姜兆华:房贷利率疯涨 房价会降吗?

1评论 2018-04-09 07:59:19 来源:金融界银行 作者:姜兆华 "A股豪门"操盘术曝光!

  伴随着房住不炒的宏观调控,有关银行房贷利率上涨的消息不断刷屏。最近有媒体爆出全国多地银行首套房贷全面涨价,光大银行(行情601818,诊股)房贷利率上浮最高达40%!房贷利率的一路疯涨,引发了市场的持续关注。人们最为关心的是:房贷利率如此疯涨,房价会降吗?

  一、房贷利率为什么会疯涨?

  个人住房按揭贷款是商业银行公认的优质资产,一直备受银行重视。从几年前的首套房贷利率最低基准利率打7折到目前最高基准利率上浮40%。此时的最高与彼时的最低,短短几年光景,个人住房贷款的利率竟然翻了近一番。推动房贷利率疯涨的动因是什么呢?

  一是住房调控政策。住房宏观调控政策持续加码,金融机构对个人住房贷款发放明显收紧;信贷额度、贷款利率呈现双控局面。这既是金融机构贯彻落实中央“房住不炒”的一种政治态度,又是银行实现经营效益最大化的客观需求。

  二是银行信贷规模。表外资产并表和普惠金融考核让商业银行,特别是股份制银行、城商行的信贷规模更加促(捉)襟见肘。相比较而言,五大银行经营相对规范,表外资产并表压力相对小一些,信贷规模宽松程度总体会好于股份制、城商行。因此,五大行房贷利率涨价的动力明显低于股份制、城商行。

  三是银行资金成本。自去年下半年以来,金融市场开始整治,银行间拆借成本明显走高。这对靠同业拉动业务增长的股份制、城商行来说,资金只能是高来高走。亏本的买卖没人干。中小银行的房贷利率不得不跟着市场利率一路疯涨。中小银行住房贷款利率的领涨,助推了国有大行住房贷款利率的跟涨。

  从上述分析不难看出:商业银行个房贷款利率疯涨的主要原因是宏观调控的政策性因素;商业银行自身资金成本升高、信贷规模趋紧也是其中的重要原因之一。

  二、房贷利率疯涨,房价会降吗?

  房价是由房子供求关系决定的。房价高低与房贷利率多少没有直接因果关系;但房贷利率对个人住房购买力会产生实质性影响。

  理论上讲,房贷利率越高,购房人支付的购房成本就会越多。购房人购买意愿可能会因购房成本的增加而降低。买房的人少了,房价自然就缺少了上涨的动力。反之,房贷利率越低,购房人支付的购房成本就会越少,购房人的购买意愿会因购房成本的降低而增强。买房的人多了,房价自然也就水涨船高。

  但实际情况却并非如此简单:房贷利率对住房供求关系的影响,仅限定在符合购房条件且需贷款的特定人群;对没有购房资格和全款买房的人群来说,房贷利率上涨没有多大意义。而对有购房资格的贷款人群来说,刚需一簇(族)不会因房贷利率的上涨而停止购房需求;限购已经将真正的炒房者挡在门外,门里改善性需求的消费者也不会因房贷涨价而停止换房的需求。只要支付得起,房贷涨价不会改变购房者的基本需求。因此,房贷利率的疯涨似乎并没有引起房价直接下降。

  需要注意的是,房贷利率的过快上涨反而会加剧刚需一族和改善购房者的购房恐慌。房价看似没涨,可房贷利率却在疯涨,对购房消费者而言,房贷涨价和房子涨价没有多大差别,最终还是购房人自己埋单。从购房消费者角度来说,房贷涨就是房价涨!

  三、房贷利率涨多少会见顶?

  在金融去杠杆和金融市场乱象整治的背影下,2018年房贷利率上涨将是一个大概率事件。房贷利率究竟涨到多少会见顶,这将取决于以下三个方面:

  首先房地产宏观调控。住房调控政策不改变,住房贷款利率上涨的趋势就不会改变。从当前中美贸易争端发展态势看,中国钢铁已被列入加税清单,这对国内钢铁出口或形成较大压力,钢铁会不会成为拉动内需的“引子”还未可知。

  其次金融市场监管走向。2018年全国金融监管形势总体还是较严,银行“钱紧”的日子将持续到年底。中国银保监会年初表示,2018年将努力抑制居民杠杆率,继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。个人住房贷款额度还会相当紧张。

  再次商业银行经营定位。从各商业银行2017年年报披露情况看,个人住房按揭贷款仍是各行零售转型的主攻方向。各商业银行会结合自身优势,实施差异化贷款定价。房贷定价的差异化格局将不会改变。

  综合上述分析,2018房贷利率上涨趋势或不会改变。但商业银行利率上涨幅度将岀现分化:五大行房贷利率会缓慢上行,利率定价一般维持在基准利率上浮15%至30%之间;股份制、城商行房贷利率相对波幅较大,利率定价普遍会处于基准利率上浮30%至50%之间。

  (本文作者介绍:中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师,现任某全国股份制银行总行零售部门负责人。)

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