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住房信贷地方实施细则正研究 建行二套房贷利率上浮20%

2013年03月08日 14:25 来源: 中国证券报 【字体:

  距离新国五条政策出台仅8天,楼市调控加码细则公布。一石激起千层浪,各地市场反响强烈,连股市也上演“黑色星期一”,地产板块开盘就应声暴跌。业内专家认为,措施之严厉,凸显了调控决心之坚定,随着政策的落实执行,“一路高涨”的房地产市场可能会有所降温。

  比预期更严厉 强化调控决心

  3月1日,“国五条”细则出台后,各地方版的细化政策什么时候出台则备受关注。

  据报道,北京、山东等地住建部门都在学习研究“国五条”细则,有地方住建系统的人士表示,“两会”对房地产可能会有一些表述,将综合中央的决策和地方实际情况出台新政。

  具体到郑州,3月2日中午,郑州房管局官方微博发布消息称,目前郑州市包括限购区域、新建商品住房价格控制目标等落实“新国五条”的相关实施细则正在研究制定中,待确定后将会尽快向社会公布。

  尽管地方政府尚未出台新政的具体实施举措,但新国五条细则对市场的预期已经产生影响。比如说,购买二手房抢搭“政策末班车”、改善型需求谨慎置业、投机客暂时收手等。

  在河南王牌企划有限公司董事长上官同君看来,国五条细则出台标志着2013年房地产调控面临的压力空间,民生地产和经济发展的博弈进入胶着状态,给呼唤楼市春天派的群体泼了一盆冰凉的冷水,调控继续的定调短期内不会改变,老百姓购房刚需市场会重新出现观望。

  如他所言,业界普遍认为,之所以促使“国五条”及实施细则在两会前夕出台的重要原因,是因为春节前后乃至去年下半年以来,全国重点城市房价涨势迅猛。

  同样在3月1日,中指院发布2月住宅市场“百城价格指数”。数据显示,2013年2月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米9893元,环比1月上涨0.83%,这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。

  因此,不难揣测,该细则是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。从而进一步明确了调控从严的基调,随着地方调控细则的陆续公布,“一路高涨”的房地产市场可能会有所降温。

  量价或进入拉锯状态

  “国五条”细则指出,“当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化”。为继续做好今年房地产市场调控工作,要求地方政府从6个方面严格落实房地产调控政策。

  其中,在“坚决抑制投机投资性购房”方面,个人出售自有住房按转让所得20%计征个税成为最大亮点。除此之外,为了全面抑制投机投资性需求,细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。

  “今年初,各方对楼市的上涨预期过于乐观,市场表现活跃,细则的出台不仅体现了调控的延续性,也让大家面对前景变得谨慎。实际上,房地产稳健发展,保持合理的增幅,这样对政府、房企和购房者都是有益的。”郑州永恒集团未来远大置业总经理张子玖表示。

  在他看来,城镇化进程加速,房地产业还处于不错的发展时机,稳步向上的格局应该不会改变,但房企应该尊重市场,以好的经营模式和好产品来建设城市、服务百姓。

  上官同君认为,要敬畏调控,调控的继续从严,将影响到老百姓的心理预期,观望和恐慌博弈持续,纯粹依托销售资金回笼来保证房企资金流会面临生死关口,房企项目购并转让将会达到10年来房地产市场的最高峰值,小房企命运多舛生死劫在所难免。

  他认为,对于郑州房地产市场,今后量价反复会进入拉锯状态,有存量房的房企、房地产代理公司、策划公司、广告服务类公司会集体进入到“房地产营销雪盲棋”,面对今后继续调控的局面,如何实现务实、专业、创新的“营销突围”则是唯一出路。

  新国五条的细化,彰显了中央严控房价的决心。不过,扼制房价只是手段,实现“居者有其屋”才是调控的根本目标。

  河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京表示,房价问题不是加重个税或强化问责某一方面措施可解决,这是一个体系问题,还需加大保障房建设力度、解决中间层的居住问题、保障供给等组合拳配套。

  住房投资属性降低

  在近年来的楼市调控政策中,“抑制投机、投资需求”总是着重提出。

  “国五条”细则提出二手房交易税费增加以及二套房信贷门槛提高等举措,也意味着抑制房地产投机投资性需求有可能成为一项长期政策。

  5日上午,第十二届全国人民代表大会第一次会议上,国务院总理温家宝作政府工作报告称,坚决抑制投资、投机性需求,抓紧完善稳定房价工作机制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理。

  “严厉的调控旨在让投机、投资客增加成本,减少收益,使房地产回归它的消费属性。”赵进京坦言。

  近年来,随着房价的持续攀升,商品房展现了强大的投资属性,特别是一些人开始地产投机,短期内快速买卖房产赚取利润差。

  尽管当前中国城市化进程未完,仍处于大量农村人口向城市集中阶段,经济总体还是处于增长期,房价总体仍处于上升期。但在张子玖看来,新政后,对于想把房地产作为财富增值渠道者而言,切不要想在短时间内获利,当前趋高的保有成本和交易成本将增加投机、投资的风险。

  “房地产市场,最可怕的问题就是宣扬永恒的资产,肯定房价会持续上涨,其实在城镇化发展到一定阶段,供需结构发生改变后,房价下滑也不是没有可能,那么彼时投资客的受益难免受到影响,特别是严厉的调控举措持续实施,通过房产税等增加房产保有环节的成本,将增加投资、投机风险。”有业内专家这样表示。

  现在住宅投资应该理性了,在新的政策环境下,从首付、利率、回报率等方面看,好的写字楼和商铺依然是投资的方向,不过,相对住宅要专业得多,房企开发实力、产品区位、大型市场成功运营经验、国内顶尖市场管理运营团队等优势因素则是缺一不可。

  “国五条”的根本目的在于抑制投资投机性需求,由于供求不平衡,购房者多处于“弱势”一方,多增加的交易税负或转嫁购房者,刚性需求可能被“误伤”。

  针对“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧,全国政协委员、住建部副部长齐骥4日表示:“(如果‘国五条’细则)执行起来发现问题,会有保护措施。”

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