上海银监局预警商业地产融资风险

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年12月05日 07:55   来源: 证券日报   网友评论(人参与

  “上海银监局近两年来对三类业务进行过全面风险预警:钢贸、铜融资、商业地产。前两者在预警后一段时间里都不同程度出现了问题。”一名监管部门内部人士对《第一财经日报》表示,刚刚被银监预警的商业地产融资,很可能已经风险高筑,“随时会爆发”。

  本报独家从业内多方人士处获悉,近日,上海银监局对辖内各商业银行下发了“关于商业地产融资风险的通知”,其中提到,据摸底,截至今年9月,上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿,较去年同比增长30%~40%。

  银监局调研还发现,上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”,潜在风险已经远远大于住宅地产,因此需要辖内各商业银行“高度关注”。

  从实际操作层面来看,商业地产的风险会如何蔓延到银行业,房企如何玩转资金链从银行等金融机构获取资金,银行对房企的态度又是如何?本报就此进行了多方深入采访。

  房企玩转资金链第一招:拿地先融资

  “地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金,开发周期漫长,资金链也被越拉越长。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉本报,部分商业地产房企的资金杠杆,很可能已经超出了银行的控制能力。

  地产商如何撬动金融杠杆?某股份制银行经手过地产融资的一名支行行长向本报举了一个“2亿资金套出10亿房产”的模型案例,其中地产商前后三次融资,资金链秘诀在于“新贷还旧账”。

  第一次融资是土地款筹集阶段。造楼要先有地,按传统做法,拿地资金应当是房企自有。但上述支行行长表示,“现在已经有银行可以做创新的‘土地过桥’业务”。

  “地产商也可能通过信托基金、风投等方式融资。”谢逸枫说。而银行也可能以某种方式参与其中。

  以上述支行行长所举的融资模型为例,房企A公司需要4亿土地款,自有资金很可能只需要一半,即2亿;余下的2亿,可以通过银行完成。“有的银行可以发放一种投行性质的融资,银行不以债权形式,而是以股权形式参与其中。”

  “这种‘股权’参与还有一种变种形式,就是银行和房企共同组建一家有限合伙企业,专门运作拿地款基金,来自银行的资金往往作为基金中的优先股权。”上述支行行长说。

  实际操作中,为了使模式合规,银行往往借助信托或券商资管通道,并包装一些专项理财产品,定向募集这笔资金。本报9月3日刊发的《兴业银行行情问诊)(10.96, 0.17, 1.58%)拟借道信托融资房产商89亿理财产品谋划“拿地”路线图》一文,正是银行参与到房企土地款募集的一种途径。

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(责任编辑:申雪娇)

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