租售同权落地!我们将收获哪些好处又将失去什么?

1评论 2017-08-08 10:33:33 来源: 作者:黄志龙 A股进入长线抄底区域

  作者:黄志龙苏宁金融研究宏观经济研究中心主任

  最近一段时间,中国住房租赁市场进入了新时代,其标志性事件是广州市政府于7月17日率先推出了“租售同权”。7月18日,住建部等9部委为此政策进行背书,表明将“通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”

  “租售同权”的实质内容是什么?这一政策对房地产市场、房价和房租意味着什么?本文将一一解析。

  “租售同权”的权是哪些权?

  “租售同权”中的“权”大体包含哪些内容,这是首先必须明确的问题。

  7月18日,住建部、国家发改委、公安部等9部委发布的文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》涉及这方面的内容是:

  “推进部门间信息共享,承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务。”

  可见,9部委文件并没有明确指出租售同权的“权”包含哪些权利,只是笼而统之地称之为“相关公共服务”。

  更进一步讲,国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中,我国城镇居民基本公共服务包括:

  “公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。

  其中,“公共教育”位列首位。在优质教育资源稀缺的大环境下,公共教育也成为附加在产权房上最关键的公共服务。

  以至于全国首次提出“租售同权”的城市——广州市政府在《加快发展住房租赁市场工作方案》具体措施的第一条即是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。”并且,这一措施的责任部门直接由市教育局牵头。

  由此可见,尽管“租售同权”的“权”是指享受基本公共服务的各项权利,但相对于其他公共服务,子女教育权无疑是购房群体最为关注的“权利”,这也是购房者与租房者差异最大的权利。

  “租售同权”的真实意图是什么?

  从国家政策层面来看,发展住房租赁市场,或实行“租售同权”是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。

  然而,从地方政府角度看,除了房地产调控、构建房地产市场长效机制等原因,地方政府还有另外的政策考量,这从最先动起来的广州和上海可窥见一斑。

  在广州的政策文件中,享受租售同权的具体规定是这样的:

  “具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读”。

  可见,广州市的“租售同权”政策意图有二:一是保障无自有产权住房的本市户籍子女受教育权;二是持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女受教育权。特别是对于第二类人群,在当前房价居高不下、限购条件极为严格的环境下,“租售同权”从根本上消除了高端人才子女紧急入学的后顾之忧。

  从上海情况看,7月24日上海市两块“租赁住房用地”以超低价转让给了两家国有企业,两块地成交楼面均价均不到6000元/平米,与此前商品住宅地价相比可谓天壤之别。

  上海市之所以发展以国有企业为主导的住房租赁市场,一方面是相应中央号召,鼓励国有企业发挥住房租赁市场的“压舱石”和“稳定器”作用,另一方面同样与吸引人才有很大关系。

  可以预见,国有企业自持租赁住房,将优先满足来沪高端人才的住房需求。同时,在此基础上,上海也可能会推出与广州相似的“租售同权”相关举措,特别是入住国有企业租赁住房的高端人才,子女上学将享有产权住房同等的待遇。

  武汉、郑州、沈阳、无锡、东莞等二三线城市也先后出台了针对高端人才的租房购房补贴、落户、租售同权等政策。由此可见,“租售同权”不仅是房地产长效机制的重要内容,更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。

关键词阅读:租售同权 生源不足 权利 住房自有率

责任编辑:申雪娇 RF13056
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