提前还贷再买二套能省多少?

1评论 2016-09-14 10:35:40 来源:羊城晚报 涨停板套利三天赚20%

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  近期,广州楼市隐现提前还贷潮,不少市民申请提前还贷,却被告知要排队等两三个月。值得一提的是,羊城晚报记者采访了解到,不少人提前还贷的目的是为了更好地贷款购买第二配套房。

  根据“认贷不认房”的限购政策,第二套房买家如果首套房贷已经结清,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。也就是说,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,这也是人们提前还贷的重要因素之一。那么这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?房天下广州二手房高级分析师卢佩婷为大家算了一笔账。

  假设市民薛小姐四年前按揭贷款在黄埔(原萝岗,下同)购买了一套大三房单位,现在她又在市区看中了一套300万元房子。因为看好黄埔房产的升值前景,并且特别喜欢黄埔的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,薛小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。

  第一种

  首套房继续还贷二套房首付七成

  根据首套房贷未结清,购买第二套首付七成、利率上浮10%的政策,300万元首付七成为210万元,剩余90万元做商业贷款,利率上浮10%,30年期的商业贷款(等额本息),利息共计678747元,月供为5048元。

  点评:在买家二套房首付资金充足的情况下,上述付款方式的优点是多了首付,月供比较少。而同时,薛小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。

  第二种

  一套房提前还贷二套房首付三成

  对于首套房贷结清,购买第二套房产的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受利率优惠。300万元首付三成为90万元,剩余210万元做按揭贷款可以享受基准利率八五折优惠,30年期的商业贷款(等额本息),利息共计1583744元,月供为10232元。

  点评:这种做法的优点是,二套房首付比例低,房贷利率也低。不过缺点当然就是二套房月供款几乎翻倍。不过需要指出的是,在首套房贷未还清的情况下,如果不提前还贷,也是有两笔贷款要同时月供的。就像薛小姐一样,如果不提前还贷,她家庭的总月供一套房6772元+二套房5048元,总额也要达到11820元。比二套房贷款七成的月供款10232元还多1588元。在不提前还贷的情况下,薛小姐的两笔房贷分别是首套房100万元、二套房90万元,贷款总额190万元。如果一套房提前还贷,薛小姐的贷款总额则是210万元。贷款总额少的,月供反而增多。

  第三种

  将二套房七成首付用于提前还贷加二套房首付

  除了上述两种情况外,如果二套房买家的首付款资金充足的话,将原本要用于二套房首付的这笔资金(首付七成)除去一部分用于一套房房贷提前还款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,这样的话,就最省利息了。

  就像薛小姐的情况,她原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用于二套房首付,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率八五折优惠)利息共计14.31万元,月供款约9253元。每月的月供款比首付三成的10232元要省约979元。

  点评:对比一下首付三成90万元,有20万元资金是薛小姐提高二套房首付比例投入进去的,如果将这20万元做最保守的理财,放在银行存5年定期的话(年利率3.10%),也就是分摊到每月可以有利息约516元。利息的金额还是无法与每月省的979元相提并论的。不过如果买家可以找年收益在6%以上的理财产品或者投资,则可以考虑将多余的20万元用于其他投资理财,每月的收益在1000元以上。

关键词阅读:提前还贷 广州二手房 理财产品 提前还款 月供

责任编辑:申雪娇 RF13056
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