光耀事件曝地产融资隐疾:民间贷不入账负债率失真

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-05-13 07:25:09 来源: 21世纪经济报道 作者: 曾颂

  光耀事件触爆地产高利贷链 民间借贷不入账 负债率失真

  发酵于上周的“光耀地产资金链绷紧”事件,牵扯到27亿金融机构借款,包括银行信贷信托计划、基金子公司资管计划等。据21世纪经济报道记者不完全统计,目前新华信托、中融信托、财通资产等均有对光耀融资的未到期项目,涉事本金在5.5亿元以上。

  接受21世纪经济报道记者采访时,光耀地产负责人曾表示“优先保证金融机构还款”,且只需数亿流动性就可“过关”,但兑付结果仍取决于事态发展。

  回顾“中国百强房企”之一光耀地产的融资史,可窥见地产融资的风控隐疾:由于民间借贷不入账,高利贷缠身的光耀却能以表面“低负债率”受到资管机构的青睐;而其看似充分的抵押担保亦可能被削弱,据媒体报道,光耀的部分房产用于抵付工程款,而工程款的求偿权优于金融机构的抵押权。

  涉事公司紧急排查

  公开资料显示,光耀地产与中诚、中融、新华、华澳等信托公司均有合作发行集合资金信托计划(查询信托产品);去年,光耀还通过财通资产发行过基金子公司的专项资管计划。

  目前尚未到期的产品有“中融信托-新都酒店(4.24, 0.17, 4.18%)股权收益权投资集合资金信托计划”、“新华信托-惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托计划”、“财通资产-光耀扬州·全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”三个,本金合计超过5.5亿元。

  “看到报道后,我们迅速对该公司经营情况展开了调查,调查结果会随时向投资者公布。”新华信托方面回应。去年3月,该公司通过资产收益权买入返售的形式,向光耀集团的项目子公司发放不低于2亿元的借款,风控措施包括土地使用权抵押、光耀子公司股权质押和母公司的连带责任担保,期限1年半至两年。

  财通资产去年末为光耀融资2.5亿元,为期两年。该公司负责人表示,今年初已注意到光耀地产的状况,“列入了关注名单,一直在跟对方积极沟通”。中融信托的信息披露电话则无人接听,目前未能获悉项目状况。

  在接受21世纪经济报道记者采访时,光耀地产董事长郭耀名明确表示“优先偿还金融机构的借款”,但亦透露“劣后受偿”的民间借贷体量不小。自2011年以来,光耀地产的民间借贷总额高达约20亿元,三年来公司仅利息便还款20亿元,目前仍有超过20亿元本金加利息未偿还。

  讽刺的是,尽管高利贷缠身,光耀地产却一度以“低负债率”受到金融机构的青睐。2012年,发布光耀集团资产负债率,连续三年分别为45.7%、50.3%、55%,明显优于行业三年均值68.9%、70.9%、71.8%。记者获得一份光耀资管计划的推介材料,亦以“2012年负债率仅55%,显著低于房企百强平均水平”为卖点。

  “地产商无论大小,普遍有民间借贷的行为。”房地产基金“德信资本”董事长陈义枫对21世纪经济报道记者说,“问题是用于短期过桥还是长期依赖?如果一年中有半年账上有民间借贷,肯定维持不下去,财务费用太高。”

  他还表示,民间借贷是地产融资的一大风控难题,市面过万亿的房地产信托、数千亿的房地产私募基金,都必须面对这个“隐疾”,不排除有更多“地雷”将被踩爆。

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作者: 曾颂 (责任编辑:申雪娇)

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