京沪“租售并举”是否意味着房租会下降呢?

1评论 2017-08-21 09:53:11 来源: 作者:黄志龙 5个月斩获362.16%!

  8月17日,北京住房租赁新政征求意见,“租售并举”的政策向“北漂们”伸出来橄榄枝。未来随着租赁房供应量增加,当前京沪等一线城市房租短期回落的趋势将会进一步延续吗?

  一线城市房租与房价出现明显背离

  房价和房租同涨同跌,是房地产市场发展的一般规律。在过去十多年中,尽管房价波动经过了多个周期,但房价与房租同步性大体符合这一趋势。然而,从一线城市数据看,房价涨幅却远超房租涨幅,使得一线城市的租金回报率持续不断下行并屡创新低。

  以北京为例,2008年1月至2016年6月,中原地产统计的北京二手住宅房价指数从243点上升到928.5点,年复合增速为14%,二手住宅租金指数从118.82点上升到195.4点,年复合增速为 5%,房价涨幅远在房租涨幅之上,这使得同期北京二手房租金回报率也从3.25%跌到1.45%(参见下图)。

  同样,在2008年1月至2016年6月期间,上海二手住宅房价指数从181.2点上升到599.7点,年复合增速为 13%,二手房租金指数从121.44点上升235.2点,年复合增速仅为7%,房价涨幅远快于房租涨幅,使得上海租金回报率由2.85%下降到1.55%(参见下图)。

  从大的趋势看,历史数据表明房租和房价涨跌基本同步。然而,自去年四季度以来,一线城市房价与房租出现了明显的逆向而行和背离的趋势,具体来看,北京于2016年9月房租首现回落,当月房租指数从194.1点连续四个月回落到2016年12月末的189.9点,至今年4月逐渐回升到196.7点,6月末再度回落到195.4点。与此同时,北京房价则一路上涨,直到最近两个月才出现了回落(参见下图)。

  与北京相比,上海房价与房租的走势背离情况更为明显。2016年9月上海房租指数达到历史高点251.6点之后,至今年6月末已回落至235.2点,回落幅度高达6.52%(参见下图)。

一线城市房价与房租走势背离的真实原因是什么?

  不可否认,一线城市房价维持高位而房租出现明显回落的现象,与北京、上海解决“大城市病”的疏解政策有关,同时严格房地产调控政策,“售转租”使得出租房源增加,从房源供给层面对京沪房租上升形成压力。

关键词阅读:京沪 房价涨幅 一线城市 北京二手房 北京房价

责任编辑:申雪娇 RF13056
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