贷款买房选等额本金还是等额本息?专业人士独家解读

1评论 2017-10-16 09:56:22 来源:金融女孩Angela 账户深套?试试这四个方法

  买房,几乎是每个人一生中一定会面对的一件事,而通常情况下,大部分人会选择贷款买房,其实小编觉得,能用较低的成本借用银行的钱,为自己赚钱是一笔很划算的交易。

  只不过大家买房的原因,有所不同。有的是为了自住,有的是为了投资,搏升值或者赚租金收入。

  当你要贷款买房的时候,会选择等额本金还是等额本息呢?这篇文章,也许你现在就会用到,也许你未来会用到呀~接下来用数据为大家进行直观的解读,一目了然呦~

  假设条件,房价100万,首付比例3成(即首付30万即可),贷款总额70万,公积金贷款利率3.25%,商业贷款利率4.95%,还款期30年,通货膨胀率暂且忽略不计,实际影响会在后面的具体情境中为大家分析。

  贷款方式:按月等额本金还款或者按月等额本息还款。本文所有计算步骤均省略,只为大家显示数据结果。

  1、假设不提前还款。

  那么等额本金和等额本息,两者的还款总额分别是多少呢?

  (1)全部用公积金贷款:

  等额本息还款方式,总还款利息为396719.92元,每期本金和利息摊还总额为3046.44元,每期还款额不变。

  等额本金还款方式,总还款利息为342197.92元,第一期摊还额为3840.27元,之后每期摊还额递减。

  乍一看,是不是有被吓到?会觉得要还的利息怎么惊人的多呀!

  但是如果考虑通货膨胀率3%(实际中数据可能比这个都高,数值越高,钱贬值的越快),要考虑货币时间价值,通俗的讲,今天的100元比30年后的100元更值钱。简单的理解一下,100元投资30年所得到的钱超过30年后手持100元现金的价值。

  由于每一期都折现比较麻烦,假设这两个还款利息总额都是30年后的总额,中间不做任何投资等。

  则,等额本息总还款利息的396719.92元,折现到30年前的今天,约为163443.35元.

  等额本金总还款利息的342197.92元,折现到30年前的今天,约为140981.01元。是不是就不会觉得有多恐怖了?折现后,两种方式的总还款利息差额也就是22462.34元。

  只看总额,等额本金比等额本息的还款方式,还款的总利息要少,但是等额本金的前期还款压力比等额本息的还款压力要大。

  所以,从总额的角度考虑,如果算上通货膨胀率(货币时间价值),实不会差太多,还是要看具体每一期是否是自己能承受的。

  等额本息,第一摊还额3046.44元中,偿还本金为1150.61元,偿还利息为1895.83元,每期还款总额不变,但是还款额中,本金占比逐渐增加,利息占比逐渐减少。

  等额本金,第一摊还额3840.27元中,偿还本金为1944.44元,偿还利息为1895.83元。每期还款总额递减,每期还款额中偿还本金为固定的1944.44元,但由于总还款额变小,所以每期的还款额中,本金占比也是逐渐增加,利息占比逐渐减少。

  不知道大家发现了没有呀~第一期还款额中,2种方式偿还利息是一样的呦!

  每期还款额中偿还的利息都在减少,由于还掉的本金部分在下一期中不再计算利息,所以等额本金还款方式还掉的本金更多,则在每期还款额中,利息减少的更快,具体每一期还款额计算在后面的提前还款情境中会做详细分析。

  总结:

  手头资金宽裕的情况下,首选等额本金还款方式;手头资金不宽裕的情况下,选择等额本息还款方式。

  当然了,本部分的分析是基于前面的假设:不提前还款,如果涉及提前还款,则要考虑的因素要更多一些,本文后面会具体介绍。

  (2)全部用商业贷款:

  一般情况下,有公积金,并且公积金的贷款额度够用的情况下,不会用到商业贷款。但是由于有的购房者是没有公积金的,或者因为购买的房产不在自己公积金的缴纳地,则会用到商业贷款。或者公积金的贷款上限不够支付剩余房款的,则会用到公积金与商业贷款组合贷。

  假设,前面的条件不变,全部采用商业贷款购房,贷款本金70万。则还款方式对应计算如下:

  等额本息还款方式,总还款利息为645100.39元,每期本金和利息摊还总额为3736.39元,每期还款额不变。第一期还款额中,偿还本金为848.89元,偿还利息为2887.50元。

  等额本金还款方式,总还款利息为521193.75元,第一期摊还额为4831.94元,之后每期摊还额递减。第一期还款额中,偿还本金为1944.44元,偿还利息为2887.50元。

  这部分就不进行折现计算了,主要是想给大家看一下,如果采用公积金贷+商业贷组合贷,则每个月还款额在什么区间范围内。

  假设条件同文章开头部分,就不重复写了。这部分主要是给大家做个参考。

  等额本息方式,第一期还款额,在3046.44元~3736.39元之间,每期的还款额同第一期。

  等额本金方式,第一期还款额,在3840.27元~4831.94元之间,每期的还款额递减。

  总结:

  如果可以的话,首选公积金贷款,其次选公积金贷+商业贷,最后选商业贷。

  2、假设提前还款。

  由于提前还款的变式有很多,在这里假设全部采用公积金贷款,还贷5年后,提前还款。其余假设同文章开头,包括通货膨胀率忽略不计的假设。

  提前还款要看跟银行的合同要求,也会有违约金什么的,最好在贷款前就问清楚相关条款。

  是不是有人还会诧异,提前还款为什么要收违约金?你就按下面的方法理解就好了,银行当初给你批贷款的时候花费人力、财力、时间成本,你提前还款之后,银行不再收你后面的利息,贷款利息收入减少一部分,所以要交违约金。接下来开始计算吧~

  (1)等额本息方式:

  每期还款额为3046.44元,还款5年后,累计偿还利息为107933.76元,已偿还本金部分为74852.7元,待还本金为625147.3元。

  提前还款时,除了合同违约金之外,还要偿还本金625147.3元。

  (2)等额本金方式:

  前5年,每个月的还款额如下表所示:

  第一期还款额为3840.37元,还款5年后,累计偿还利息为104428.82元,已偿还本金部分为116666.67元,待还本金为583333.33元。

  提前还款时,除了合同违约金之外,还要偿还本金583333.33元。

  通过数据,可以看出:

  等额本息与等额本金这两种方法,前5年的还款总利息只差了3504.94元,并没有差太多,但是5年后如果提前还款,需要偿还的待还本金则差了41813.97元,这个时候,等额本金还款的优势就显示出来了。

  由于是5年后的时间节点提前还款,所以不需要将待还本金差额折现计算,能差个4万多,差别还是挺大的。

  所以,如果未来不是持有到期,而是持有一定期限后,因为一些原因,比如换购,比如将房产出售变现等原因,进行提前还款,则等额本金还款还是占优势的。

  也许有人会说,等额本金前面还款额太多了,但是要注意以下因素:

  第一,这里采用的是公积金贷款,你每个月的公积金抵扣完不够的部分,才需要你还;

  第二,如果你的房产不是自住,或者不是马上入住,完全可以在前期将房产往外出租,以租养贷,有的房产,租金完全可以覆盖房贷;

  第三,如果不是为了自住,而是作为资产配置中的投资性房产,则要考虑未来的升值空间,如果当下的房租不够覆盖房贷的,并且未来升值空间不大,那也没太多投资必要;但如果未来的升值空间较大,则可酌情考虑。

  比如现在的房价是1万左右,但你认为未来5年-10年,房价能上涨到2万左右,即便房租不能覆盖房贷,但是需要自己每个月交的部分并不多,完全在自己承受范围内,也可以考虑投资。

  假设10年涨到2万,单纯看房价增值,那么平均每年10%的投资回报率,假设5年涨到2万,那么平均每年20%的投资回报率。注意前面的投资回报率计算时,并没有考虑,房屋出租的其他成本。比如物业费、暖气费、中介费、还贷成本等等。

  如果只是10年到2万,那么年投资回报率10%的投资工具,是否一定要选择房产?

  现在市面上一些比较优质的P2P投资理财一年期基本上也可以达到固定收益10%,风险承受能力强的也可以考虑股票型基金等等,不愿意承受任何亏损的就不要玩股票型基金、股票这种高风险的了,货币基金收益4%-5%左右,适合风险承受能力低的投资者。银行定期就不推荐了,根本跑不赢通货膨胀的好嘛~~

  作者:Angela徐倩文

关键词阅读:等额本金 等额本息 提前还款 股票型基金 贷款买房

责任编辑:申雪娇 RF13056
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