房地产贷款何去何从(图)

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年03月23日 13:10   来源: 新金融观察   网友评论(人参与

新金融记者 张晨曲

新金融记者 张晨曲

  随着“兴润”事件的曝出,市场对于房地产贷款违约风险的关注被推向高点。由于涉及银行数量众多,债务数额巨大,“个案”的影响迅速扩大。

  风险隐患显现

  Wind统计显示,去年四季度以来,40个大中城市成交土地楼面均价出现徘徊回落,其中一线城市仍然保持着波动上行,但二线城市波动中趋势下行,三线城市趋势向下。

  在此背景下,年内全国首单房企违约事件的发生,又给整个行业添加了一个更为负面的标签:风险暴露。

  然而业界并没有对该违约事件表现出太多的震惊与意外。“案例的出现并非偶然。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言,“不排除未来一半年的时间还会有类似情况发生的可能。”

  在他看来,部分地区房地产市场的低迷是诱发违约的主要原因。“从浙江来看,这个市场供大于求,特别是这类曾经房价大涨的地区,当上涨难以延续,违约风险就会加大。”杨红旭介绍说,“如果企业经营不善、回笼资金不顺利或者陷入高利贷困境,将极有可能导致资金链断裂。”

  考虑到房地产行业的“特殊性”—高负债、资金密集型和建设周期长等因素,银行很难在短时间内将资金全部撤回。因此,一旦出现房企违约,相关银行几乎不存在独善其身的可能性。

  此外,随着土地价格回落和成交溢价率下降,在一定程度上将造成更多的风险问题暴露。以“兴润”事件为例,奉化市金融办方面的信息显示,兴润置业开发项目出现了土地价格下跌,如长汀项目原评估价值1000万元/亩,同地段绿城购置价格为328万元/亩;桃源府邸项目所在地块于2010年1月11日拍下时楼面价7853元/平方米,同地段地块于2013年12月11日由世茂集团子公司拍下时楼面价只有3204元/平方米,跌幅达59.2%。“土地市场冷却,可能带来房企资产负债表恶化的冲击,需要防止土地价格下跌可能带来的系统性风险。”宏远证券分析师陈光磊表示,“从今年房地产市场开局表现和银行收紧信贷规模来看,市场对地产类信托和债务违约的担忧加重。”

  银行态度谨慎

  “实际损失肯定存在。”谈到房企违约的影响,一位上市股份制银行公司内部人士坦言,“银行要那块儿‘地’没有用,房屋没有竣工交付,它就只是一块‘地’,银行没有资质也没有能力去运作这些。”

  这样的说法似乎有些无奈,但从道理上讲,银行需要为风控措施的不健全承担责任。很大程度上,不健全来自于银行没有很好地完成结合宏观政策、行业走势判断市场趋势的工作。“对于房地产市场的风险防范应建立在两个层面上,一个是对市场的判断,即不同地区的冷热有区别,不仅要看目前的市场,还要预测未来一到两年,例如项目贷款发放之后,要看将来是不是好卖,资金回笼会不会顺利,这是需要银行去预测的。”杨红旭表示,“整体来看,目前银行对房地产市场的研究还不是很透彻,对风险的判断也存在不足。”

  在他看来,另外一点就是对企业的甄别,即不同企业信用级别有差,抗负债能力也不尽相同,银行需要加强授信前的风险审核。

  根据上海银监局发布的信息,2013年四季度在沪190多家银行业金融机构的调查显示,银行对“流动性不足”和“房地产信贷风险”的担忧有所上升,占比分别为22.87%、16.42%,比上季度上升3.75和1.26个百分点。

  “已经没有新增了,现有的都是存量。”前述银行人士表示,“有些分行还是有上报的项目,但从总行层面,已经不批了,前段比较紧张的时候甚至出现某上市房企的项目做到一半就停了,只能出不能进。”

  用他的话说,“上面的精神不支持,就相当于‘拉黑’。”据莫尼塔(上海)投资发展有限公司的一项调查显示,大部分调研对象表示在春节前后的内部会议上,均有收紧房地产相关贷款表述。

  然而需要警惕的是,尽管银行无法用“正规”渠道予以房企支持,但依旧有不合规的方式存在。“有些银行的地方支行或分行会和某些企业形成利益关系,存在违规放贷,这就是金融机构跟企业之间不合规的东西。”杨红旭表示。

  对此,前述银行人士也直言不讳,“现在有些项目会从同业做通道业务,比如把资金交给证券公司,经其‘包装’后再放给相关企业,类似的,推介给信托公司的情况也时有发生。”

  土地市场冷却,可能带来房企资产负债表恶化的冲击,需要防止土地价格下跌可能带来的系统性风险。

【作者: 张晨曲】 (责任编辑:王书雅)

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