致富靠杠杆?要买房 你需要先弄懂房贷的这几个问题!

1评论 2018-09-29 08:22:25 来源:大胡子说房 抢反弹必备短线战法

  最近网上有段话很火,叫“致富靠杠杆,人生靠康波”。

  康波”即康波周期,是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫在分析了英、法、美、德以及世界经济的大量统计数据后,发现发达商品经济中存在的一个长周期。放在我们每个人身上来说,其大意是指的是要把握住人生仅有的几次周期带来的机遇,才有可能成为人生赢家。

  而致富靠杠杆,则通常指的我们常说的房贷。

  最近有位学员,在后台咨询我们:

问这个问题的人,他不是第一个,更不是最后一个。

问这个问题的人,他不是第一个,更不是最后一个。

  大多数人,对于房贷对于杠杆还处于一知半解,仅限于知道,仅限于拿不出全款才去贷款的阶段。

  我们今天就来把“杠杆”问题,掰开揉碎的说一说。

  杠杆的魔力

  你身边一定很多人。包括自己的父母,60-70-80年代的朋友。辛辛苦苦攒了半辈子钱,全款买了套小房子,日子过的紧巴巴。

  问之为何不贷款,理由是不想压力太大,或者不能接受“那么高”的利息。一大波人,赶上了人生最重要的康波,但因为理念问题,而错失了房地产上行的大红利。

  这些群体,没有赶上财富自由,归根结底是没有弄明白杠杆原理,什么是杠杆呢?

  买房界的杠杆简单讲就是:

  通过小比例首付,撬动大比例房贷。

  让手里很少的钱,买更大更贵的房子,获得放大的收益。

  举个例子:

  一套100㎡的房子,1万元/㎡,如果全款购买则需要支付100万元。

  以五年为期,当房价涨2万元时,净利润为100万元。

  相反同样1万元/㎡,若是贷款购买,支付100万元,三成首付,可以购得330㎡房产。

  以五年为期,5年内支出月供80万,房价2万元时,扣除月供和当初首付,净利润高达480万。

  100万比480万,高达接近5倍的受益。

  如果你觉得100万首付支出后,无力承担后续80万月供。我们将其折半计算:

  55万首付,购买180平房产,月供也减半仅为五年45万。

  假设五年后房价上涨到2万,也可以获得260万的受益。

  均远高于全款买房的受益,换句话说,拿银行的钱帮自己赚钱,何乐而不为?

  银行利息真的高么?

  除了攒钱全款买房的群体以外,许多长辈也特别喜欢借钱买房,甚至向亲朋付息借贷十几、几十万也不愿意欠银行房贷,而理由竟然是银行利息高。

  我们以100万房贷计算,30年的房贷利息约为90多万,上浮20%倍后大约近110万,超过了本金。这让不少人下意识的以为房贷利息十分高昂。

  而事实上:

  房贷利息惊人的低!

  为什么这么说,我们举例说明:

  依然按照贷款100万元,按照4.9%的基准利率计算,30年总利息为91万元。折合每万元,每年利息303元。

致富靠杠杆?要买房,你需要先弄懂房贷的这几个问题!

同样是借钱:

  信用卡分期1万元,按照招商银行(行情600036,诊股)(600036,股吧)打折优惠后的利率月息0.66%,每年的利息为792元。

  如果以信用卡分期的利息贷款30年呢?

  792元x100x30是多少?

  答案是2376000元

  利息高达237万,也就是说贷款100万,要还337万。

  这样的答案你还敢用信用卡分期么?还觉得房贷利息高么?

  而各种网贷,各种现金分期,利息还要更高。

  相比网贷、信用卡,房贷即便是上浮20%,也仅为376元/年/万,远低于其他借贷渠道。

  最关键的还不在于此。最重要的在于:

  除了银行房贷,谁愿意一次借给你这么多钱?谁又愿意借给30年这么久?

  30年意味着什么呢?几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。

  货币贬值的速度,物价上涨的速度我就不必过多赘述,人人皆知。

  总结来说:

  房贷是大多数人这辈子能借来成本最低的钱。

  利率上浮怎么办?

  有人说,虽然我理解了你说的上浮之后利息也低,但不能接受平白无故比别人多出几十万的利息?怎么办?

  我们来详细说一说利率上浮。

  利率上浮指:

  单笔房贷实际利率执行高于央行制定的基准利率一定比例。

  举个例子:

  当前央行制定房贷基准利率分为5年内和5年以上,五年以上为4.9%。

  全国范围以此为基础,根据各地情况进行比例上浮或下调。如果你对应的城市置业顾问

  告诉你利率要上浮20%,那实际的贷款利率就是4.9%*1.2=5.88%

  上浮的最大特点是:不受时间影响,一旦贷款,无论基准利率如何变化,都需要执行贷款时约定的上浮比例。

  换句话说

  如果你批贷款是上浮20%,那么明年如果基础理论变成了6%,则对应7.2%。

  所以就会有人觉得一旦贷款利率就永远上浮,还是要选择不上浮的时期购房划算。这样的思维是有道理的,但最关键的是在于购房时机,好的购房时机,合适的价格,若是在上浮期买房也不要紧。

  因为,利率在变化,而你的自住房也可以选择利率不上浮或打折的期,左手倒右手卖给爱人或子女,也是一个非常不错的合理降低利息的方案。若是投资,只多付几年的利息,拉长线看利润来讲,更是不用太care。

  你能贷多少

  没贷过款的朋友,大多对于房贷能待多少没有概念,特别是一些刚毕业的年轻人,会问:我刚毕业,贷款能贷多少?

  而事实上,能贷款多少,跟你是否刚毕业没有多大关系,而是和房子有关系。

  举例说明:

  小明看上了一套100平方高层,单价1万元的房子,那这套房子理论上可以贷款70万。

  小王看上了另一套200平洋房,单价2万元,这套别墅理论上则可以贷款280万元。

  但无论是小明还是小王,都要提供对应贷款月供2倍或更多的月收入和流水来证明自己还得起。

  换个角度说,如果你一毕业就进了腾讯华为阿里等一流企业,有非常让人羡慕的收入。很可能比绝大多数工作5年甚至10年以上的人,可贷款额度更高。

  但是值得注意的一点是:

  房贷申请人年龄与借款期限之和不超过70。

  也就是说,想要贷款30年,你的年龄需要低于40岁,年龄增加,可贷款年限越短。

  所以,务必请在年轻时贷款买房,尽可能的在年轻时良性负债。

  大胡子有话说

  1:商贷转公积金贷款现阶段非常难实现,如果所在城市房价不高,并且可以直接办理公积金贷款,没有条件也要创造条件,千万不到等着商贷转公积金贷款。

  2:全国范围内大调控下的房贷名额非常珍惜,一定要珍惜首套首贷资格,因为第二次贷款不仅利息大幅度上浮,首付比例也会被提高,关键是这一切都是全国联网。

  3:平时一定务必注意准时还任何贷款借款信用卡,不要出现违约。计划买房前先查自己征信避免拒贷导致一系列麻烦的后果。

  4:怎么贷款最划算?

  越长越好能力范围内越多越好既长又多最好。如果你不理解,请再细读本文3遍。

  5:

  房贷归属于杠杆,但杠杆不仅仅指的是房贷。不仅仅房贷可以加杠杆,用30%撬动另外70%。其他譬如,信用卡变首付,二手房高评估,首付分期,首付贷等等都是加高杠杆的方式。笔者在买第一套房的时候,杠杆率就曾加到98%。

  更高的杠杆,具体怎么玩?

  由于比较敏感,就不在本文中详解说明了。有兴趣可以持续关注大胡子说房,我们会找个机会把这个问题展开了说明白。

  大胡子说房大胡子说房,深入解读全国各城市投资攻略及楼市热点新闻,还有幽默风趣的房产投资课程,和你一起探寻最具价值洼地的国内房产和轻松翻倍的海外房产,带你玩转房产投资。

  本文首发于微信公众号:大胡子说房。

关键词阅读:房贷 杠杆

责任编辑:申雪娇 RF13056
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