高压之下房贷不降反升 二季度政策再度加码

1评论 2017-04-20 08:10:59 来源:中国产经新闻报 作者:杨泥娃 “真雄安”即将诞生(名单)

  今年年初以来,在多地所推行的楼市调控政策无疑给正在急速奔驰的房地产市场“踩”了“急刹车”。

  根据央行近日发布的数据显示,今年一季度房地产贷款新增1.7万亿元,比2016年占比低4.5个百分点。

  但值得注意的是,3月份是全国多个城市颁布楼市限购政策的集中期,具体到3月份单月的贷款数据来看,却是“不降反升”的状态。住户部门中长期贷款(主要是居民个人房贷)增加4503亿元,较上月多增699亿元,也高于上年同期的4397亿元。

  在许多分析人士看来,这主要是三四线城市房屋销量依然保持高位所致。此外,部分一二线热点城市二手房交易也并未完全降温。也有专家指出,由于居民贷款延迟发放,可能导致居民中长期贷款回落相对于房产调控政策有所滞后。

  而在此背景下,楼市继续收紧恐怕已是板上钉钉了。

  去库存拉动

  今年年初以来,各地的楼市调控政策不断升级。自3月1日起,涿州、杭州、南昌、三亚、北京等多城市相继发布楼市限购政策升级版。据不完全统计,3月全国约30个城市发布了房贷调控新政。

  其中,北京更是出台了升级版的楼市调控政策——“认房又认贷”,对于居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例均不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例均不低于80%。

  然而,3月份的房贷数据却不降反升,在许多业内人士看来,这正是三四线楼市去库存在发挥着效用。

  中原地产首席分析师张大伟对《中国产经新闻》记者分析指出:“首先,居民户贷款数据其中中长期基本为房贷,房贷数据依然处于历史同期最高位,这体现了房地产市场特别是三四线城市依然处于活跃中。”

  其次,从数据上来看,一季度涨幅相比前期有所降低,其中特别是3月份涨幅下降情况最为明显,一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。“从政策预期看,本轮房价调控全面再升级,遇涨即调。而且与往年调控不一样的是,本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录,多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。”张大伟说。

  与此同时,易居研究院研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时坦言,往往贷款上升和交易量的活跃程度有关系。“实际上这背后有一个结构性的问题,即三四线城市市场交易处于高位,所以贷款数据较好,而一二线城市实际上已经在执行限购限贷、认房又认贷等政策,贷款方面的数据不会有太大的反弹。当然从银行方面看,说明依然认可房贷业务,积极性较大。”

  “房贷因素很容易影响市场交易,所以限贷政策实际上还是有一个较为明显的作用,也是属于短期和中期可以并用的一项政策。”严跃进说。

  另一方面,房贷放贷时间的相对滞后,也在一定程度上影响了三月份总体的房贷数据。张大伟指出,目前的高点数据基本体现的是半年之前新建住宅成交与1-2个月前的二手房成交数据。“新建住宅房贷期房成交比例高,房贷放宽基本在一年后的封顶周期。”

  诚然,严跃进认为,房贷因素很容易影响市场交易,所以限贷政策实际上还是有一个较为明显的作用,也是属于短期和中期可以并用的一项政策。

  房价体现紧缩见效

  张大伟认为,目前各地楼市调控政策加码趋势持续,市场出现明显的平稳现象,房贷是影响房价走势的最关键指标,从趋势上来看也逐渐开始趋紧,这有利于房地产调控的落地,收紧的房贷叠加房地产调控约束房价上涨作用更明显。

  4月18日,国家统计局公布的《2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳。从同比看,3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看,6个城市新建商品住宅价格比上月下降,降幅在0.1至0.7个百分点之间;6个城市涨幅在0.5%以内。

  易居研究院对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2017年3月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%,相比2月份0.3%的增幅有所扩大。严跃进指出,这也可以解释3月份各地密集收紧购房政策的现象。

  对此,严跃进具体指出:“在连续15个月同比下跌后,2015年12月房价首次出现同比正增长。随后增幅总体处于不断扩大的态势,到2016年12月份增幅呈现构筑顶部的特征。到了2017年1月份则出现了首次收窄,即从2016年12月份的10.8%收窄至10.7%。这也意味着近14个月以来同比增幅出现了首次收窄态势,体现了2016年四季度开始的房地产政策调控是积极有效的。而到了2017年3月份增幅继续回落,为10.3%。”

  但值得注意的是,3月房价上涨的城市依然有20个。对此,张大伟认为,与往常楼市在全面升温后再调控不一样的是,本轮政策在3月市场未完全失控的情况下,从3月17日开启全国新一轮升级版调控潮,明显抑制了市场的升温幅度。

  “从房产交易看,3月是惯例的高峰期。往年的3月市场都会在春节后有所升温,即使在调控周期,3月也相对是短期的成交高点;与此同时,银行的房地产信贷政策依然处于宽松阶段,特别是1-2月。2017年一季度居民户中长期贷款额度达到了1.46万亿,相比2016年同期上涨了32.7%。”张大伟说。

  “信贷是决定短期房价的最关键因素,目前看信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。”张大伟坦言。

  调控将继续收紧

  实际上,不满足于一直以来的“限购”、“限贷”,目前全国各地楼市调控政策有进一步加码态势。截至发稿之时,全国有十余个城市出台“限售令”,包括福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等。

  对此,同策咨询研究部总监张宏伟表示,过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场,全国住房贷款交易金额占比升高,金融杠杆持续扩大。“限售”政策的逻辑在于防控系统性金融风险,将金融风险锁在账面上。同时,这还可以为楼市后续政策调整争取更多时间,尤其是为楼市长效调控机制作相关的准备措施,如房地产税立法、不动产登记等。

  此外,记者注意到,住建部及国土资源部近日发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。其中最核心的一条便是,根据房地产库存去化周期,确定房地产供给的规模和节奏。各城市“消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要减少供地;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。

  对此,相关分析人士认为,上述文件实施后,房地产市场价格将总体走平。一线城市库存去化周期较短,短期看土地供给有增加预期,但新增住宅用地可能更多分布在外围区域,中心区房价仍存在继续小幅上涨的可能。对库存去化周期较长的三四线城市而言,节奏过快、规模过大的土地出让行为将受到限制。另外,三四线城市的投机购房行为也将受到打击,投机客将趋于退出。从重庆模式的经验看,随着土地供给的有序增加,地产周期中的价格波幅将收窄。

  除此之外,金融方面的调控或许也将继续加码。严跃进认为,二季度贷款方面会继续收紧,尤其是会加大审核。而从银监部门的思路看,控制商业银行贷款风险也是主要工作,所以这会使得此类贷款业务面临各类管制,总体上也是为了促进交易平稳。

关键词阅读:楼市 房价调控 房价走势 政策预期 张大伟

责任编辑:祝玉婷 RF13009
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