中国银行业2018年报里藏着“房价一直涨”的秘密

1评论 2019-04-07 14:55:01 来源:大伟看楼市 感谢300643

  这几天讨论银行年报的非常多,特别是新增贷款的数据里,居然接近一半都是房贷。这其实就是过去这么多年,中国房价“一直涨的”秘密。

  具体数据如何:伟哥找了一下年报的数据,特别是房地产企业对比银行企业的数据:

  这个表格有什么意义:

  1:房贷数据占8大银行新增贷款数据里接近一半,8大银行2018年新增贷款总量在2.7万以上左右,其中47%是房贷(这还不统计其他可能绕道进入房贷的消费抵押贷等数据)

  2:最典型的建行,超过60%是房贷,建行应该改名中国房地产银行。

  建设银行(行情601939,诊股)财报数据显示,截至2018年末,建设银行个人住房贷款余额47535.95亿元,较上年新增5405.28亿元,增幅12.83%,余额居同业首位。从投放比例上看,建设银行2018年新增贷款中投向个人住房贷款的比例是61.45%,较2017年增长了6.7个百分点。

  3:银行的利润惊人,8家银行的净利润高达1.2万亿。

  A股房地产公司的利润如何?利润最高的万科只有338亿,也就是说,8家银行的利润相当于36家万科的利润。A股最赚钱的公司也全部都是银行。

  4:不同城市之间,房贷的利率差距巨大:

  全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房贷款有一定折扣,而更多的城市不仅仅没有95折,基本都在上浮10%,部分三四线城市甚至上浮到了20-30%。

  从银行成本角度看,上海能够执行基准优惠,而其他城市基准上浮,与房地产调控无关

  同样是首套房,当下在上海可以享受95折或者9折贷款优惠,也就是100万贷款30年的月供5162元,而在北京就需要月供5609(按照30年计算,对比)。

  每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

  上海购房者比其他城市,最多,每100万30年,月供少(上浮30%对比95折)1072元,累计利息差距高达38.6万。

  5:最近楼市的波动也主要是因为银行释放的贷款突然上涨

  楼市调控是否见效,房价在否上涨,其实核心原因在银行:

  一二线城市的土地供应,从来没有突然增加或者减少过,从趋势看随着城市化结束会越来越少。

  一二线城市的人口有增加有减少,但从来没有突然大幅上涨过。

  需求与供应虽然都有涨跌,但波动幅度一直都只是一个趋势,并非突然波动,这种情况下,唯一的变量自然就是钱。

  所以从过去数年看,影响房价突然波动的最核心要素,并非房地产的政策,而是银行对房地产信贷的亲密指数。

  最后,是不是购房依然要关注一句话,短期看政策,中期看政策,长期看政策。银行的房贷利率执行情况很快会继续出现变化。

  2019年楼市走势如何?归根结底还是看最近的房贷政策,特别是认房又认贷、小微企业贷款、贷款利率的变化!

  谁也不能否认,楼市小阳春是出现了,数据上涨幅惊人,但谣言也很多,因为拿今年数据环比同比说火爆都是不负责任的,同比去年市场低迷,环比2月是春节月。

  按照100万贷款计算,从2016年执行的基准利率30年85折的优惠利率,月供只有4872.7元。

  在叠加几次收紧调控后,现在基本只能做到25年期95折,这样月供就变成5649.5元,也就是每贷款100万,月供多交776.8元,如果贷款300万,月供将变成2330.4元。

  往年非常有效的房地产调控,为什么在2016年到现在,基本无效,其实核心原因在银行:

  1:一二线城市的土地供应,从来没有突然增加或者减少过,从趋势看随着城市化结束会越来越少。

  2:一二线城市的人口有增加有减少,但从来没有突然大幅上涨过。

  需求与供应虽然都有涨跌,但波动幅度一直都只是一个趋势,并非突然波动,这种情况下,唯一的变量自然就是钱。

  所以从过去数年看,影响房价突然波动的最核心要素,并非房地产的政策,而是银行对房地产信贷的亲密指数。

关键词阅读:房价 中国房地产 月供 银行业 楼市

责任编辑:卢珊 RF10057
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