炒房者们:消费贷的墙角你们别想继续挖了!

1评论 2017-09-13 06:58:59 来源:琥珀金融帮 账户深套?试试这四个方法

  规模迅猛增长的消费贷将迎来严监管。

  近日,有业内人士称,人民银行深圳市中心支行向商业银行发出金融风险提示,要求商业银行加强个贷管理,谨慎发放个人消费贷款。更有深圳金融人士称确实已经有银行准备将消费贷30年期限缩短至5年。

深圳某家银行内部人士发来一张截图

  表示该银行收到“关于落实人民银行《金融风险提示》的通知”

  这么一来,大批炒房客的现金流怕是要断了。但是,消费贷是如何与炒房挂起钩了呢?

  膨胀的消费贷

  消费贷款也叫消费者贷款,主要指的是用于留学贷款、房屋装修、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款。从种类上看,消费贷款包括住宅抵押贷款、非住房贷款信用卡贷款,具有消费用途广泛、贷款额度较高、贷款期限较长等特点。类似于次级贷款。

  先来看一组消费贷和房贷的数据对比:2017年1-7月,居民新增中长期贷款总额3.27万亿元,从5月起连续三个月新增额量较去年同期保持负增长,与此同时,居民短期消费性贷款在今年获得爆发性增长。Wind数据显示,2017年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿元,累计同比多增7137亿元,而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿元。

  前者表明,控房贷初见成效;而后者,居民消费性短期贷款在今年前七个月的增量已经超过去年全年——消费贷规模疯狂膨胀。

  “其实,今年大幅增加的消费贷大多被用来买房了。授信时间在5-10年,额度在几十万至上百万不等的消费贷越来越像房贷,通过这种方式买房的很多也是炒房客。”海通证券(行情600837,诊股)(港股06837)首席经济学家姜超分析称,短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。

  炒房者已有房且房本在手,拿房本去做抵押贷,这种消费贷金额更大,一线城市的房子可以做到数百万甚至上千万。房产中介显得更加随便,有记者在采访一位曾从事过房产中介的人士时得知,每当在客户购房付定金或付首付有困难时,他们都会推荐某银行的消费贷给他们,帮客户补资金缺口。“那银行会给你们一些返点吗?”中介回答,“肯定有返点,因为合作关系,我们也会帮银行给客户推荐其信用贷和抵押贷。”

  短期消费性贷款进入楼市是国家严令禁止的。早在去年下半年,央行等七部门出台《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,禁止房产中介提供“首付贷”,并从名义上消灭了这类产品,不再允许首付贷的字眼出现。但从近期表现来看,部分城市首付贷借用“消费贷”等马甲又“死灰复燃”。

  房贷“量缩价升” 消费贷做“替代品”有风险

  从上市银行日前发布的中报数据来看,多家银行已经逐步放缓了房贷投放节奏,例如中行上半年个人住房贷款量同比下降7.7个百分点,农行同比增速则回落21.2个百分点。

  在住房贷款新增量趋缓的同时,上半年银行的房贷利率呈现上行趋势。融360此前报告显示,7月全国首套房平均利率为4.99%,相当于基准利率1.02倍,同比去年7月的4.44%上升了12.38%。二套房方面,在全国35个城市533家银行中,422家银行执行基准利率上浮10%,执行基准利率上浮15%的有10家,上浮20%的有67家,10家银行执行基准利率上浮30%,仅四家银行执行基准利率。

  拿深圳房市举例:9月4日,深圳首套房房贷利率全面上浮,以工行、农行、中行、建行为代表的银行全部基准上浮5%。也就是说,同样是买300万的房,如果保持这个基准利率不变,以30年偿还期计算,足足比原先多增了11.34万贷款。

  今年以来,国家对房地产领域执行严格的调控政策,银行房贷业务“量缩价升”在情理之中。不过值得注意的是,在房贷增量放缓的同时,银行消费类贷款则持续快增。在房贷业务受限的情况下,银行加快发力消费贷款等其他收益更高的零售业务符合其加快零售业务转型的目标。以建设银行(行情601939,诊股)(港股00939)的快e贷为例,登录打开手机银行后,首页就可以点击“快贷”,如果是建行的代发工资客户,就会得出一个预测结果,如最高可贷额度、贷款利率和贷款期限等,输入申请额度,输入短信验证码并确认,就可以申请成功,整个流程只需要短短三两分钟。

  方便快捷,额度在几万到几十万不等,信用贷款不需任何抵押物,代替收紧的房贷,消费贷不入房市,谁入房市?

  消费贷违规进入房市且屡禁不止,某种程度上都是迎合和满足当今很多老百姓(行情603883,诊股)对于自身实际消费需求以及投资成本的需求,特别是购房的老百姓,首付和贷款利率都在提高时不得不去寻找其他资金渠道来满足自己首付的需求。但如果这些资金继续持续流向房地产买卖市场,很容易会造成大笔负债,不仅是社会的负债,更重要的是存在相应的资金链断链的风险。这也让监管层坐不住。

  华南某股份银行信贷业务人士表示,“确实有不少人用消费贷去支付房贷或者用于首付,可操作方法很多。对于直接操作成现金贷的短期消费贷,银行对客户如何支配资金本身就比较难控制;对于需要委托支付的消费贷,市面也有渠道帮助套现。此外,有一些开发商暗中操作双合同,以装修贷的名义做实际是首付贷的业务。”

  在上海交通大学上海高级金融学院教授严弘看来,这类改头换面的贷款与此前的首付贷无异,对房地产市场隐藏的风险不容忽视。

  严弘说,这种场外配资实际上影响到整个房地产市场风险控制的机制,使得一些没有偿还能力的人也来参与投机,这一产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房。一旦房价下跌或购房人收入不稳定,购房者特别是投机性购房者的资金链立马断裂,银行坏账率很可能因此迅速上升。

  所以从整个系统风险的管控来看也是银行特别关注的点。这也是为什么一开始规定需要有一个首付的要求,这其实是从整个宏观的风险管控的角度来考虑的。

  一旦出现更多的可以绕过首付要求的渠道出现,将不利于房地产市场的良性发展。严弘认为,如果通过各种方式绕过首付要求的话,实际上就是突破了风险管理的底线。

关键词阅读:炒房者 基准利率 消费需求 房市 替代品

责任编辑:申雪娇 RF13056
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