机构:降低房贷利率才能有效刺激地产销售

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-05-30 07:49:34 来源: 中国经济报告杂志 作者: 姜超 高远

  房地产颓势何时了

  部分城市放开限购或更进一步地下调二套房首付成数,都难以改变全国销售的颓势,只有等到房贷按揭利率拐点出现,地产销售才会企稳复苏

  2014年1季度中国经济大幅下行,其中内需低迷是经济放缓的主因,消费增速从13.5%降至11.9%,投资增速从18.2%降至17.7%,两者都和地产泡沫正在破灭有关。因此,未来地产走势及其对经济到底有多大拖累非常值得关注。

  房地产市场风声鹤唳

  2014年以来,房地产市场风声鹤唳。1季度房地产投资增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%,其中3月单月增速降至14.2%。更值得关注的是地产投资的先行指标,3月房屋销售面积大幅下行,单月增速已降至-7.5%,新开工面积单月增速仅为-21.9%。同时,房地产库存状况也明显恶化。

  地产景气下行的核心因素是去年下半年以来个人按揭利率抬升和开发商融资受限。考虑到房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步下调新开工和施工计划,未来地产泡沫破灭的风险或显著上升。

  中国工业经济走势与地产投资高度一致,源于经济靠投资驱动,而制造业、基建投资的资金来源均依附于房地产。地产销量通常领先于经济整体走势半年左右,其回落预示经济见底短期难见。

  地产投资下行有多少

  2014年房地产投资增速的下降幅度将决定它对经济拖累的程度。市场对地产投资的预测大多粗略,要更准确地预测地产投资增速,得从分项预测着手。房地产开发投资中,建筑工程和土地购置费是占比最高的两项。建筑工程投资占比为66%左右,土地购置费占比为15%至20%,其他项目稳定在17%左右(其中安装工程7%,设备器具购置和其他大约10%)。

  1.建筑工程投资增速大幅下滑。由于建筑工程投资占比最高,预测其增速最为重要。在房地产投资决策中,地产销售是最领先的指标,接着是决定新开工面积和房屋施工面积。

  我们从销售—新开工—施工—建筑工程投资这个链条进行推演。

  从新开工和施工的对应情况来看。在2005年初和2007年初新开工降至个位数时,施工降至18%左右。而2009年初,新开工降至-15%附近时,施工降至12%左右。在2012年新开工降至-7.3%时,增速降至13.2%。

  2014年1季度,新开工面积增速拐头向下,大幅降至-25.2%,施工面积增速也降至14.2%,均明显低于预期。新开工波动性远大于施工,后期新开工面积增速应会有所提升,全年增速和2012年差不多,这种情况下,施工面积增速下行空间有限,降至13%左右的可能性较大。

  接着,我们从施工面积增速预测建筑工程实际增速。在2009年和2013年,建筑工程投资实际增速超过施工面积增速5%以上,缘于在地产销售转好和开发商资金面趋于宽松的情形下,现有工程的施工进度和支出会加快。反之,如2008年,销售转差和资金面趋紧,开发商放慢施工季度及支出,此时建筑工程投资实际增速低于同期施工面积增速。

  考虑到2014年开发商资金由宽松逐渐趋于紧张,建筑工程投资实际增速与施工面积增速的差距较2013年会明显收敛,前者高于后者1到3个百分点的概率最大。另外,2014年建筑工程投资价格同比增速预计和2013年持平,仍然为0。

  基于以上分析,预计今年全年地产施工面积增速降至13%,建筑工程投资实际增速高于施工面积增速2%,再考虑到建筑工程投资价格仍为0。因此,我们预测2014年房地产建筑工程投资增速为15%,已公布的1季度增速为18.7%,后期推测将趋于下行。

  2.土地购置冲高回落,安装工程续降。土地购置费是房地产投资中权重第二的部分,它指房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用,包括各项税费。开发商的购地热情回升是在销售转好、资金回笼之后。我们看到地产销售领先于房地产开发资金来源,而后者又领先于土地购置费。土地购置费是开发商缴纳款项时统计而不是拍得地块时统计,使得它较为滞后。从年度数据来看,销售领先于土地购置1年,且具有很好的一致性,这意味着2014年土地购置费增速将上升。

  由于2013年销售和资金来源增速均是高处回落,将逐渐抑制2014年开发商的购地需求,加上2013年初土地购置费基数非常低,2014年初土地购置费增速明显冲高,1季度为28.5%。随着年初以来土地成交趋于平淡,预计土地购置费增速后期将逐步回落,2014年降至15%左右的概率最大。

  房地产投资中第三大分项是安装工程投资,指各种设备安装工程的实际支出。安装工程通常在土建完成后进行,且是竣工前夕的必要步骤。从新开工、建筑施工、设备安装及最终竣工大约需要两年时间。新开工领先于安装工程2年,且具有很好的一致性。由于2012年房地产新开工增速较2011年进一步下滑,意味着2014年安装工程投资增速会较2013年继续回落。2014年1季度安装工程投资增速为18.6%,预计2014年降至16%。

  3. 2014年房地产投资增速的敏感性分析。基于以上几项预测,我们对2014年房地产投资增速的敏感性分析预测,2014年房地产投资增速降至14.7%至16.5%的可能性大,中性的预测为15.1%,较2013年19.6%明显回落。分季度来看,地产投资增速在1季度降至17.6%后,预计后面三个季度增速分别为14.6%,14.6%和13.2%。

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作者: 姜超 高远 (责任编辑:祝玉婷)

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