农地承包经营权抵押贷款需有序推进

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年03月19日 13:52   来源: 中国城乡金融报   网友评论(人参与

  十八届三中全会和中央一号文件明确提出赋予农村土地承包经营权抵押、担保权能,允许土地承包经营权向金融机构抵押融资,为银行农户贷款经营转型和担保方式创新提供了重要机遇。但是,也应清醒地认识到,农村土地相关制度改革是一项长期性、系统性的工程,在当前法律规定未完全明晰、配套机制缺位的环境下,农村土地承包经营权抵押贷款仍面临较多的不确定因素。

  瓶颈亟待破解

  现行法律尚未明确农村土地经营权抵押制度。《中华人民共和国担保法》规定,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒坡、荒丘荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;《中华人民共和国土地承包法》规定,“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”;《中华人民共和国物权法》规定,“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。综上可以发现,目前法律层面只对“四荒”土地使用权的抵押权能予以明确,而其他类型的农村土地经营权的抵押权能并未得到法律的明确确认。

  农村土地承包经营权价值评估体系不完备。一是目前我国尚无专业性的农村土地承包经营权价值评估机构和专业的评估人员,也缺乏权威的农村土地承包经营权价值评估参考基准,价值评估的主观性较强。二是由于目前没有活跃的土地承包经营权交易市场,无法获得公允的市场交易价格,故土地承包经营权价值评估只能采用收益还原法。但是,收益还原公式中,土地租赁价格和地上出产物价格等关键参数缺乏可比参照价格或者波动幅度较大,导致承包经营权价值评估误差较大。三是部分土地,如基本农田等受到严格的用途管制,并且可能会承担相应的生态保持义务,从而导致其土地承包经营权在流转过程中较评估价折价或导致潜在买受人范围缩小,影响处置收益。

  土地承包经营权流转不顺畅导致抵押物处置效率较低。一是农村土地承包经营权流转集中不完善,规范有序的流转市场尚未完全建立,配套制度体系尚不完备,承包经营权流转信息不对称,流转效率较低。二是《农村土地承包法》规定,土地承包经营权采取转让方式流转的,需经过发包方同意,采取其他方式流转的,需报发包方备案,且目前司法实践中要求以发包方明示作为依据,增加了承包经营权进入流转环节的不确定性。三是《土地承包经营权流转管理办法》等法规将受让人范围规定为从事农业生产经营的组织和个人,土地承包经营权受让对象受限。四是部分权利主体无法取得农村土地承包经营权证。目前,国家对转让、互换等方式取得的土地承包经营权,不强制变更登记,对转包、出租、入股等方式流转的土地承包经营权,不要求变更登记。实践中,部分地方主管机关对上述土地流转行为均不给予变更登记,从而导致部分权利人无法取得权证。

  因土地承包经营权消灭导致抵押权灭失带来的法律风险。由于征地原因导致农用地转为建设用地,土地承包经营权归于消灭,设定与其上的抵押权随之消灭。由于土地转化为国有性质,国家不能成为抵押人,抵押权的物上追及力丧失,只能就抵押物的保险金、赔偿金和补偿金优先受偿。

  根据《土地管理法》规定,国家因建设需要征用农地的补偿主要包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗补偿费。根据现行规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有,安置费用专款专用,银行作为抵押权人,均无法优先受偿。

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(责任编辑:申雪娇)

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