真实的房贷利率被低估?真相是这样的!

1评论 2018-08-06 08:03:35 来源:小白读财经 打板粤泰股份错在哪?

  在中国,房贷可能是最为特殊的贷款,因为房贷采用按揭方式,每月必须缴纳足额固定或非固定款项,而一般贷款采用的是到期还本的方式,这就产生一个问题,金额相等的一笔贷款,房贷的时间成本是不是要比一般贷款大得多?

  比如:

  小白借小黑1200元人民币,约定一年后还款(2018年4月15日-2019年4月14日)如果分期还款(类似于月供)的方式,小白是这样还的:

  1月、2月、3月……12月:100元、100元、100元……100元(月还款100元);

  如果一次性还本付息,那么小白会在2019年4月14日还款1200元人民币。

  比较一下,你也会发现了,如果小白一次性还本付息,那么后面2、3、4……12月可以用本应月供的钱来进行投资啊,现在货币基金的收益率是4%左右,你来算算把这笔钱用来投资可以产生多少收益?(算过一遍你可能会有一声惊呼,哇!)

  目前5年期以上银行贷款利率是4.9%,贷款100万,20年,我们采用两种方式贷款:

  第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万;

  第二种是按揭贷款,采用等额本息方式,月还款额6544.44元。

  4.9%是年利率,第一种普通贷款采用的是复利计算本身无可非议,而按揭贷款是采用年利率下的按月还款方式,那么这样4.9%的按揭贷款利率是不是低估了呢?

  其实并不是这样的,房贷的还款方式分为两种:等额本金和等额本息,两种还款方式的年利率其实都已经将时间成本考虑在内。

  说到这里可能大家都头晕了,我们该怎么去理解?

  等额本息还款公式:

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  等额本金还款方式:

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  我们可以发现,无论是等额本金还是等额本息,两种还款方式都采用的是月利率计算(月利率=年利率÷12),这就告诉我们等额本金、等额本息下的房贷利率已经把时间房贷成本计算在内。

  如果不信,我们来计算下吧!

  第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万。

  第二种是按揭贷款,采用等额本息方式

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  可以看出20年的等额本息按揭还款,累计还款金额是157.06万左右,而采用普通贷款到期一次性还本付息是260.32万,有没有发现普通贷款金额比按揭贷款的还要高,这当中的差额其实就是月供的时间成本。

  所以按月还款方式为主的房贷利率并没有被低估,目前商业贷款的基准利率是4.9%,如果你在一二线城市利率可能会有上浮,如果在三四线城市则可能享受到优惠利率,距离2014年6.96%的高点还有空间。

  我在2017年3月29日《真相:20年的房贷,其实你只用还12年!》一文当中计算过(微信公众号:小白读财经):由于通货膨胀,20年间贬值了1000%,换句说2016年的11块钱只相当于1996年的1块钱。

  20年的房贷,用商业贷款其实你真正还款时间才15年左右,但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款,利率更低,目前是3.25%左右,所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右!

  对于买房的人来说,能够贷款买房的尽量贷款,因为通货膨胀会消化你的负担。

关键词阅读:房贷利率

责任编辑:Robot RF13015
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