风口上的困惑:4万亿租赁市场盈利难题亟待破解

1评论 2017-03-14 09:46:32 来源:东地产 作者:闫文娟 接力诚迈科技的好票出现

  存量房时代,机构化租赁市场开启,盈利难题困扰业界,相关产业政策亟待完善。

  机构化的租赁市场序幕已经拉开。

  近年来,国家政策支持正在不断将长租公寓推至风口。各路资金正在纷纷涌向这万亿蓝海。一方面,魔方、青客、蘑菇等公寓品牌借助资本优势加速扩张市场份额;另一方面,越来越多的开发商也开始转型,由销售物业转向持有型物业。万科、嘉华、招商蛇口(行情001979,买入)、阳光城(行情000671,买入)等众多开发商都已推出长租公寓的产品。在经历了销售型物业的激烈竞争之后,持有型物业也正在迎来新的机遇和挑战。

  万亿蓝海

  传统的租赁市场上,租客的弱势地位比较明显,信息不对称,找房费时费力又容易上当。出租的房屋往往装修陈旧,家具、家电破损,交接和退租麻烦且易产生纠纷。房东则面临着租客难以管理,室内设施易受损,租期不稳定等头疼的问题。

  “品牌公寓的管理模式可以简化和改善交易环节、提高居所品质、提供租后维修服务等,尤其对一些需要短租和灵活租期的租户提供了便利,弥补了传统租赁中介的不足。”沙利文全球合伙人兼大中华区总裁王昕指出。

  然而,在国内市场,长租公寓尚处于起步阶段。华创证券研究称,长租公寓行业正处于指数级发展的初期,国内青年租房的市场规模近8000亿元,每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。

  根据住建部的数据显示,目前我国通过租赁市场解决居住的人口达到1亿以上,年租金突破万亿元。中国房地产业协会的资料显示,在许多发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%,即使取20%这一较低的比例,我国机构出租房源租金也能达到2000亿元。

  链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告显示,2016年、2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

  这是一块无比巨大的蛋糕。

  而克而瑞数据也显示,TOP30房企中,1/3已切入长租公寓领域。

  正如万科集团董事会秘书朱旭所说:“租房是一个非常大的市场。2013年中国租赁市场达到了2.5万亿元,垂直细分到长租公寓,市场规模至少有1万亿元,这是很有诱惑力的。此外,新进入城市的新市民80%靠租房,长租公寓有很大的需求。”

  嘉华(中国)投资有限公司副董事李志贤也告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”):“中国房地产市场正在从原来增量为主,逐步的过渡到存量为主的市场,由原来购买为主的市场,逐步进入到购租并举的市场,在这个趋势里,租赁市场的发展是一个非常大的趋势,租房将逐渐成为一种新的可接受的生活方式,租赁作为一支重要力量也会快速崛起。”

  开发商布局

  在万亿蓝海诱惑下,又得益于自身开发及持有物业的先天优势,开发商开始布局长租市场。自去年5月份开始,上海土地市场出让的住宅用地多了一个15%面积自持出租的“硬性指标”,越来越多的开发商不得不加快进军长租市场的脚步。

  日前,万科集团召开2月份销售及经营情况电话会议。会上,朱旭表示,今年万科将把长租公寓作为重要的着力点。

  事实上,早在2015年初,万科已经布局长租市场,并推出长租公寓品牌“万科驿”,2016年5月更名为“泊寓”。目前,该品牌已经在上海、北京、广州、深圳、西安、厦门、济南、重庆等多个城市落地,并计划至2017年将开发15万间万科“泊寓”。

  万科方面也向《东地产》记者透露,在不久的将来,将会有万科长租公寓的租房抵扣房款具体政策发布。除了住宅,未来的公寓业务还将和万科的商业、产业、教育等业务打通,建立大会员体系,让客户享受万科更全面多样的服务和优惠。

  嘉华国际同样是较早进军长租市场的开发商之一。2015年3月,嘉华国际在国内的首个高端服务式公寓项目——尚臻静安服务式公寓正式面世。该项目是嘉华首个面向旅居家庭的高端服务式公寓。《东地产》了解到,截至2016年底,尚臻静安的出租率已达到9成,领跑沪上大户型服务式公寓。2017年,位于建国西路的尚臻徐汇服务式公寓以及毗邻金桥碧云国际社区的尚臻金桥服务式公寓也将陆续面世。

  “我们在开发、建筑的产业链管理能力具有显著的规模效应。服务式公寓,对于我们而言,是向产业链下游的延伸。尚臻服务式公寓正是凭借嘉华集团在地产业务和酒店业务方面丰富经验才能获得市场如此好评。”李志贤这样告诉记者。

  招商蛇口则是通过对原有小区的升级改造,推出了如今的壹间公寓,该产品主要包括“精品公寓”和“服务式公寓”两大类,并根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求,目前在运营的公寓面积超过60万平方米,未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局,预计会提供总量过百万平米的租赁公寓规模。

  阳光城采取合作的方式切入到长租公寓市场。2015年10月,阳光城旗下MODO项目和寓见公寓签署协议,阳光城将负责为寓见公寓提供更多房源,寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理,包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。

  龙湖地产也在不久前举办了龙湖长租公寓“冠寓”的推介会,宣布正式涉足长租公寓,并且力争在三年内开发300处长租公寓。

  而中骏置业董事局主席黄朝阳也明确表示较为看好长租服务式公寓,未来将会打造2万间此种公寓。

  此外,房地产服务商也不甘落后,链家的“自如”、我爱我家的“相寓”也在不断发展壮大。甚至连物业公司也跃跃欲试,绿城物业计划和公寓租赁机构优客逸家展开合作,盘活旗下小区的闲置资产,改造后统一对外出租。

  克而瑞研究中心研究员房玲指出,房企争先恐后在公寓市场布局,是看中了庞大的市场需求,此外,通过租赁的形式,房企能够有效地实现存量房的去化,对于国企一类有存量资产闲置的,通过租赁形式带来收益亦是一种有效的盘活资产的手段。

关键词阅读:租赁市场 开发商 MODO 万科 盈利模式

责任编辑:祝玉婷 RF13009
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