荣辰置业资金链断裂 山东信托亿元单一计划违约

  市场雾霾笼罩,信托违约事件变得越来越频繁。

  近日,21世纪经济报道记者独家获悉,由苏州荣辰置业发展有限公司(下称“荣辰置业”)发行的一款“山东信托-平江生活广场单一资金信托计划”已出现违约。该计划原定于2013年8月份到期,但截至2014年5月8日,该款总计1亿元的信托计划仍未足额兑付本息。

  荣辰置业位于江苏苏州,成立于2007年,注册资本1.4亿元,法定代表人夏政勇,经营范围包括房地产开发销售、物业管理、房屋租赁。

  几年前,荣辰置业承接了苏州火车站周边“平江生活广场”定销房项目的开发建设。2012年7月份,其以此项目建设为资金用途,通过山东信托发行了上述单一资金信托。

  一位江苏地区投资者王峰(化名)对21世纪经济报道记者称:“2012年我通过中航信托南京分部购买了50万元的有限合伙基金,投资于这款单一资金信托,9%的预期年化收益。2013年7月项目到期时,荣辰置业并未如期偿付本息。经过多次追讨,目前仍有部分资金未兑付。”

  销售不畅项目停滞

  21世纪经济报道记者获取的推介材料显示,上述信托资金受让荣辰置业苏州火车站平江生活广场定销房项目经营受益权,用于支付项目装修款。平江生活广场项目为苏州火车站北广场拓展空间之一,已被列为苏州火车站综合改造重要组成部分。

  “中航信托南京分部销售人员强调,苏州土地储备中心承诺的回购款接近一个亿,单此一项就可基本覆盖信托本息。”王峰称。

  推介材料显示,信托收益和还款来源分为两部分,一部分为苏州国土资源局回购款,另一部分为地下一层8000平米小商品市场的经营租赁收益约1.4亿元。

  除此之外,该信托还设置了土地抵押担保,以平江广场项目16亩地块作为抵押,价值约1.28亿元;中元国信信用担保有限公司(下称“中元国信”)无条件承诺以不低于委托人本息收购荣辰置业应收账款收益权。

  2013年8月,信托计划到期后王峰并没有如期拿到资金,经过与荣辰置业交涉,对方给予回复:“项目消防验收没通过,因此没能拿到销售许可证,无法回笼资金,信托兑付需要延期一个月至9月18日。”

  一个月后,投资者仍未拿到资金,荣辰置业为此召开了一次客户说明会,称暂时仍没有资金还款,并写下了一张承诺函,承诺当年10月15日前还本付息,如逾期不付,山东信托将发函给项目担保方中元国信,启动担保代偿流程。

  “10月中旬我们只收到一半本金,开发商又称其余资金要延期三个月。”王峰表示,截至目前荣辰置业仍未全额偿还本金,担保方中元国信也一直未予以代偿,也未启动平江广场项目的拍卖处置流程。

  5月8日,荣辰置业一位相关人士对21世纪经济报道记者确认,2012年发行了山东信托资金项目,并由中航信托等机构人员负责销售。并称这一项目是苏州政府的一个定向销售项目,商铺将对特定人群销售。但由于这部分人群对政府划定的销售价格不满意,使得项目停滞。

  “我们已启动新的融资来进行周转。最近苏州政府也表态,该项目很快可按原定价格向固定人群挂牌销售,若对方未予以认购,相应商铺将公开销售,资金将很快回笼。”上述人士称。

  FOT暗藏风险

  通常投资者购买信托门槛为100万元,且须投资于集合资金信托,而王峰却以50万元投资了山东信托的单一资金计划。这是因为荣辰置业此次募集资金采取了FOT模式,单一信托背后隐藏了一款有限合伙基金。

  FOT又称“小信托”,先成立投资基金,再以基金认购单一资金信托。FOT产品近两年疯狂发展,依赖于低至20万-50万元的认购门槛,以及期限错配的运作模式。

  此次荣辰置业项目的投资者首先与基金管理公司签订有限合伙协议,然后基金再统一购买上述单一资金信托计划。其中,王峰称基金公司为杭州赢久投资管理有限公司(下称“杭州赢久”)。不过,记者未能联系上该公司予以核实。

  工商资料显示,杭州赢久成立于2010年,注册地浙江杭州,法定代表人孙亚军,主营投资管理。该公司注册资本仅200万元。

  据荣辰置业项目投资者介绍,2012年杭州赢久先后成立了赢久一号、二号、三号、航信四款基金,募资金额分别为2760万、3360万、1180万、2700万元,总计一亿,然后四款基金整体购入了上述单一资金信托计划。

  “现在基金管理公司让我们去找山东信托,山东信托则让我们找基金公司。”王峰称。

  山东信托婉拒了记者的采访要求。

  一位银行系信托公司人士表示,在FOT模式中,很难从项目协议中看出信托公司是通道还是主导地位。多数情况下,信托公司仅充当一个通道,收取一定通道费。

  21世纪经济报道记者调查获悉,为了兑付上述信托资金,荣辰置业不久前启动了另项信托计划,为“民生信托-荣辰置业股权投资集合资金信托计划”,其结构设计同样为FOT,由融信基金募集资金,然后再整体投资于该项目。

  不同的是,民生信托这一项目收益率已上调为10%-11%。

  “这个信托原计划募集1.3亿元,目前只募集了9000多万,还差3000多万。事实上,目前山东信托项目未兑付本金只有2000多万,如果民生信托项目全部募集,我们将足额兑付。”上述荣辰置业相关人士称。

  民生信托这一项目以股权形式投资荣辰置业,而后者的股东目前已变更为三个自然人(张善扑、夏政勇、仲勇)及民生信托。

(责任编辑:李丽梦)

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