银行收紧涉房融资风控 房地产或进入资金成本拐点

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年03月06日 07:19   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  仿佛一夜之间,中国高房价的冰山便出现迸裂。

  近期杭州、常州等地传来的楼市降价消息,叠加银行收紧房贷、QE退出、人民币贬值等外围因素,令长久累积的对于中国房地产泡沫的担忧集中爆发。

  无论房价上升还是下跌,信贷与房地产走势高度正相关。自去年下半年以来,商业银行便开始压缩涉房信贷。今年随着QE3逐渐退出,海外融资成本也步入上升通道,房地产行业资金趋于全面紧缩。

  “相比政府的行政调控,银行信贷调控对开发商的影响更大。”全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔说。

  涉房信贷实质性收缩

  “信贷是影响房价走势最关键的因素。”北京中原地产研究总监张大伟说,多年楼市历史表明,信贷收紧的年份房价一律下调,而信贷相对宽松的年份,房价则一路高涨。

  万科董秘谭华杰指出,开发贷、个贷加起来,是开发商整个资金来源中占比最多的;而购房者首付款和个人按揭贷款,是开发商近两年最为倚重的现金流。国家统计局数据显示,2013年房地产贷款余额同比增长19.1%,占贷款总量比重达到20.33%。

  多家中介、代理、研究机构人士向21世纪经济报道记者证实,商业银行对个人按揭贷款的收紧从去年四季度就已经开始。

  近期,克而瑞研究中心对北京、上海、广州、深圳等一线城市进行的调研结果显示,各城市主要银行个人住房贷款总体依然趋紧。工农中建交等五大行首套利率基本维持基准利率,广州农行甚至上浮5%,仅北京中行有条件地可以9折优惠;招商、浦发、兴业、中信、华夏等股份银行在个别城市如广州的首套房贷利率分别上浮5%-20%不等。

  从放款时间上来看,去年四季度就已开始的放款延迟,仍在继续。国有大行普遍在10个工作日到20个工作日,股份制银行和一些城商行普遍在1-2个月甚至更久;此外,广发、平安、民生等去年暂停办理个人房贷业务的银行,新年仍未重启。

  据21世纪不动产金融事业部介绍,现在一些商业银行的分行都失去了房贷的审批权限,在放贷额度上也被监管,审批的流程更加严格,排期有序的放款拉长了尾款到达期限,放款速度放慢,由节前的25个工作日左右延长到目前的2个月左右。

  分城市来看,商业银行放贷倾向于一二线城市宽松,三四线城市收缩。“河北固安、永清不少银行已经暂停对外地人房贷发放。”在河北买房的张燕说。

  更令三四线城市中小开发商焦灼的是,商业银行的信贷支持力度在减小,甚至放弃。

  安信证券分析师万知直言,银行在2014年会大幅收缩房贷和开发贷。因为整个2014年尤其是上半年,房地产行业基本面处于下滑通道,成为高风险行业,银行收缩符合自身利益;另外,2013年银行对地产行业的投放达到空前规模,今年有必要降低房地产占比。

  万知指出,2014年开发商融资会很困难,房地产进入资金成本拐点,包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道。资金成本的上升,将吞噬开发商利润,行业进入大调整周期。

  “影子银行”严控地产风险

  “政府收紧对房地产市场的借贷已不是新政策,3年前已开始实施,这才导致影子银行的出现。”香港中原地产集团主席施永青说,地产商没法从银行系统得到所需资金,唯有透过私募基金发行信托产品,向民间集资。

  21世纪经济报道记者了解到,除了万科、保利等极少数房企外,其他房企很难获得低成本的银行贷款,因此夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道,在2013年被广泛使用。

  以兴业银行行情问诊)(601166,股吧)叫停的夹层融资为例,即多为银行委托信托公司,向项目公司进行“明股实债”的投资,这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛,融资主体不仅包括中小型开发商,也包括部分上市房企。

  “绝大部分进入房地产的信托、券商资管、私募基金的钱都是由银行资金池而来,它们只是充当了通道;如果银行收缩表内、表外融资,房地产信托、私募等通道都会受到影响。”一位私募人士说。

  平安证券报告指出,除了房地产贷款,开发商资金来源中自筹资金占38.8%,其中相当部分来自于信托及银行表外融资,如果银行表外和表内同时收缩房地产业务,将对开发商一半的融资能力产生打击。

  施永青指出,地产商向民间大量集资,实际上抵销了中央的(信贷)收紧政策,酿成更大的风险。中央现正着手对这类绕过银行系统向民间集资的方式进行梳理。

  21世纪经济报道记者多方了解发现,目前所有与房地产相关的金融机构都在评估和防范风险,业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。

  以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式,在金融机构内部开始广泛运用。其认为一二线城市房地产市场仍将火爆,投融资业务受影响较小;三四线城市房地产渐至拐点,风险值得警惕。

  另一个风险评估方式,则基于抵押品和资金流的计算。深圳房地产私募基金德信资本董事长陈义枫认为,有足值的资产作为支撑,包括必须有足值抵押物,或者公司整体过户等。这是安全性的底线。

  施永青认为,目前受压较大的是银行业与实力不足的小型地产商,尤其是项目过多集中于二三线城市的地产商。有些二三线城市供应过多,楼价无可避免需要调整。(编辑 徐炜旋)

(责任编辑:王书雅)

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