真实的房贷利率被低估?真相是这样的!

1评论 2018-08-06 08:03:35 来源:小白读财经 A股进入长线抄底区域

  在中国,房贷可能是最为特殊的贷款,因为房贷采用按揭方式,每月必须缴纳足额固定或非固定款项,而一般贷款采用的是到期还本的方式,这就产生一个问题,金额相等的一笔贷款,房贷的时间成本是不是要比一般贷款大得多?

  比如:

  小白借小黑1200元人民币,约定一年后还款(2018年4月15日-2019年4月14日)如果分期还款(类似于月供)的方式,小白是这样还的:

  1月、2月、3月……12月:100元、100元、100元……100元(月还款100元);

  如果一次性还本付息,那么小白会在2019年4月14日还款1200元人民币。

  比较一下,你也会发现了,如果小白一次性还本付息,那么后面2、3、4……12月可以用本应月供的钱来进行投资啊,现在货币基金的收益率是4%左右,你来算算把这笔钱用来投资可以产生多少收益?(算过一遍你可能会有一声惊呼,哇!)

  目前5年期以上银行贷款利率是4.9%,贷款100万,20年,我们采用两种方式贷款:

  第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万;

  第二种是按揭贷款,采用等额本息方式,月还款额6544.44元。

  4.9%是年利率,第一种普通贷款采用的是复利计算本身无可非议,而按揭贷款是采用年利率下的按月还款方式,那么这样4.9%的按揭贷款利率是不是低估了呢?

  其实并不是这样的,房贷的还款方式分为两种:等额本金和等额本息,两种还款方式的年利率其实都已经将时间成本考虑在内。

  说到这里可能大家都头晕了,我们该怎么去理解?

  等额本息还款公式:

图片0

  等额本金还款方式:

图片0

  我们可以发现,无论是等额本金还是等额本息,两种还款方式都采用的是月利率计算(月利率=年利率÷12),这就告诉我们等额本金、等额本息下的房贷利率已经把时间房贷成本计算在内。

  如果不信,我们来计算下吧!

  第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万。

  第二种是按揭贷款,采用等额本息方式

图片0

图片1

  可以看出20年的等额本息按揭还款,累计还款金额是157.06万左右,而采用普通贷款到期一次性还本付息是260.32万,有没有发现普通贷款金额比按揭贷款的还要高,这当中的差额其实就是月供的时间成本。

  所以按月还款方式为主的房贷利率并没有被低估,目前商业贷款的基准利率是4.9%,如果你在一二线城市利率可能会有上浮,如果在三四线城市则可能享受到优惠利率,距离2014年6.96%的高点还有空间。

  我在2017年3月29日《真相:20年的房贷,其实你只用还12年!》一文当中计算过(微信公众号:小白读财经):由于通货膨胀,20年间贬值了1000%,换句说2016年的11块钱只相当于1996年的1块钱。

  20年的房贷,用商业贷款其实你真正还款时间才15年左右,但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款,利率更低,目前是3.25%左右,所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右!

  对于买房的人来说,能够贷款买房的尽量贷款,因为通货膨胀会消化你的负担。

关键词阅读:房贷利率

责任编辑:Robot RF13015
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
浙商银行副行长张长弓辞职将转战广东华兴银行

2018-12-18 05:28:48来源:证券时报

银行理财子公司诞生倒计时 非银机构谋入局

2018-12-04 07:37:59来源:中国证券报

贵阳银行接连吃7张罚单 立大功的非标业务中招

2018-12-17 02:39:50来源:证券时报

深圳部分楼盘实际首付不足一成 首付分期悄然抬头

2018-12-05 07:58:21来源:中国证券报

再迎政策利好 外资银行应如何进一步把握开放机遇

2018-12-01 09:31:00来源:金融时报-中国金融新闻网

四大行聚齐!中行拿下私募牌照 债转股业务迎新发展

2018-12-03 08:11:21来源:国际金融报

重金布局 北京银行服务京津冀一体化出实招

2018-01-05 09:30:00来源:金融时报-中国金融新闻网

陆金所上市时间闹乌龙 平安发布会解密独角兽之母

2018-03-22 09:08:08来源:券商中国

关于《商业银行理财子公司管理办法》的快速解读

2018-12-02 23:16:00来源:中国金融新闻网

银行理财子公司开始“挖人”开价210万年薪寻投资总监

2018-12-17 07:25:01来源:证券日报

四大行也来了!中国银行率先宣布出资100亿元设立理财子公司

2018-11-15 18:25:00来源:原创蓝鲸银行

工行携手爱奇艺深耕金融服务 将在场景共建等多领域合作

2017-09-22 18:42:00来源:证券日报·中国资本证券网

新经济“独角兽”企业在哪里?资本看好六大领域

2018-04-29 20:20:00来源:证券时报

中国人民银行南京分行营业管理部:做实做细普惠金融服务助力更高水平小康建设

2017-12-08 07:28:27来源:大众证券报

鸿特科技剥离“不确定”业务 不带团贷网玩了?

2018-12-17 07:23:13来源:国际金融报

农行加大对农民专业合作社支持力度

2018-12-03 09:54:00来源:金融时报-中国金融新闻网

平安银行断臂疗伤:对公贷锐减790亿 消费金融能否补位

2018-03-16 08:14:06来源:面包财经

广发银行组织反洗钱合规和清算业务研讨会

2018-11-12 05:09:00来源:金融时报-中国金融新闻网

商标申请规费实现在线支付

2017-12-22 16:12:00来源:证券日报·中国资本证券网

3秒完成支付 建行“人脸支付”首度亮相上海书展

2018-08-21 11:05:00来源:中国金融新闻网

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
理财产品快速查询
实时热点