听说房贷利率松动 刚需可以入场了吗?

1评论 2018-12-04 07:59:50 来源:菜鸟理财 作者:菜导 抢反弹必备短线战法

  从宏观环境来看,2018年楼市确实已经到了冬天,2019年,菜导估计会有少数城市和地域率先回暖,但整体性的复苏,估计要等到2020年甚至2021年。

  菜导有不少年轻同事还没买房,对于广州的房价走势和房地产政策颇为关注,同事阿伟就是其中一员。

  最近阿伟发现广州一些银行房贷利率似乎有所松动,一颗想买房的心在骚动。

  对于房贷利率松动的事情,菜导早有耳闻。

  比如广州地区的汇丰银行在11月15日已经宣布下调房贷利率:广州市首套房较基准上浮5%,二套房较基准上浮10%。

  而在今年5月,汇丰银行曾将广州地区的首套房较基准上浮25%,到了7月份调到上浮15%,10月份又调到较基准上浮10%,11月则上浮5%。可以说从5月起,汇丰银行在广州地区房贷利率一路走低。

  菜导还咨询了民生银行(行情600016,诊股)的客户经理,现在他们的房贷利率首套房和二套房都是较基准上浮10%-15%,而优质客户可以申请上浮10%。

  中国银行(行情601988,诊股)则从10月起将首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%。目前广州地区的四大行执行首套房贷利率上浮10%。

  不只是广州,其他城市的朋友也说他们那里银行的房贷利率也在下降。

  在北京的老陈说,民生银行现在已经将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。四大行和广州这边一样,首套房贷利率上浮10%。

  杭州的小珠说,现在杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%。而在下调前,杭州大部分银行首套房利率大多在15%-20%。

  另外,根据菜导掌握的消息,深圳、佛山、南京、厦门、宁波等热门城市也出现了不同程度的利率松动。

  看来,部分城市房贷利率松动并不是空穴来风,也难怪阿伟会有些想法了。

  1房贷利率为何出现松动?

  要理解银行放贷利率为何松动,我们先从银行为何上调利率说起。

  房贷利率作为调控房地产市场的一种措施,早就已经被广泛应用。

  在房地产市场低迷,交易量下滑的时候,政府就会下调房贷利率来鼓励人们买房,这时候人们就可能以九折甚至八折的房贷利率优惠买到房,这样就能刺激更多人去买房。

  而如果是房地产市场投机风气浓,房价大涨出现泡沫时,政府就会上调房贷利率来提高炒房成本,抑制购房需求。

  所以我们就会看到,前两年房价暴涨后,全国各大城市的银行的房贷利率都有不同程度的上浮。

  据融360数据显示,2018年10月,全国首套房贷款平均利率为5 .71%,而这已经是首套房贷利率连续22个月上涨。

听说房贷利率松动,刚需可以入场了吗?

  首套房贷款利率连续上涨22个月,说明从全国范围内来看,房贷利率的调控并没有实质上的大范围松动。

  也就是说,媒体报道的房贷利率松动目前还只是局部性的行为。只有首套房贷款利率出现回调,终结前面22个月的上涨,那才说明转折点可能来了。

  综合各方面情况,菜导觉得,近期银行贷款利率松动主要和以下几个原因有关:

  1、银行额度宽松

  每个银行的投放策略都不一样,不少银行在上半年受政策管控,投放金额较少,资金紧张,所以房贷利率不同程度上浮。

  今年下半年投放额度高,资金充足,银行就会下调房贷利率来吸引客户。

  2、房贷需求减少

  经过了一年多的调控,目前不少城市的房地产市场处于高位调整当中,而前期房价上涨时,许多有能力、有资格买房的人都已经买了房,不再有贷款需求。

  还没买到房的人此时更多的是和阿伟那样处于观望状态。这就会导致银行房贷需求减少。

  而银行又不是做慈善的,也需要赚钱,所以为了招揽客户,就会适当下调贷款利率,让更多想买房的人进场。

  换个说法,房贷利率的变动主要和钱的供需有关。钱在这里充当商品的角色,供给充足了就便宜点,供不应求则贵一点。

  2房贷利率下降对潜在购房者意味着什么?

  上面已经提到房贷利率下调是一种鼓励买房的措施,对房地产市场来说是利好。这次房贷利率政策松动是在鼓励我们买房吗?

  首先,此轮银行贷款利率下调是局部性的,并非全国范围内。

  其次,虽然个别银行确实下调的首套房、二套房贷款利率,但相对基准利率还是上浮的。

  这是什么意思?这就说明现在的房贷利率总体水平还是在收紧,调控并未松绑。只有真正降到基准利率水平甚至打折的时候,才说明鼓励买房的时代来了。

  比如2014年7月份开始,房贷利率呈现下降趋势,在“9.30”新政发布后,全国房贷利率更是加速下行。

  在房贷政策宽松的情况下,深圳率先吹起了暴涨的号角,其他热门城市随后也跟涨。

听说房贷利率松动,刚需可以入场了吗?

  最后,房贷利率下调对于还没买房的人来说无疑是个利好,相比之前在高房贷利率情况下买房的人来说成本还是低了不少。

  菜导给大家算了一笔账:如果贷款100万元,30年等额本息,按照现在多数银行下调5%—10%的幅度来看,每月月供大约可以少还150—300元,总利息可以少还54000—108000元。

听说房贷利率松动,刚需可以入场了吗?

  但也要注意的是,不少房地产开发商和中介会利用这个噱头来催促客户成交,购房者就有可能糊里糊涂买到可能并不那么满意的房子。

  实际上,当万科都喊出“活下去”的时候,就意味着房地产已经回归到买方市场,大家完全不用被语不惊人死不休的中介们怂恿。

  3明年该不该买房?

  距离2019年还剩一个月不到的时间,面对蠢蠢欲动的房贷利率和日渐趋冷的房地产市场,阿伟骚动的心最终还是静了下来,他打算继续观望,等明年再看情况。

  明年该不该买房?这是很多和阿伟一样的刚需族面临的重大抉择。

  首先,从宏观环境来看,2018年楼市确实已经到了冬天,2019年,菜导估计会有少数城市和地域率先回暖,但整体性的复苏,估计要等到2020年甚至2021年。

  不过,从各方面的实际情况来看,即便是“复苏”,也基本不再可能出现14年那一波翻倍的行情了,如果还是抱着抄底楼市大赚一波的心态的话,菜导建议还是悠着点。

  在《房子开始吃人了?三个方面,教你看懂楼市走向!》一文里,菜导曾经说过,要想准确判断楼市的走向,记住三句话:短期看金融、中期看土地、长期看人口。

  那么,如果以三年左右的短周期来看,菜导建议大家主要关注以下这几个点:

  1、房贷利率变化

  在今年11月,不少银行已经下调首套房、二套房贷款利率,大家需要继续关注接下来房贷利率的走向。如果出现连续下调,则说明买房的好时机会出现。

  2、二手房成交量变化

  二手房成交量往往能更早地反映市场冷暖,如果二手房成交量继续下滑,则说明市场还在降温,也是淘房子的好时机。

  不过不同城市情况不一样,这个指标在一二线城市会更加灵敏,三四线城市还是主要得看新房的相关数据。

  3、政策变化

  金融政策的变化能够决定短期房价走势,比如央行宣布加息,则对房地产市场不利,房价可能会继续下行,可以再等等看。

  如果央行宣布降准降息的话,则说明是一种救市行为,此时差不多就可以下手了。

  如果放松限购限贷,则说明也是入手的时机。不过我们都知道现在上层坚持“房住不炒”的基本定位不动摇,所以一线和新一线城市短期内不太可能放开限购限贷。

  最后,给年轻的朋友们一个小建议,如果你有打算在这一两年内买房,你现在就可以开始关注房价走势和房地产政策的变化了。

  虽然菜导前面也吐槽了地产中介们的过度营销。但从另一方面来说,中介是最为敏锐的市场信息传达者,尤其这个中介还比较靠谱的话。

  所以,有空的时候,可以多加几个中介的微信,多看几套心仪的房源,看多了聊多了,心里自然也就有数了,知道什么样的房子适合你,什么样的房子是好房子。

  假如遇到了笋盘(比如卖家着急用钱,以低于市场价急转卖的房子),说不定还可以用低价买到好房子。

  生活不易,买房不易,菜导也祝愿每一位勤勉努力的菜友们,都能买到适合自己的好房子!

关键词阅读:房贷利率 刚需

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