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任兴洲:中国房地产市场走势与调控政策

2013年01月20日 16:08 来源: 金融界网站 【字体:

  第四,保障性住房的建设和投入使用。2010年一千万套开工,去年700万套,2013年仍然有600万套开工建设。去年我们有590万套保障方建成投入使用,今年有400万套投入。这样会增加市场的供给,会给中低家庭收入者住有所居,也会缓冲一部分价格。

  从这样的因素来看,2012年房地产市场平稳的发展是有条件的,当然,我们也要看到实际上2013年我们也有房地产市场波动和不确定的因素。如果这些因素起了变化,对房地产市场也将形成直接的或间接的冲击,也会带来这个市场的波动。

  我们也来分析一下,首先,我们看宏观经济的走势。2012年我们对房地产的调控政策木没有大的改变,为什么整个的运行会出现变化呢?那是因为宏观经济发生了变化。我们的宏观政策是根据宏观经济的变化相机调整来调控我们的经济。所以宏观经济的走势在一定程度上决定和我们的宏观政策密切相关。今年的宏观走势会怎么样呢?

  去年第四季度我们有企稳回升的迹象,这种迹象会不会保持?它是什么样的发展运行趋势呢?这都需要我们密切的跟踪。我们希望今年的宏观形势也保持一个大体上平稳运行的态势。如果在这样的情况下我想对房地产市场应该说也是促进它平稳的因素。但是,如果宏观经济继续下行,我们的财政政策和货币政策,特别是货币政策和信贷政策就会有所变化。那么,它会直接、间接的影响到房地产市场。因为房地产市场最突出的特点是和金融市场高度的交织。所以金融市场的变化也会直接的影响到房地产市场的变化。

  当然,也有CPI,我们的通胀水平,如果通胀水平过高的话,不断的走高,我们的宏观政策就要调整。我们治理通胀往往是通过紧缩银根的方式,那么对房地产市场就会有影响,当CPI比较低的时候,我们的货币政策和金融政策会相对的比较宽松一些,对房地产市场会产生另一种影响。所以今年的宏观经济走势和CPI的变化,以及通胀的情况是直接和宏观经济政策有关,也会对房地产市场产生影响。

  第二,金融信贷的取向和力度,特别是宽松的程度,特别是优惠程度和房地产市场有关,我们的一套房8.5折的利率是非常普遍的了。那么这个刺激的措施还会不会增加呢?这也是不确定的因素。

  第三,国外的量化宽松政策的可能冲击。刚才几位专家讲,现在三大的主要经济体一起搞量化宽松,一起发票子,一起开印钞机,那么量化宽松政策会导致大量的热钱向中国聚集,那么通过多种渠道你可能都说不清楚的渠道进来。大家知道,肯定不会到实体经济。我们的实体经济无论是传统产业还是新兴产业都处在产能过剩的阶段,那么他肯定会投向有机可乘的房地产领域。那么这种量化宽松政策可能给市场带来的冲击也是不确定的。

  第四,各地可收房子数量和供给的能力。比如一线城市的房源和二三线的城市是不一样的。像北京有5、6个月的消化能力,它能不能赶上明年的需求呢?这个和供求关系有很大的影响。加上地方限购,差别化的利率执行的情况怎么样,地方是不是真心实意的执行调控政策呢?这也是不确定的。当然,还有人民币升值以及今年大家关注的集体土地的增收和补偿条例以及土地管理法的修订版要出来,这些都有可能影响到土地的补偿,以及土地的征收成本的增加。

  所以这些因素有一些是不确定的,有一些可能对房地产市场产生直接的或者间接的影响。这些都将影响今年的房地产的走势。那么,如果有一些不确定的因素变成确定的因素,就将冲击房地产市场。

  这是我们的分析。当然,还需要关注当前这个阶段,城市和企业的分化格局要继续延续。我刚才说的是总量数据,但实际上不同的城市、不同的区域的变化是不一样的。这一轮前低,中升,后翘主要指一线城市和一部分二线城市。但是对于很多其它城市并没有走出这样的发展运行的轨迹。有一些城市甚至房地产过剩的问题和泡沫开始击破的问题开始出来了。像鄂尔多斯(600295),像温州,包括海南这样的地方,实际上这几年的投资以及结构的失衡,现在的问题已经出来了。它的价格不是往上走的问题,是能不能卖出去的问题,每个家庭都有很重的负债。间接的银行的潜在风险在增大。未来2013年我们要关注不同的城市,以及不同的企业分化的格局,包括房地产企业,大的企业发展的状况还不错,一些标杆的企业。但是有一些中小企业,跑路的跑路,停工的停工,破产的破产,这需要我们及时的关注。在这样的情况下注重分化中的问题。这是促进2013年房地产平稳发展的建议。

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