资管新规后 很难有更多银行资金去对房地产进行配置

1评论 2018-05-08 18:16:50 来源:YCMProperty 低吸也能抓涨停!

  来源:YCMProperty

  作者:兴证地产阎常铭

  1 专家谈论资管新规对房地产融资的影响

  从四方面阐述:1,这两年来房地产企业的资金来源和变化情况;2,资管新规出台之前,针对房地产经营业务的金融监管态势和影响;3,资管新规出台之后,可能会产生的影响;4,个人对房地产融资在2018年的展望和思考。

  房地产行业是一个资金密集型行业,对资金的需求比较大,经营周期比较长,决定了融资在房地产企业运转过程中扮演的角色很重要。

  1,近两年房地产企业的资金来源和变化情况

  房地产企业资金来源情况。根据统计局的数据,房地产企业的资金来源主要来自四方面:1.国内贷款。主要是银行贷款还有非银行机构的贷款,2017年占比16%左右。2.自筹资金。通过发债,股权融资还有信托,券商,资管等非标的融资,2017年占比33%左右。3.其他资金,个人按揭贷款,定金,预付款等,占比50%。4.外资。外商直接投资,包括海外发债,占比比较小。

  由于政策监管的变化,近两年房企融资的资金构成变化比较明显。

  (1)2015-16年,融资环境宽松,房企通过债券融资,在资金成本上有比较大的下降。

  (2)2017年,直接融资难度加大。货币政策收紧,监管政策趋严;债市走熊,发债成本上升;再融资受限,房企的直接融资难度明显增加了。房企融资需求回流到贷款和非标融资,同时也加大了境外融资力度。从上市房企的资金结构来看,2017年末以银行贷款为主,对以信托等配套融资的依赖度明显上升。

  (3)2018年以来,银行信贷受到监管,非标发力的难度也比去年大了很多,但房企的债券市场融资有所改善,根据wind数据进行的初步统计,今年前4月,房企发债规模接近1900亿元,增长了1倍。

  2,资管新规出台之前,针对房地产经营业务的金融监管态势和影响

  资管新规和政策意见稿出台之前,已经有针对于房地产业务的监管政策,主要是针对一些资产类的指导和影响。2017年至今,房地产行业调控的基调没有改变,监管政策对房地产业务的关注度非常高。去年末到今年初,已经落实了一些新的房地产政策要求。

  (1)银行信贷:银行从去年到现在一直在检查违规的房地产融资,尤为强调的是一些理财的资金违规通过信托、券商、资管的通道为房企拿地做融资,处罚率比较高,后续可能是重点监管的领域。去年末出台的55号文件对一些信托通道进行了压制。从今年初到现在,信托行业下行压力非常大,合规要求和通道费用都在提升。来自于银行理财资金流向房企的通道受到更强的限制,信贷也更为谨慎。

  (2)集合资管:年初违贷新规出台,证监会比较严格得限制集合资管投资信托贷款,封堵了券商、资管、金融机构参与非标的能力,导致这部分融资渠道在房地产企业融资发力比较难。尤其是金融部门,目前主要以资本市场为主,对非标业务的布局明显减弱了。

  (3)公募基金:去年基金协会已经禁止公募基金投向热点城市(还在执行),基金协会配合证监会不再对有借贷、债权性质和底层资产的资管产品进行备案,进一步限制了公募基金通过债权形式为房企融资。基金公司正在转股权,但是操作更难了。

  (4)保险资管:保险资管监管比较严格,它在房企融资方面主要投资比较好的商业地产。去年开始,房企非标的融资占比上升非常快,后续监管可能会收紧。保险资管已经开始在房地产投资放缓。

  (5)信托融资:2017年直接融资困难,房企对银行贷款和信托融资依赖度明显增高。截止到2017年末,存续的房地产信托的增速在60%左右,远高于整个行业资产平均增速(30%左右)。另外,2017年信托业务在房地产企业做的比较开放,很多项目资金都是配合房企拿地的。并购,名股实债,一般是以少量的资金作为增资或者股权投资,大量资金用于配合房企融资。由于发展过快,引起了监管的重视。今年以来,一些限制房地产信托业务的要求正在备案或给予窗口指导,并把平台,通道业务作为了重点监管领域。监管要求并购,债权融资的房地产信托业务都必须符合相关要求。房企拿地必须是纯股权模式,信托在债权方面有优势,在股权方面在资金端和客户认可度方面存在一些劣势。

  3,资管新规出台之后,可能会产生的影响

  整体上看,资管新规所规范的房地产企业的融资渠道与方式,负面影响更多体现在资金端,以信托,保险资管等非标融资为主。

  第一点,资管新规严格限制了资金池模式。银行理财所用到的就是一个资金池的运作模式,而且部分资金投向房地产领域,未来银行理财的转型,资金池模式需要变化。未来的定位更多以短期理财为主,匹配长期资产的能力会下降,资金流向房地产领域的支持力度会明显减弱。由于银行理财,在资金的行业分布上,这两年没有数据公布,只公布到了2014年 ,大概7%的银行存蓄规模流到了房地产领域。在监管新规下,银行资金流入会降低,但仍然可以维持在3%至5%这一区间。所以虽然,监管新规给了更长的整改期限与过渡时间,但是原有存续项目到期会逐步收回,未来不再进行这样一个节奏来过渡,所以未来很难有更多银行理财的资金去对房地产进行配置。

  第二点,资管新规另一个特点是限制非标。所谓非标,就是具有影子银行性质的或者一些受限的领域。资管新规也希望通过限制非标,引导向标准化资产投资,达到做大实业融资和做大资本市场的目的。资管新规也提到了,会对资管产品投资里面的非标产品的比例提出限制。现在各个资管里面配非标资产的,除了银行理财,就是信托。在信托的存续规模里面,房地产的投向占比为10.12%,除去资金纯投向房企的,另外还有一部分资金会投向建筑业,这样的占比在6%左右。所以信托布局房地产整个产业链条,房企和建筑业上下游关系 就有17%,还不包括其他的比如水泥或者其他领域。限制非标,未来对于房企的整个产业链条还是有不小的影响。所以今年从信托的业务发展角度来看,明显感受到:资产端很丰富,有很多融资需求在,但是资金端的募集非常困难,除了银行理财,金融机构如银行的钱,现在受到了监管的制约。现在更多的房地产的项目来源,是个人资金客户。

  第三点影响就是打破刚兑。打破刚兑在各个房地产投资领域里面,非标里面更为明显,尤其以银行理财和信托比较明显。打破刚兑对机构投资者影响不大,因为从近年来看,机构投资者风险识别能力较强,很多机构投资者有自我承担投资风险的能力和认识。但是,很多个人客户对于信托的相对风险可控,收益率较高的产品有比较高的信赖性。但是也必须承认,很多个人客户风险识别能力和承受能力不强,更多的是看重信托公司的信誉背书。后续打破刚兑,可能导致个人客户难以承受房地产投资的高风险,对于配置需求,投资者可能不会买账。

  资管新规里面的利好成分:资管新规里面没有包含资产证券化,这个对于房地产融资是未来可以关注的一个重要的渠道。整个国家的房地产的变化,从增量发展模式,到既要增量又要盘活存量进取的新阶段。盘活存量,加快资产周转,政府在推动,政策导向也符合这一个房地产企业提升内在盈利模式的诉求。现在的政策上,国家在推动长租领域,有一些利好的政策,未来这个领域的扩张有一个蓝海效应,不动产本身存量资产多,未来可以产生一个客观的规模,对于房企形成新的融资渠道的扩充。

  4.个人对未来的变化的思考和判断

  第一,今年房企的缺口比去年大,资金链条紧张。今年整体债务的到期量比较大。整个企业债市在14、15年是比较火热,所以今年到期的债相对较多,规模比较大。而且2015、16年,房地产融资加快,同时信托和一些非标融资也迅速增长,一般非标的融资期限在两年左右,所以在今年和明年就有一个加快到期的现象。所以今年和明年,房企融资需求刚性较大,要么就是再融资,去实现到期债务的偿还,要么就去收缩资产规模,去杠杆,收紧资产负债表。

  第二,今年房地产调控的整体基调没有变。所以监管部门对于金融机构和房地产的还是审慎的角度,包括银行信贷,刚刚讨论了对房企的信贷,但是对个人购房的信贷 ,也有一些限制。所以消费端的变化也需要关注。房企所面临的资金融资渠道与整体上再开发,到期债务偿还规模相比,面临着一个捉襟见拙的局面。

  第三,大的房企更容易抢占市场份额。资金链条相对紧张,可以反映在房企的融资成本和融资方式。现在银行贷款还没有数据,但是从信托公司的角度来讲,一些大房企在今年的融资的条件,成本,增信上都越来越苛刻。去年好的成本控制在8%左右,现在可能已经达到了11%。今年虽然债市会有边际的好转,但是是否能满足房企融资缺口的程度是值得关注的。金融行业严监管宽货币的基调,进入一个间接融资和直接融资转化的阶段,现在整个融资规模的收紧,可能更有实力的企业才能拿到钱,所以大小企业融资的放松程度,成本的水平都会有变化,这些变化对行业的影响反映在行业集中度上,未来大的房企更容易抢占市场。

  第四,房企融资的风险在今年会进一步显现。房企杠杆去年开始一直比较高,很多公司拿地就开始配资,目前高杠杆维持越来越困难,大型房企的资金链条也不是特别乐观,所以会用加快资金周转的方式来抢占市场。整体市场的流动性,资源配置和国家政策引导上看,中小房企,民企和高杠杆的企业维持资金链的难度越来越大,未来违约风险可能越来越高,整体来讲这一轮的风险显露可能比2013和2014年还是不大一样,可能更多的压力来源于监管。

  未来房地产政策走向:现在的背景更加复杂,中美贸易战可能比预想的更加复杂,外需影响可能比较大。时下国内的经济成长动能比较差,我个人觉得短期不太可能存在政策转向:一是因为去杠杆力度大,二是房地产泡沫政府也不希望进一步吹大。

  2 投资者提问环节

  Q:关于432的说法,银行给房企放贷需要资质,房企资质不满足就通过信托贷款,如果这块不让做了,这个规模缩的是否会很快,如果信托后续想做这些应该怎么做?

  A:432原则:4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质。

  “432原则”是所有银监会监管条线下一直都有的,之前有一些拿地融资等具有债权性质的房地产融资信托也能做,但今年在把握这个监管尺度时候更加严格,不是只看贷款类,而是看是否为债权性质融资。以往做的本身只有很少一部分用来做股权投资或增资,大部分还是用来做借款,这本身也是一种债券融资的一种模式,然后配合房企去拿地。今年监管这种方式就不允许,这种备案监管就不能通过了,必须满足432备案的要求。

  今年的监管要求比较严格,但是整体上房地产满足这种模式需求的还很多,未来也不会出现大幅下滑,只是很难配合房企去做拿地融资。信托在房地产融资领域深耕多年,希望能够通过股权方式提升自己的专业水平,通过专业模式实现浮动收益,提高附加值。信托这么多年还是以做债为主,思维包括管理模式方面还是需要个很大的转变过程,但是至少一些信托公司试着朝这个方向在转型在尝试。

  信托做股权融资难在两个方面:一是,资金端,因为客户买信托资产偏好固定收益类的,对股权这种浮动收益的认可度比较低。二是,专业能力,现在很多公司很难把握整个房地产项目开发周期的,包括在审计内部流程上可能还是会有一定的限制。

  Q:信托资金链的情况,听说越来越多的银行去做信托的代销?还有听说大型信托公司下属的理财公司或销售公司可能要进行合并,创造个更大的渠道公司?

  A:以前来源于银行、银行理财或其他机构的资金占到非常大的规模,在70%-80%左右,个人客户的资金是比较少的。今年金融机构的钱还是很难出来的,银行等也在转型,不再怎么配信托资产。现在信托公司的资产端可选择的行业领域是非常多的,但资金端确实是非常紧张的。今年银行愿意投信托的还是比较少的,但是愿意做代销。银行在代销过程中可以使用到自己的客户资源,如果银行在代销过程中比较强势,定价能力也比较强,现在的代销费率也比较高。

  关于理财公司的合并不是特别确定。第一,要看资管新规里面是否限制非金融机构代销产品的,信托公司的一些产品可能是通过三方去代销,因为银行代销的准入门槛比较高;第二,合并方面的操作还是受监管政策的影响。

  中国财富管理的需求还是比较旺盛的,实现保值增值的需求还是比较旺盛的,现在的资管机构应提高自己的专业水平。国内缺乏比较高水平的资产管理的咨询机构,我们现在的三方还是以产品销售为主,能够真正做到专业客观的第三方机构比较少。这方面美国做的还是比较好的,有很多非常专业的投资顾问来扮演这样一个角色。我国未来也可能向这个方向变化,不过还要看未来监管的走向。

  Q:哪类银行代销会先人一步?哪类信托公司去和银行谈银行更容易接受?

  A:银行代销以股份制银行为主,四大行的代销门槛还是比较高的。银行在代销过程中一看信托公司,越大的机构品牌越好;二是看产品资质,在代销过程中对产品是有合规要求的,也会根据客户的要求进行选择。

  Q:代销可以做SPV的资本金么?可操作性在现实中会受到限制么?

  A:按理说应该是可以的。可操作性不强,以股权方式进入资金端的难度较大,因为股权的收益和不确定性比债权要高。

  Q:信托投向地产的占比是12%,其绝对规模是多少?信托基金除了贷款还有什么方式?

  A:到17年末,信托贷款绝对规模为2.3万亿,信托资金用方式包括贷款、权益投资等,都为非标类投资。

  Q:非标包括信托基金参与PPP项目,PPP项目资本金一部分来自非标信托资金,这方面目前情况如何?业内哪些信托公司主要做这块儿业务?环保行业对项目的力度是怎么样的?

  A:信托基金最近几年开始做,整体规模比较小,PPP项目周期比较长,需要长期资金,是信托公司比较难解决的,对成本的承受能力不高,信托公司找到合适成本比较困难。

  信托基金参与PPP的方式:第一,第一期发行到期后,后期滚动发行。第二是给项目主体做贷款,到期还款。第三,参与第三方基金管理。

  业内PPP做的较多的有平安信托等大型的对资金端整合能力较强的公司,另外包括中型的具有政府背景的信托公司。

  统一提示:本信息材料为房地产行业专家论坛观点,由兴业证券(行情601377,诊股)房地产组整理,不涉及兴业证券房地产组研究观点及投资建议。

关键词阅读:资金池 房企 银行理财

责任编辑:申雪娇 RF13056
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