银行尽调房企:提高放贷门槛 集中在一二线城市

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-05-08 07:46:50 来源: 第一财经日报 作者: 胥会云

  [ 房地产的下滑、地方债的压力、过剩产能消化压力以及流动性的风险,给银行业以及实体经济带来了较大的困难 ]

  房地产市场的风险,使商业银行改变对该行业的策略。上海银行首席风险官黄涛说,商业银行在小心翼翼选择这个行业里优势的企业。

  5月7日,在复旦大学举行的第9期“复旦-ZEW经济景气指数”发布会上,黄涛在回答《第一财经日报》记者提问时表示,房地产行业目前是需要商业银行密切关注、认真分析的行业。具体来说,要分析其中好的企业,主要看它的现金水平、账上的现金、融资能力、融资渠道,还要看它的产品,是高素质的或是适合刚性需求的,还是脱离刚性需求的,经营区域比较远、户型比较大,或者是别墅式的安排。

  招商银行行情问诊)某支行负责人也对本报表示,他们在对房地产企业放贷时比以前谨慎,基本上只考虑全国房地产100强企业,而且选择项目也更加严格,主要集中在北上广深一线城市和表现较好的二线城市。

  “慎贷”三四线城市

  黄涛说,并不会采取一刀切的方式确定做还是不做,而是要看在什么条件下,哪一种融资结构下可以进行安排。对于房地产贷款,甚至要看抵押物的可执行、可变现的能力及其价值、抵押率等。

  上海一家房地产企业财务总监邓先生昨日对《第一财经日报》表示,商业银行选择房地产企业和项目明显比以前挑剔,在担保物折扣方面,原来一般是六七折,现在降低到对折,银行一般更愿意选择大业放贷。他们公司在安徽合肥和扬州江都区的项目刚刚敲定两笔贷款,总共超过3亿元,还比较顺利。

  对于按揭贷款,黄涛说,在银行的资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下,银行往往会把自己的资金放到收益率相对较好、风险又可控的一些资产运用方面,而按揭在这个过程中并不是最好的业务品种。“按揭贷款难度比过去在加大,程序在拉长,贷款利率下浮的空间在缩小等,这在一定程度上也遏制了房地产价格过快的增长。”

  “整体来讲,在目前相对复杂的经济金融环境,在经济结构调整的大环境下,我们不可能采取原来一刀切的策略,而是真正能够分得更细一些,可能分区域,行业里面分企业,企业里又分融资结构,融资结构里面又分不同的客户等,来进行判断。”黄涛说。

  上述招行某支行负责人称,三四线城市房地产基本饱和,风险很大,一般不会贷给这些城市的项目;二线城市里,主要选择南京、成都、重庆、杭州、武汉这些经济相对活跃的城市。她还表示,项目方面,侧重于住宅项目,而酒店、商业广场等项目基本不贷。

  一家地方性股份制商业银行的中层管理人员告诉本报,他们现在完全不碰房地产业务,除了保障房,这是从今年2月开始的安排。房地产行业跟“两高一剩(即高污染、高能耗的资源性行业和产能过剩行业)”同等对待,一律不碰。

  每季度压力测试

  黄涛告诉本报记者,商业银行每季度都会进行压力测试,以衡量房价下跌和成交量下跌对商业银行可能产生的影响。虽然测试结果还不错,但他认为,房地产可以带动很多行业,包括很多投资都与房地产行业有关,目前的压力测试更多是“就事论事”,衡量房地产抵押品的情况。“银行怎么看,无非看房地产抵押品,我们100元的抵押品,抵押率在50%、60%,即使下跌10%、20%,还有空间,我担心的是蔓延式、恐慌式下跌,这是没办法预测的。”

  黄涛说,房地产的下滑、地方债的压力、过剩产能消化压力以及流动性的风险,给银行业以及实体经济带来了较大的困难。同时,这四个问题还通过商业银行以及影子银行、地方融资平台、国有企业等渠道相互影响、相互传导,导致资金开始有脱离实体经济的迹象,推动或者导致了实体经济部门盈利水平的进一步恶化,也导致银行业在资金链的错配方面问题有所积累,在一定程度上形成了一个风险传递的循环。

  金融体系面临挑战

  黄涛说,目前整个金融体系面临着挑战:一是金融体系要从之前在政府大量干预和保护下以间接融资为主,市场相对封闭、割裂,要逐步转向直接和间接融资,更加开放、更加市场化的金融体系;二是一些金融风险也在累积,今年上市银行一季度的财报显示,基本上所有银行不良贷款率都是上升的。

  从商业银行角度来讲,黄涛说,也面临着四方面的压力:一是资产质量方面的压力;二是商业银行的风险管理要从信用风险管理,转到现在注重市场风险、流动性风险;三是新型金融的蓬勃兴起,带来银行支付和融资的传统功能可能会被部分边缘化;四是新的监管标准的出台,带来银行资本刚性的约束以及流动性管理的强化,也导致银行在业务转型方面的压力更加加剧。

  在资本刚性约束之下,通过结构调整和业务转型,转变规模扩张的外延式模式,走资本集约化道路,提高资本使用回报率,平衡好风险收益和资本之间的关系,成为商业银行重要的挑战。

  黄涛说,目前很多商业银行已经开始采取措施:一是建立有效的退出机制,真正地通过竞争重组淘汰一些低效率的企业,促进产业的升级换代,促使实体经济逐步转向恢复盈利能力。二是切实稳定房价和改变市场预期,压低金融边界的资金成本。三是对地方融资平台的风险也进行认真评估,规范地方平台融资的一些行为。四是逐步盘活存量货币,在维护金融正常功能的同时,加强对同业业务、表外业务的监管和管理,引导银行和金融机构降低杠杆,重点支持实体经济的发展。

  从去年下半年以来,中国市场上信用违约事件逐步增加。黄涛说,希望通过金融体系的市场化配置方式来吸收、合理分配、分散各类金融风险,提高我国金融体系的稳健性。在相当长的时间内,我国金融体系实际上承担着资源优化配置之外的宏观调控、产业政策落实等方面的职能。“是否有必要适当弱化金融的产业政策功能,合理划分金融和财政政策之间的关系,区分政策性金融和商业性金融?”

作者: 胥会云 (责任编辑:李丽梦)

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