兴润置业打响房企债务违约第一枪

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年04月01日 09:38   来源: 人民网   网友评论(人参与

  限购、限贷等紧缩式调控,房地产融资通道和销售出口遭遇双重挤压,部分中小开发商资金周转困难,转而向高利贷借款补窟窿,累积的风险越来越大。浙江奉化龙头房企兴润置业因无法偿还债务而破产的消息,再度引发市场对房地产行业信贷违约风险的担忧。尽管目前风险凸显的只有三四线城市,但业内人士预计,房地产市场结构性过剩、银行收紧房地产贷款等,将导致更多房企尤其是中小房企因资金链断裂而破产,房企将加速洗牌。

  3月下旬,桃花盛开的浙江奉化迎来了两件事:一是蒋介石之孙蒋孝严回奉化祭祖,并出席在当地举办的“第四届海峡两岸清明文化论坛”,二是奉化当地最大的房地产企业浙江兴润置业投资有限公司(下称“兴润置业”)一夜之间轰然坍塌。

  相较前者政治色彩更浓重的信息,市场显然更关心的是后者随时可能出现的新消息。因为,根据奉化市金融办日前发布的最新消息,截至目前,兴润置业总计35亿元的债务中,银行债务逾24亿元,涉及到建设银行(行情,问诊)、农业银行(行情,问诊)、浦发银行(行情,问诊)等19家大大小小的银行。另外,兴润置业还涉嫌“非法吸收公众存款7亿多元”,借款年利率在18%-36%之间。

  在市场一致看衰目前中国三四线城市房地产市场,甚至“整个房地产市场都可能出现拐点”的大背景下,兴润置业的轰然倒塌,无疑更具有被放大数倍的“标本意义”。

  “这不得不让人联想到,市场会不会出现下一个‘兴润置业’。尤其是,在2013年市场的‘量能’得到了极大释放之后,很多三四线城市的房地产市场很可能会进入到买方市场。”3月27日,美国得克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁对《国际金融报》记者分析,“一旦三四线城市的开发商出现过多倒闭的情况,甚至不排除对中国的银行或金融行业产生潜在的系统性风险。”

  不止是兴润置业和中国的房地产行业。近阶段,市场出现了多起“违约”现象——3月25日,河南安阳的“饼干大王”朱东海被曝“失联”,一家国有银行3亿元左右的贷款或也无处偿还;稍早,山西曾经的钢铁大佬海鑫钢铁的风险敞口被认为有“150亿元到200亿元”;此前,在中国的债券市场,*ST超日(行情,问诊)债出现中国首例债务违约。这些都引起了业界的普遍关注。

  然而,与以往不同,官方这阶段的表态颇为微妙。比如,央行副行长潘功胜3月23日下午在上海称,要强化金融市场纪律和金融市场的自我约束,在防范系统性风险的前提下,让一些违约事件顺应市场的力量而“自然发生”,“这有利于强化市场纪律的约束,端正产品发行者和投资者的行为,同时,有利于财富管理市场的健康发展”。

  “但顺应市场力量的自发作用,并有效地管控、预防系统性金融风险,理论与现实之间、目标与策略之间,也需要准确地把握和平衡。”潘功胜称,“这不仅是一门技术,也是一门艺术。”

  “在控制风险的前提下,金融行业本就要以‘市场’说了算,这样,既能放开市场活力,又能推进中国的金融改革。”甘犁对本报记者说,“‘回归市场’这个大方向,不会有错。”

  19家银行受牵连

  奉化官方的通报显示,“兴润置业”是奉化较大的本土房产企业,先后开发了当地的阳光水岸、阳光茗都、桃源府邸等项目。

  据公开资料,阳光水岸是奉化2005年9月开盘的楼盘,目前仅剩下少量尾房,但标注的开发商是“奉化市城镇建设开发有限公司”。有报道称,奉化市城镇建设开发有限公司2003年以股份制形式转为有限责任公司,2005年更名为“浙江兴润置业投资有限公司”,其拥有注册资金4亿元,并获得国家房地产开发一级资质。

  因此,在数年后开盘的阳光茗都的开发商就变成了“浙江兴润置业投资有限公司”。目前,该处楼盘已开发到第三期,标注的是“即将完工”。但就房价看,“300万元的复式房源”和截至3月24日“18000元/平方米的均价”,俨然让这个楼盘达到了二线城市的房价标准。另外,桃源府邸则是当地的别墅项目,开发商是“奉化兴润茗都置业有限公司”,吉屋网给这处楼盘标注的最低价是每套570万元。

  这几日突然成为全国新闻人物的沈财兴,就是“浙江兴润置业投资有限公司”和“奉化兴润茗都置业有限公司”的实际控制人。但作为在当地深耕了几十年的老开发商,他不得不面临资不抵债的情况。

  “目前已查实‘兴润置业’及关联企业总负债35亿多元,已严重资不抵债,其中涉及建行、浦发、农行等19家银行共放贷约24亿元。”奉化官方通报称。

  “对于一家四线城市的开发商来说,24亿元可以说是一笔巨款了。”江苏一位四线城市的开发商告诉《国际金融报》记者,“一般而言,扣除各方面成本、开销及银行的贷款等,一处普通楼盘能有1亿元-2亿元的利润就很不错了。如果是24亿元欠款,可能要5年-10年以上才能还清。”

  值得注意的是,《国际金融报》记者发现,欠银行24亿元的说法实际上并不新鲜。早在去年5月,有人在某论坛发布了他“听邻居”说的一些传闻:阳光茗都在低价出卖地下车库,价格6万至7万一个,许多业主都在疯抢,据传是“财兴泥水”(沈财兴是泥瓦匠出身)负债24亿,“要破产了”。同时,原百世德二幢属沈财兴的产权,也被抵债给罗蒙(村镇)银行了,以偿还7000万借款和3000万利息。

  还有消息称,上述19家银行分布在奉化、宁波、杭州三地,其中,“以建设银行涉案贷款总额居首,约12.4亿元”。该消息还透露,给沈财兴贷款额过亿元的还有“浦发银行4.1亿元,农发行近3亿元,农行1.3亿元,中信银行(行情,问诊)近1.1亿元”。

  对此,浦发银行3月19日在业绩发布会上回应称,刚曝出来的深陷资金链断裂危机的房地产公司兴润置业案,浦发银行对该公司的贷款额度为3.8亿,仅次于当地的建行。

  “浦发正在积极配合该公司所在地浙江宁波奉化的政府部门,正在做资产保全等后续工作。”浦发银行说。不过,对于上述欠款的具体细节,多数银行并未进行公开回应,在其官网上,也没有任何相关信息。

  “一般而言,可能会通过拍卖企业资产的形式偿还部分债务。如果还是资不抵债,可能就会被作为坏账来处理。”浙江宁波中小银行的信贷部经理对《国际金融报》记者解释,“虽然整体而言,24亿元对整个银行系统可能不是大事,但具体到各个分行或支行,还是会有较大的负面影响。”

  根据奉化市金融办对外的预计,“2014年度,该市由于兴润事件,将新增19亿元不良贷款,使不良贷款率达到5.27%,居浙江首位。”

  奉化市政府办公室副主任陈光辉公开表示,“初步估算,兴润置业实际资产不足27亿元,资金缺口8亿元,已资不抵债。不走破产程序,还债会比较困难。”

  兴润缘何倒塌

  事实上,在市场关注兴润置业之际,沈财兴和他的儿子沈明崇先后于2013年11月23日和2014年1月24日“因涉嫌非法吸收公众存款罪”被公安机关刑事拘留。

  奉化市委宣传部最新披露的是,“浙江兴润置业投资有限公司、奉化兴润茗都置业有限公司实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公众存款罪移送奉化检察院起诉,据查两人为父子关系。”奉化市官方称,有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元,涉及98人,其中机关事业人员7人。

  中国《刑法》第176条所规定,非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款,扰乱金融秩序的行为。“视情节而定,不同的犯案程度,有不同的量刑。但目前可以确定的是,既然已被‘刑事拘留’,也被‘检察院起诉’,那就说明,官方部门已经掌握了一定的证据。”江苏诺法律师事务所律师吴俊锋对《国际金融报》记者说。

  《国际金融报》记者在调查中发现,沈财兴几年前就曾因“民间借贷纠纷”成为被告。根据(2009)甬海商初字第238号文件,2009年,宁波市海曙区高塘三村55号201室的居民陈行良就将沈财兴和浙江兴润建设有限公司告上了法庭。

  同样是在2009年,沈财兴等人和浙江兴润置业投资有限公司也成了宁波市江东区南演武街50弄20号501室居民俞海蓉的被告。

  对此,有观点认为,涉及民间借贷是压倒兴润置业的原因之一。“也许,这有一定的道理。”吴俊锋猜测,“产生民间借贷纠纷前,有关企业和人员的资金或许就已经出现了资金紧张的情况,以至于还不起债。但从法理角度看,‘涉嫌非法吸收公众存款罪’和企业资金链紧张,并没有必然的联系。”

  上述四线城市的开发商认为,之所以会出现资金链紧张,更重要的原因还是在于整个行业形势的变化。

  “过去几年,开发房地产项目,闭着眼睛或许都能赚钱。但从2013年下半年开始,这样的情况已出现了变化。”他对本报记者说,“一方面,市场当时的供给显然大于市场需求,这让包括我在内的开发商不能及时回本。另一方面,不得不采取一些降价的举措吸引消费者,这又势必摊薄项目的利润。这些最终都影响到资金的回笼和业绩。”

  市场还有观点分析,由市场主导的土地价格的变动是压垮兴润置业的另一个原因。奉化市国土资源局资料显示,2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格,拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧140083平方米的土地。“但仅过了4年,同样地段的地块楼面价却下跌很快,这意味着,兴润置业仅在这一地块上,土地价值就大大缩水。”上述观点称。

  陈光辉的说法是,资金链紧张“主要是企业自身经营不善等原因造成的”。“在政府介入前,企业是自由经营的,到底是什么原因导致资不抵债,现在很难说清楚。”陈光辉称。

  谁是下一张“骨牌”

  在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,市场此时可能要反思,在兴润置业的事件出来后,三线和四线城市的开发商“是不是也要掂量一下自身,是否有可能还不起巨额的债务”。“尤其是,中国的房地产市场整体将进入买方市场,不再是绝对的开发商说了算的卖方市场。”顾云昌对《国际金融报》记者说。

  “从三四线城市的情况看,随着地产开发商将2011年和2012年限购政策出台时拿到的地块进行了开发和放盘,这些城市的供给明显大过需求,这让市场的成交情况不是很好,加上开发商的资金回笼压力,未来三四线城市成交的低迷预计将延续不短的时间。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成此前对《国际金融报》记者说。

  对此,标普负责房地产行业的主管苻蓓直言,“兴润不是首家债务违约的房地产开发商,更不会是最后一家。”

  甘犁认为,即使是一线城市,房地产的“产量”也是过剩的,扩展到整个中国房地产市场,“可以说是全面性过剩”。他说,“很多新购房家庭本身已有住房,多套房的家庭更多,但根据我们的调查,一半以上的房子没有出租,处于空置状态。”

  “再将范围缩小到四线城市,情况可能更严重。”甘犁说,“因此,出现下一个‘兴润置业’,或许只是时间问题。”

  中国金融智库首席金融学家宏皓近日就称,根据最近一年多来,对100多个城市的调查结果显示,“中国90%的地产商早已是资不抵债,银行贷款、信托、中小企业债、私募基金、民间借贷、高利贷等融资手段齐发,90%的地产负债率都在150%-200%以上”。

  甘犁最担心的是,一旦出现资金链紧张的三四线城市的房地产公司“大规模破产”,甚至可能会对中国金融市场造成“系统性风险”。“目前,不能排除这种可能性。”甘犁称,有关部门应该尽快对房地产行业进行压力测试,并尽力避免系统性风险的出现。

  香港《经济日报》认为,内地债务违约事件近期频发,随着内地经济加速放缓,房地产、钢铁等行业的债务违约风险增大,“债务违约风险将成为今年中国经济面临的最大问题”。

  不过,多家外国投行却不认为违约事件会产生过多的负面影响。

  “这是一次特定公司的违约事件,其触犯诱因是公司所有者因参与非法集资活动而遭到拘捕。我们对这一事件的理解是,奉化县地方政府正试图为浙江兴润置业寻找重新开始正常业务运营的办法,具体措施是引入战略性投资者。”德意志银行日前发布研报称,这个特定公司的事件,也不应被概括为中国房地产行业部门的最新发展趋势。

  摩根大通也认为,“兴润置业债务违约,留下35亿元的债务。但这起违约对建设银行和中国房地产行业的影响不大,中国房地产行业不会出现大范围恶化,需要担心的是市场的看空情绪可能引发系统性风险。”

  摩根大通认为的系统性风险,主要是因为此事发生在整体看空中国的大背景下,“2014年地产行业在美元债券中也会出现一个违约的行业,但商业模式更贴近商业地产,住宅地产相对来说比较安全”。

  有市场就有违约

  不止是中国的房地产行业。就“违约”来看,金融行业出现了多起事件。有消息称,联盛集团董事局主席邢利斌近期已被警方带走,“此前,邢利斌负责联盛重整中战略投资者引进的谈判,邢被带走也让整个联盛重整的进展一时迷雾重重”。

  “虽然重整方案依然正常推进,但与联盛集团有互保关系的当地企业却正遭遇着被一家家银行接连抽贷的处境。”有消息称。

  此前,备受市场关注的是,中诚信托的理财产品发售后,由于其资金投向的山西振富能源集团陷入经营困难,加上采矿权纠纷等,市场一度担忧,该理财产品“可能成为国内近年首款违约的信托理财产品”。就中国债市的情况看,*ST超日债已经出现了中国首例债务违约。

  然而,与以往不同的是,官方部门表现出更多的是淡定。外媒报道称,据了解情况的政府官员说,“中国监管部门正尝试通过允许出现一些债务违约,来约束不计后果的贷款活动”。这被外媒认为是“中国领导人推进中国金融系统改革的最新迹象”。

  “要强化金融市场纪律和金融市场的自我约束,在防范系统性风险的前提下,让一些违约事件顺应市场的力量而自然发生。”潘功胜近日说,“这有利于强化市场纪律的约束,端正产品发行者和投资者的行为,同时,有利于财富管理市场的健康发展”。

  事实上,在兴润置业资金链紧张这起事件中,央行的表态已引起了市场关注。3月18日,中国人民银行通过官方微博对外辟谣:个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》,与事实不符。“第一,人民银行未参加文中提到的‘周二召开的紧急会议’。第二,人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置。”央行称,“对该媒体在未经核实的情况下发布失实报道的行为,人民银行予以强烈谴责。”

  这则更正消息发布前,英国《金融时报》报道称,央行和一家大型国有银行正在紧急商议是否救助违约房地产开发商兴润置业的事宜。报道称,不到一个月内,两例违约似乎开始引起了央行的格外关注,“与此同时,地方政府也极力想要降低兴润违约事件的影响”。

  “市场本就是金融行业不得不进行的一个步骤。”甘犁说,回到市场,有助于中国金融行业的改革,比如,更快地推进中国存款保险制度的出台。同时,回归市场也不代表不控制风险,“风险的把控一直是中国的强项,也是最关注的一项。如何在市场和风险间把握得更为平衡,将有助于市场的进步”。

(责任编辑:申雪娇)

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