银监整顿理财产品资金池 金融地产板块“受惊”暴跌

　　中小房企：

　　融资受限或转向地产私募

　　由于目前大量理财产品采取资金池对接银证、银信产品的方式向房企“输血”，数额或高达万亿元以上。未来理财产品投资规范将断绝这条“输血”通道，对房企尤其是中小房企融资将产生巨大影响。无法获得开发贷款又缺乏海外融资渠道的中小房企将不得不大量转向地产私募基金，承受高达每年二到三成的融资成本。

　　理财产品资金大量潜伏于

　　房企的“自筹资金”中

　　据国家统计局数据，2012年，房地产开发企业自筹资金39083亿元，比例占到整个房地产开发企业到位资金的40%以上，依然处在高位。业内人士透露，“自筹资金”中，“潜伏”着为数不少的理财产品资金池资金。

　　广东省房协理事赵卓文称，从明面上看，房企资金来源中银行理财产品不到10%，但是理财产品资金池内明里暗里进入地产行业的资金比例甚高，无法统计。

　　记者多方了解发现，信托、地产基金等目前房企惯用的新兴融资渠道都少不了理财产品资金池的“魅影”。据一位大型信托公司华南地区负责人向记者直言：“所有的地产公司都在向信托要钱。”其透露，在去年的7万亿元信托产品中，公开的房地产信托占比大约三成，而以其他信托名义“曲线”进入地产行业的“或将达一半以上”。据其介绍，目前信托产品直销比例很少，八成以上是通过银行代销，或者干脆通过和银行理财产品资金池对接，将理财产品募集的资金直接“嫁接”入信托产品，最终依然流入房企腰包。而地产基金方面也存在着同样问题。

　　如此“嫁接”之后，购买银行理财产品的投资者并不知道自己的资金流入了高风险的地产行业，地产行业也轻易募得相对低息的资金。据上述私募人士介绍，通过此种方式，地产企业获得的资金成本大约在10%~14%之间，自从银行收紧开发贷款以来，不少地产企业都“绕道”通过地产基金或者信托进行大量募资。

　　中型房企融资受阻明显

　　而近日，《通知》要求，商业银行应实现每个理财产品单独管理、建账和核算。“由于理财产品投资非标债券资产需要一一对应，房地产通过银信等通道曲线轻易获得相对低息融资的道路已经完全被切断。”上述私募人士坦言，由于《通知》将在印发之日执行，房地产企业完全没有缓冲的时间，融资受阻立竿见影。

　　而前述信托业内人士告诉记者，目前信托产品直销的占比仅占所有信托产品的一成，《通知》出台后，信托产品不但无法获得银行资金池的对接，就连银行代销信托产品也将受阻，“房地产企业即使能通过我们发产品，销量也将受阻。光靠信托公司的力量，很难快速为地产公司募资。”

　　“目前来看，今年房地产行业的资金缺口仍然是巨大的。”赵卓文推测称，房地产企业今年估计投资额将达到八九万亿元规模，尚存2~3万亿元的资金缺口。

　　据业内人士估计，相比之下，大房企融资渠道较广，而小房企大多达不到与信托公司、银行理财等合作的条件，受此《通知》影响最大的应该是中型房企。

　　大房企偏向海外圈钱

　　面对可能到来的“钱荒”，大型房企加快了其海外圈钱的步伐。仅今年1月份，就有17家内地房企在海外发债，总融资额达到420亿元人民币。

　　而上述私募人士预测，在《通知》出台后，中小房企将更多的转向地产私募基金，同时信托公司会加大直销的力度。但是，地产私募基金的资金成本最低在20%以上，高则可能达到30%，将大额吞噬房企利润，部分中小房企可能将面临生存困境，开发商集中度或进一步提升。 （潘彧）

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