高房价已成强弩之末

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年04月30日 07:39   来源: 金融时报   网友评论(人参与

  时下,房价又到了一个重要的转折关口。针对未来房价是上涨还是下行,专家学者、业内人士见仁见智,争论不休。有人认为,楼市前景不容乐观,房价将逐步下行;有人则继续看多楼市,认为房价特别是一线城市的房价还会持续上涨,不要指望房价暴跌。房价走势迷雾重重,不仅使欲购房者十分纠结难于定夺,也给政府正确进行房地产调控决策带来影响。

  对未来房价走势究竟该做何判断?“管中窥豹,略见一斑。”实际上,今年一季度特别是3月份的房地产数据,已经显露出楼市走向的端倪,为我们判断房价走势提供了现实依据。

  国家统计局不久前公布的数据显示,3月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格与2月份相比,房价未上涨的城市达到14个,为2013年以来最多,而价格环比平均指数涨幅仅为0.23,创2013年以来新低。就同比数据看,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市虽为69个,但其中涨幅回落的城市达到了68个,比2月份增加了3个,涨幅最低城市的涨幅仅为1.2%。较之新房价格,二手房价格下降更为明显,3月份二手房价格下降和止涨的城市已达28个。

  和房价涨幅趋缓相伴,楼市成交量也大幅下滑。据中原地产统计,3月份,全国54个城市住宅签约交易量同比下降33.5%,其中二线城市下降47.5%,一线城市也下降了40.4%。作为全国房价走势风向标的北京,3月份二手房成交量仅为8943套,同比下降79.6%,创6年来同期二手房交易量最低值。

  仅仅依据一个月度的数据,也许还远不足以说明楼市进入拐点。但一路高歌猛进、量价齐升的火爆楼市突然变“冷”,其中必有缘由。3月份楼市的量价变化,实际上已经发出了明晰的信号,即楼市已经触顶、高房价缺乏继续上涨动力并已成强弩之末。

  准确把握未来的房价走势,须对影响未来房价变动的诸多因素进行分析。在笔者看来,至少有六方面因素成为拉动房价向下的力量。

  一是经济减速。中国房价自2000年以来迅速、持续上涨,是与中国经济的高速增长密切相关的。经济高速增长在带来房地产投资高增长的同时,也推动了城镇化进程,促进了居民收入水平的提高,从而放大了住房需求。当前,中国经济增长已进入“7”时代,经济下行压力很大。今年一季度GDP增长只有7.4%。经济减速对房价的影响是双重的,一方面,从房地产的需求端看,经济减速会影响居民的就业和收入增速进而影响住房需求;另一方面,从房地产的成本端看,经济减速背景下压缩过剩产能和结构转型升级过程加快,将导致钢材、水泥、平板玻璃等建材价格下行,从而降低住房建造成本。

  二是流动性变化。四万亿元投资强刺激带来的贷款增量和社会融资规模快速增加,国际收支“双顺差”使外汇占款迅速增长进而使得基础货币大量投放,这些因素综合在一起导致了货币供应量的急剧扩张,为房价节节走高提供了适宜的货币条件。而现在情况发生了重大变化,流动性过剩的局面已不复存在。从国内看,银行不良资产比率上升,适应结构转型要求银行的贷款结构面临重大调整,银行放贷行为更加审慎;地方政府债务风险加大,地方政府债务规模扩张受到限制;金融监管部门为管控金融机构的流动性风险和产品违约风险,将继续采取有力监管措施规范同业业务、信托业务,通过“影子银行”渠道融资的规模也会下降;外汇占款增加放缓,将使基础货币的投放规模下降;存款利率市场化加速推进,会推动市场利率水平走高。所有这些,会导致货币供应量增长率下降,流动性趋紧可能成为一种常态。从国际看,美联储今年年初启动QE退出机制,至今已宣布了三轮QE规模削减安排,而QE退出不仅会导致“热钱”流出,加剧国内流动性压力,同时还会引起人民币贬值,提高国内利率水平。目前,由于市场流动性和银行贷款额度都很紧张,8.5折的按揭优惠利率在房贷市场上已经绝迹,70%的城市出现中小银行停贷现象。即使同意发放按揭贷款,银行推迟放贷的现象也十分普遍,最长的要等半年。“融资难”和“融资贵”的双重制约,阻碍了部分住房需求的实现,同时也将迫使开发商在流动性紧张的情况下,不得不通过降价促销来加快回笼资金。

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【作者: 苑德军】 (责任编辑:祝玉婷)

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