一则消息 引发股市楼市波动!

1评论 2018-06-27 16:09:30 来源:小白读财经 2018年A股放心王

  近日市场传闻称,国开行棚改项目审批将趋严,而且今年将以实物安置为主。对此股市里的地产股反应强烈,在港股上市的碧桂园(港股02007)连续三天大跌近15%,A股当中的地产股也领跌大盘

  对于市场传闻,6月26日晚间,国开行解答市场疑问时表示:最近两周,国开行才将审批权限收回,主要是出于两方面的考量:一是,这两年国开行分行在审批时,违规现象严重,国开行总行担心后期的风险隐患就比较多;第二点是,中央对棚改有一定的看法,棚改的货币化推高了房价,中央对这个有一个严谨的考量。该负责人进一步表示,货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定的限制。

  总之按照目前的回应,得到的信息是:

  1、棚改项目审批权上收总行;

  2、未来货币化安置的比例会受到一定的限制。

  综合起来就是国开行棚改项目审批将趋严,棚改的审批权主要集中在PSL方面,PSL名称是抵押补充贷款,是央行近几年创设的一种货币投放工具,主要是通过PSL给三大政策性银行(中国国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行)借钱,而后给地方政府贷款。

  数据显示:2018年1-5月累计投放抵押补充贷款(PSL)4976亿元,较去年同期增长38.8%,2017年全年是6350亿元。也就是说今年前5个月的PSL就逼近了2017年全年,有力地支持了地方棚改。

  棚改创造住房需求大家都不会否认,过去棚改的玩法是这样的:涉及到棚改的用户地方政府给他钱,用来买新的房子,这称为货币化安置,我看过一则研究,2017年货币化安置比例达到53.9%,部分城市甚至超过90%。棚改2013年的目标是304万套,到了2016则是600万套。

  有人做过测算,2017年棚改创造的需求量占到全年的销售比可能达到20%,按照住建部的说法:货币化安置主要集中在库存量大、房源充足的三四线城市,所以这两年三四线城市房价上涨的链条我们可以总结为这样:

  央行的PSL借钱-政策性银行给地方政府贷款-地方政府货币化安置-棚改户买房创造需求-三四线城市房价上涨。

  为什么一则消息,引发股市楼市波动?原因有两点:

  1、如果未来货币化安置改为实物安置为主后,棚改户直接分到的是房子而不是钱,不会创造住房需求。

  2、PSL贷款收紧后地方政府难以获得更多的资金给棚改户,结果就是棚改降温,去库存力度大大降低,所以我们看到近两日的地产股躁动,尤其是主要布局三四线城市的碧桂园股价大跌,预计也将会对未来三四线城市房价产生很大的影响。

  现在大家都想知道,为什么在这时候突然传出国开行收紧棚改项目审批呢?

  1、在棚改的刺激下,2017年以来三四线城市房价大涨,货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,破万的城市不在少数,而人口持续流出的现状却不支持这样的价格,房价越高泡沫越大,这时候必须提前制止防止泡沫做大。

  2、PSL规模的做大已经成为货币超发的重要工具,央行数据显示:4月末抵押补充贷款余额为30446亿元。这些是央行借给政策性银行的钱,是基础货币,按照在银行体系的货币派生,这些钱起码可以衍生出:

  M2=基础货币×货币乘数=30446亿×5.3倍=16万亿

  M2是居民、企业、非银金融机构存款加现金总和,这几年通过PSL创造的M2大部分都进入了房地产。正如我在今年1月19日《2017年,房地产“帮助”央行印了多少钱?》一文当中说过的(微信公众号:小白读财经,可查看):

  1、2017年新增货币中,房地产大约贡献了44%;

  2、2015-2017年,房地产贷款余额在M2余额当中的比重逐渐升高,说明了印钞的总资金流入房地产比重逐渐升高,而进入其他行业的在降低。

  为什么在央行印钞(M2)增速不断降低(最新是8.30%)的情况下,三四线房价仍然不断攀升?很大原因是PSL,以及它带来的撬动效应。

  所以当监管层收紧PSL审批以及降低货币化安置比例的时候影响最大的当然是三四线的房价,我们都说分析一个地方的房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。本轮三四线房价上涨主要是棚改政策带来的短期效应,长期由于人口持续流出并没有继续上涨的基础。当棚改效应降温后三四线城市上涨的基因当然不存在。

  但好在目前监管层对棚改不大可能一刀切,今年5月份国家再次提出1500万套的棚户区的3年改造计划(2018年-2020年)。也就是说未来棚改虽然降温,但仍然对三四房价有一定的支撑作用,至少2020年前是这样。

  要不要买三四线的房子?我在5月28日《三四线的房子,到底要不要买?》一文有过分析(微信公众号:小白读财经,可查看)

  对一二线城市来说则是利好,在资产配置荒的情况下,从三四线城市流出的资金肯定有部分流入中心城市,所以买房跟着政策走、跟着权力走、跟着大城市走,这个道理最好记在心里。

关键词阅读:股市 楼市

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