40万贷款多收9%利息 银行如此偏爱“只还息”房贷

1评论 2017-04-18 10:43:36 来源:澳华财经在线 这些股越跌越买!

  ACB News《澳华财经在线》4月17日讯 风靡澳洲楼市的“只还利息”(Interest-Only)房贷,最近成了监管层严查的重点对象。2003年时,这类房贷在银行所有自住房贷款中占比为10%,在投资房贷款中占比50%,而目前,这两个比例分别上涨到23%和64%。

  与以前相比,自住房的“只还利息”房贷比例猛增了一倍多,现在每四笔自住房贷款中,就有一笔是“只还利息”房贷,而投资房贷款中更有三分之二是“只还利息”房贷。

  2014年底,证券与投资委员会(ASIC)开始调查银行是否违反了消费者信贷规定,重点对象即“只还利息”类房贷。上个月,APRA做了更严格的规定,要求银行“只还利息”类贷款不能超过30%

  “只还利息”房贷并不是真的只还利息,是将还贷期(一般为30年)分为两个阶段。第一个阶段通常为5年,在这一阶段借款人只付贷款利息而不用付本金。在第二个阶段,借款人需要还本付息。

  这种房贷之所以受到借款人的欢迎,因为表面上看,它减轻了借款人的经济压力。例如一笔为期25年,利率为5%的30万元的按揭贷款,还本付息方式的月还款额为1754元。但如果是用“只还利息”的方式,在贷款第一阶段,月还款额为1250元。

  还有一个重要的好处,就是利息可以抵税。对于“只还利息”房贷,借款人第一阶段每月所付的利息都可以在应纳税收入中扣除,但是若采用还本付息的方式,所付的本金部分则无法从应纳税收入中扣除。因此可以说负扣税制度“诱使”了借款人选择“只还利息”房贷。

  如前文所述,银行的“只还利息”类房贷无论从规模还是比例来看,都在不断扩张,为何银行如此热衷于这类贷款,以至遭遇了监管层的“打压”呢?

  原因当然不外乎利润驱使。那么与“正常”房贷相比,“只还利息”房贷的利润要高出多少?在上周央行发布的《金融稳定报告》中,专门对“只还利息”房贷做了案例分析。其中一张图清楚地揭示了“只还利息”房贷的利润诱惑。

  两笔期限30年,利息为4%,本金40万元的房贷对比。一笔为正常的还本付息贷款,一笔为5年后开始还本付息的“只还利息”贷款。在前60个月(5年)内,两者的利息几乎没有差别;还本付息贷款的本金越来越少,但“只还利息”贷款的本金余额仍为40万元。

  从第60个月以后,两种贷款的利息曲线(虚线)开始分道扬镳。那么总共“只还利息”贷款要多还银行多少利息呢?

  在整个还款期内,还本付息贷款共付利息约为29万元,“只还利息”贷款共付利息约为32万元,即后者要多还9%的利息。

  现在对于“只还利息”房贷的借款人来说,风险有多大?

  一是根据摩根斯坦利的计算,当“只还利息”房贷的第一阶段结束时,借款人的月还款额至少要增加30%,更普遍的情况是会增加50-70%。

  二是还款负担突然加重的借款人往往会通过另一个“只还利息”贷款来再融资。与所有使用杠杆投资的情况一样,借款人的杠杆过高,在房价上涨的情况下会获得更高的收益,但是如果房价下跌,损失也会更大。

  所以问题来了,为了多赚9%的利息,银行让自己和借款人都承担了过高的风险,真的值得吗?

  《金融稳定报告》中指出,2014年收紧房贷的监管政策出台以前,银行使用了更宽松的风控标准, ASIC在2014年的调查发现,40%“只还利息”借款人转为还本付息阶段时可能无法偿还更高的按揭额。而在最近,央行发现,有些借款人申请了还本付息房贷,但一获批就转为“只还利息”房贷。APRA近期专门要求银行整顿这一问题。

关键词阅读:借款人 贷款利息 打压 金融稳定报告 银行

责任编辑:祝玉婷 RF13009
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