部分城市有微调

　　在岁末年初，部分城市悄然开启了微调调控政策步伐。

　　山东菏泽打响了政策微调的“第一枪”。菏泽市住建局关于取消二手房转让期限规定的情况说明中，认为市场存在迫切愿望以及原规定带来的二手房价格出现明显上涨，所以有必要取消限售期限。

　　杭州对外地户籍居民购房资格进行了调整，允许累计缴纳3次社保者购房。据悉， 2017年3月，杭州住保房管局发布政策通知，要求自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。而此次政策微调为：由于换工作造成的新单位第一个月或者前3个月的补缴社保，提供补缴单位的情况说明（需盖本单位公章），与补缴单位签订的劳动合同原件和复印件，社保参保证明原件，可以取得购房资格。

　　另据媒体报道，珠海金湾、斗门两区的购房政策已出现调整，在这两个区只需1年社保就可以购买一套商品住房，这个政策面向所有购房者。

　　此外，广州适度放松“限商”力度。2018年12月19日，广州市住建委发布文件显示，将放松商服类物业的销售限制。根据广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》文件中显示，广州针对2017年“3·30”新政前出让的土地，含商服类物业的，不再限定销售对象，个人卖家在获得商服类物业不动产证两年后，即可再次转让。

　　青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局也在日前发布通知称，暂停执行摇号售房措施。青岛市国土资源和房屋管理局表示，鉴于目前高新区商品房销售市场运行情况基本稳定，故决定于2019年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。

　　销售疲软或是主因

　　进入2018年四季度以来，全国各地房地产销售增速明显回落，或许是催生近期部分城市进行政策微调的主要原因。

　　根据国家统计局公布的数据显示，2018年1~11月份，全国商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4％。而2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，两者相差近20804万平方米。考虑到2018年四季度以来全国商品住宅销售面积逐月下滑，销售疲态尽显，初步判断2018年成交量可能出现回落。

　　其实，从2018年9月份开始，商品房销售速度就已经出现放缓迹象。易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量数据显示，在2018年9月，库存总量超过4.3亿平方米，环比增长2.9％，并在随后的时间里持续回升态势，库存总量不断攀高。

　　而就在销售开始显露疲态之时，楼市调控仍然呈现高压态势。自2016年以来，我国累计有100多个城市出台调控政策，累计调控超过600次，平均每天1次调控。仅2018年一年，全国各地就出台了超过400次调控政策，持续向市场施压。

　　与以往楼市调控不同的是，这一轮调控非常严厉。之前的调控往往诉诸于限购、限贷、限价等传统手段，这一轮不仅限价覆盖到几乎所有城市，还引入了限售这一狠招，并迅速成为各大城市调控常规武器。与此同时，限购范围更大，不仅限制个人，甚至扩展到限制家庭，而且还限制未成年人购房、离婚购房和企业购房行为，从各个方面堵住政策漏洞。

　　也正是因为如此，包括菏泽等三四线城市，已经明显感受到了销售乏力所带来的压力，所以出手对政策进行微调，以促进市场成交。

　　全面放松基本无望

　　大面积放松调控在2019年基本上不会出现。

　　从中央经济工作会议来看，2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。由此可以初步判断，即便是有城市出手对调控进行微调，但也仅限于小范围内，主要是那些此前存在房价上涨压力，并且出台了非常严厉调控政策的三四线城市，比如实施限售措施的菏泽等。

　　此外，专家分析指出，近期部分城市出现的房地产调控调整动作，如菏泽取消限售、广州和深圳下调房贷利率、珠海放松限购等，其实均为政策所允许。因为中央经济工作会议就房地产的表述已提到“因城施策、分类指导”，强调“夯实城市政府主体责任”。在调控力度大小的把握方面，地方政府具有一定的自主权。就在菏泽市取消限售期限之后，山东省住建厅有关人士在回应媒体时表示，不干涉省内城市具体政策，但会进行总体把控。

　　此外，考虑到此前不少城市为了让楼市在短时间内“降速”，不得已只能“猛踩刹车”，这对正常刚需产生了负面影响。对过去严厉的行政管控进行适度修正，是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计2019年还会有其他城市对房地产调控政策将会适当调整。

　　专家预计，未来政策定位会变得更加清晰，以支持刚需购房。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于一些过于严厉的调控手段，比如限售等措施，有些城市有可能作出微调，以适应新的市场变化。

　　不过可以明确的是，目前还不具备大面积放松调控的条件。严跃进分析指出，从目前来看，如果大面积放松调控，极有可能会导致房价出现反弹，甚至不排除再次大幅上涨的可能，这与政府调控楼市的初衷背道而驰。因此，包括北京、上海、南京、厦门等在内的一线及热点二线城市，调控政策仍然会保持现有力度而不会放松。

　　（文章来源：理财周刊）