专家:房贷零首付或成商业银行难以承受之压

1评论 2016-03-24 07:48:14 来源:上海证券报 作者:杜 静 看主力在买什么!

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  购房人首付款不仅是最终风险承当比例的分配,更是风险管理市场机制的约束,使商业银行有个风险的“安全垫”和“缓冲期”。当“首付贷”演变成“零首付”债务结构时,商业银行就成了唯一的风险承当主体。而没了“首付贷”,肯定还会出现“金付贷”、“银付贷”、“快付贷”。

  “首付贷”正发酵成市场的热点。央行行长周小川说,由于购房人首付资金不是自己的,改变了债务结构,形成未来违约和还款风险。央行相关部门亦同时发声,指房地产中介及P2P公司等发起和支撑的“首付贷”业务属非法金融行为,应予打击。这或许是近年来监管部门回应金融市场新现象与新行为速度最快、态度最鲜明和行动最果断的一次。

  笔者认为,“首付贷”的主要危害是虚脱风险基础主体(购房人),加剧房地产生态链条中各主体对象风险匹配的关系扭曲,并伴生市场无序力量。“首付贷”主要针对银行贷款买房且首付资金不够的人群,大致采取“中介自营、与开发商合作和第三方平台独立贷款”等三种模式,资金来源虽各不相同,但多与开发商联动。应该说,以增加债务杠杆来消化房屋库存并不是问题,而通过对象滥配增加杠杆并走向风险主体虚脱的方向,则是十分危险。这势必培育并形成“无本获益”的盲从投机力量及“无本承险”的众多“僵尸”主体。这远比单一的债务违约风险危险,是对市场基础性风险品质的侵害。

  市场风险主体的虚脱,其本质是风险向商业银行的挤压、倒逼和集中。从过程上分析,开发商、中介机构、购房人和商业银行,是房地产生态的主要风险承当者,并具有不同阶段与时期的换位性和转移性,其中商业银行承担全程市场风险。在房屋未出售前,风险主要由开发商承当,出售后,风险则换位或转移成了购房人。购房人首付款不仅是最终风险承当比例的分配,更是风险管理市场机制的约束,只要房价下降在首付款额度以内时,商业银行至少还有一个风险的“安全垫”和“缓冲期”。而“首付贷”演变成“零首付”债务结构,商业银行就没了这个“安全垫”,成为实际上也是唯一的风险承当主体。这种风险主体的虚脱,缺失或丢失了风险分散的市场精髓,一方面持续催生市场的不理性预期和情绪,另一方面则可能触发房价的连续下跌风险。

  据统计,目前市场中“首付贷”规模大约50亿,对房地产市场价值量和融资额而言,似乎微不足道。说“紧迫危险”,并不是指诸如“首付贷”等市场行为与现象本身,而是指由这一行为与现象所导致市场风险主体虚脱的趋势,以及趋势背后对有效机制的传染与撕裂。因为,没了“首付贷”,肯定还会出现“金付贷”、“银付贷”、“快付贷”之类的行为和现象,关键是要通过机制性制度安排,使其不要游离出金融风险为本的根本。

  需要指出的是,这种由单一力量所引发的风险主体虚脱现象,与政策引导和氛围营造的不当息息相关,尤其与长期以来关于房地产发展两个“支撑点”的判断紧密相连。这就是,我国全部金融债务中,个人房地产贷款比重不到20%,远低于美国等发达国家和经济体,具有市场新力量的巨大空间;我国城镇化率不到40%,比发展中国家的平均水平还低,存在钢性新需求的巨大市场。

  现实并不像设想的那样简单。

  截至去年末,在我国的100万亿贷款中,个人房屋贷款加上商品房开发贷款约35万亿,其中个人房屋贷款约17万亿。这一结构中,作为“分子”的数据是只少不多,有相当部分债务通过通道与平台转移和分流了。而作为“分母”的数据则是只多不少,商业银行全部贷款资产中,存在相当数量的僵尸企业贷款。另外,按国际货币基金组织的统计分类标准,我国市场债务率已超过200%,而全球发达国家平均水平是75%,发展中国家也只在135%左右,说明我国债务效能不高的同时,以僵尸企业为主要特征的无效贷款(债务)大量存在。如果剔除这一因素,我国个人房屋贷款与房地产开发商贷款的比重,并不算低。因此,判断房地产未来市场走势,不可与国外情况简单类比。

  统计数据显示,按人口户籍口径分类,我国城镇化率约为37%,按居住半年以上口径分类,城镇化率约为52%,的确有极大提升空间,这也成为推动房地产业发展的最重要动力。改革开放38年来,我国经济快速发展与转型,始终与房地产业相伴而行,并表现出对劳动力“大空间、大包容、大强度”吸附的特征,且“分类+提高”劳动力的功能强大,经济成长性同样表现为劳动力的成长性。就是说,在我国“二元”经济结构背景下,主要从农民或学生渠道转移进城市的近3亿人口,在完善城市功能和优化产业结构中,实现了有效与经济性融合。而未来的城镇化,情况已有了实质性变化。在解决经济的结构性而不是周期性矛盾中,经济运行的调整性特点与趋势,会增强对流动人口的选择性,而且经济与流动人口“同向成长”的机会变少、困难变多、融合变弱。也许某个阶段和时期,可实现预期的城镇化率,但由于难以整体提升全社会的收入水平,城镇化对房地产业的推动方式与效能,会表现出显著的时期性特征和历史性差异。

  房地产去库存要面对现实,现在最大现实就是房地产库存中一、二、三线城市的结构不合理,尤其二、三线城市库存绝对过剩,加上城镇化进程中存在不同人群收入水平加剧分化。因此,优化我国房地产生态,须特别警惕风险主体虚脱的危险,须从不同对象、不同环境和不同阶段的实际出发,择机而行,择时而动和择势而为,分类、分层、分别推进。不能用短期办法解决长期问题,不能用转移问题的办法积累新问题,不能用方向偏移的办法缓释阶段性窘态,更不能用饮鸩止渴的办法毁损房地产生态的基础。一言以蔽之,面对房地产生态的多样化和创新性,不能迷失“分散平衡风险、夯实优化主体”的方向。

  (作者系银监会“三个办法一个指引”起草专家之一、资深财经评论人)

关键词阅读:零首付 商业银行 首付贷 房贷 缓冲期

责任编辑:祝玉婷 RF13009
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