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2013年中国经济展望:房市继续回暖 利率基本稳定

2013年01月22日 13:34 来源: 金融界网站 【字体:

  第五部分 楼市温和回暖

  房价涨幅有限

  预计2013年房地产调控政策总体仍将延续“抑投资、保刚需、重保障”的主基调不变,房价的进一步走势将是决策层关注的焦点。在宏观经济回稳复苏的背景下,投资与新开工增速有望企稳回升,成交将进入温和上升通道且区域分化将更加明显,房价总体趋势向上但涨幅有限。

  一、调控政策基调不变,房价上涨压力仍是决策焦点

  1. 总体政策方向仍将延续,调控强度有赖房价走向

  房地产行业关乎国计民生,这意味着既需要保持房地产市场稳健发展,也需要使发展速度控制在合理区间之内,总体保持平稳运行。在持续两年有余的严厉调控下,房价上涨过快的势头已基本得到有效控制,预计2013年房地产政策方向仍将延续“抑投资、保刚需、重保障”的主基调不变,调控手段以巩固强化为主,重点将关注房价的进一步走向。

  一方面,中央经济工作会议确定了2013年经济工作“稳中求进”的总基调,并将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,这将为房地产行业稳健发展提供较为宽松的环境;同时,使房地产市场继续保持平稳健康发展,对于实现宏观经济整体稳定增长有着重要作用,对于保障“新型城镇化”顺利深入的推进也极具意义。

  另一方面,房价走势仍将是决策层关注的焦点。中央经济工作会议确定了“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”,这表示2013年限购限贷两大核心行政手段不会发生根本性的变化,总体调控思路仍将以合理引导市场预期、巩固和强化现有政策的严格执行为主。地方层面的微调与博弈也将持续,预计整体环境好于2012年。但若房价上涨速度过快,楼市面临由回暖转为过热的风险,亦不排除政策升级的可能。目前相关部门仍握有部分政策储备,如上调二手房交易税费、扩大限购城市范围、收紧房地产信贷等。

  2. 保障房建设将持续推进,重点强调配套和管理

  中央经济工作会议把“加强民生保障”作为2013年经济工作的重点任务之一提出,这表示保障房建设仍是未来政府工作要点,政府将着力保障中低收入群体基本住房需求、促进公平稳定。

  2012年,全国新开工保障性住房和棚户区改造住房770万套,基本建成550万套,超额完成了年初制定的任务目标;2013年保障房开竣工任务分别为600万套和460万套,较上年有所下调。全国住房城乡建设工作会议强调将把基础设施配套建设放在首位,全国财政工作会议也表示2013年中央财政将增加相关基础设施配套投入,这意味着确保工程质量和加强相关配套建设将是未来保障房工作的推进重点。

  同时,在经过了2011-2012年密集建设开工后,2013年起保障房入市节奏将明显加快,这将对缓解市场供给压力起到一定的作用。预计未来政府在保障性住房的管理和分配上将有进一步强化和完善,以使其分流和保障作用更为充分地显现。

  3. 房产税扩围将适时推进,短期不会全面铺开

  房产税作为未来替代限购等行政手段的长效机制,在2012年被高层反复提及,相关工作各方也在着手研究中,但全年并无实质性动作。预计经过前期的准备,改革试点工作将在2013年有所推进,试点范围会适时扩大至几个典型城市,但还不会全面普及推开。一是由于大面积开征面临着市场基础不足和操作层面的问题,目前还不具备普及的客观条件;二是由于房产税对房价的作用性质并不是通过直接抑制产生,而是通过挤出闲置房源、促进市场流通来发挥其调节作用的,这种机制的全面建立尚需历经一个较长的过程,短期内还无法实现对行政手段的有效替代。在征税方式上,对存量房产征税是未来房产税发展的必然趋势,但短期内新试点仍有可能采用增量征税的过渡方式。

  二、市场延续稳步回暖,房价趋势总体向上

  1. 投资与新开工增速将延续回升态势

  从开发投资情况来看,受持续调控影响,2012年全国房地产开发投资增速自年初起持续下滑,全年增速较上年跌幅显著;而随着年内销售持续回暖、土地市场供应节奏加快,9-10月开始见底企稳,11月呈现出明显的回升迹象。2012年,全国房地产开发投资7.2 万亿元,同比增长16.2%;其中,住宅开发投资额为4.9 万亿元,同比增长11.4%。

  从新开工情况来看,2012年全国商品房新开工面积增速处于下降通道之中,直至四季度开始回暖,同比降幅逐渐缩窄。2012年,共完成房屋新开工面积17.7亿平方米,同比下降7.3%,是1998年以来同期首次同比下降;其中,住宅新开工面积为13.1亿平方米,同比下降11.2%。

  在2012年楼市成交向好带动下,房地产开发企业资金面已有明显改善,开发投资和新开工增速在年内均实现了见底企稳。2013年,在“稳中求进”的政策总基调下,宏观经济有望回稳复苏,投资环境逐步向好,这将有利于房地产市场延续回暖态势。预计2013年房地产开发投资和新开工增速将继续回升趋势,总体好于上年。2012年四季度房地产开发企业拿地热情高涨、土地市场活跃度明显增强也提示了这一趋势。我们预计2013年房地产开发投资将回升至20%左右,新开工面积增速为10%左右。

  2. 成交进入温和上升通道,区域分化将更加明显

  2012年房地产市场经历了“回暖—平复—翘尾”的过程。3月起,楼市成交稳步回暖,多数城市去化速度加快,库存从历史高位逐渐回落。在经过“旺季不旺”的九、十月政策敏感期后,年末土地市场趋于活跃,多数一、二线城市成交环比上涨较快,房地产市场再次呈现出“供销两旺、量价齐升”的局面。2012年,全国共完成商品房销售面积11.1亿平方米,同比增长1.8%,增速自11月起结束前十个月负增长的局面;实现商品房销售额6.4万亿元,同比增长10%,增速自年初一路走高。

  预计2013年成交进入温和上升通道,特别是上半年将延续稳步回暖趋势,销售指标有望持续改善,主要城市将进入平稳去库存阶段。成交温和上行的动因主要来源于以下四个层面:一是宏观经济面的企稳复苏,将为成交量回暖提供有利环境。二是信贷环境面偏宽松,2012年央行先后进行了两次降息,降息后利率于2013年1月起开始执行,这将减轻购房者的实际购房支出,促进前期观望的刚性需求逐步释放;同时,年初银行信贷额度增加,首套房利率优惠力度有望恢复或加大,地方政府也有通过税费优惠、放松公积金贷款政策等方式拉动需求的动力。三是市场预期面形成了未来房价上行的共识,将进一步刺激购房意愿。四是2013年起保障房供应套数将明显增长,对于形成供应、加大成交也有一定的作用。综上所述,我们预测全年销售面积同比增速有望回升至5%左右,销售额增速为10%左右。

  同时,预计2013年房地产市场区域分化将更加明显。一线城市由于土地资源较为短缺、房屋供应面临不足,预计成交相对平稳;而部分二三线城市供给相对充足,成交还存在较大的回暖空间,预计2013年销售指标稳中有升,表现相对较好;三线及以下城市分化更加显著,部分城市甚至存在供给过剩风险,未来城镇化进程的加速推进或能缓解部分库存压力。

  3. 房价总体向上,难以大幅反弹

  2012年初房价环比延续上年趋势持续下降,随着楼市回暖趋势确立,潜在需求逐步释放,对价格形成有力支撑,自6月止跌转正后环比上涨趋势持续至年末,且涨幅和覆盖面在年末均有所扩大,提示回暖步伐有所加快。同比来看,全年房价同比增速呈“U”型走势,自年初起持续回落,4月起转为同比下降;在经历6月筑底后,降幅逐渐缩窄,并于年末转为同比上涨。北京、上海、重庆、深圳、广州、成都、南京、武汉、杭州、天津等十大城市均价也于11月实现了年初以来的首次同比上涨,12月涨幅继续扩大。

  预计2013年房价总体趋势向上,有望呈现同比环比“双升”局面。主要原因有三点:第一,由于2012年新开工面积增速持续下降,并于7月达到最低点,按照供给滞后半年至一年推算,2013年房地产市场供给速度将有所放缓,而成交持续回暖,综合供需来看房价面临上行压力。第二,受房地产市场稳步回暖影响,开发商资金状况、负债水平和库存压力均将明显好转,这将使得开发企业以价换量的降价动力有所减小。第三,较宽松的信贷环境和市场成交持续升温将刺激购房者入市意愿,支撑房价保持上行;特别是房价上涨一致预期形成后,对房价往往具有互动和反馈效果,容易引致房价的进一步上涨。此外,随着国内产业转移加速和城市化进程推进,作为产业转移承接地的内地二三线城市需求量放大、土地价格增速加快也将对其房价上行起到推动作用,而部分产业转移转出城市则可能因前期供给较大而面临着阶段性需求不足、价格走低的风险。

  尽管2013年房价走势整体向上,部分重点城市还面临着较大的上涨压力,但中央经济工作会议定调了2013年房地产市场的政策方向,仍将是继续坚持调控不动摇。在持续调控背景下,房价虽趋势向上但难以出现大幅反弹,总体来看涨幅有限。我们预计全年房价涨幅约为4%左右。

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  机构来源:交通银行

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