住建部点名预警四城房价 银保监会发文整治“输血”乱象

1评论 2019-05-19 10:12:15 来源:中国证券报 作者:张玉洁 感谢603258

  本周,房地产市场重磅消息不断。

  统计局4月房价数据显示,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大,楼市热度再上升。

  由于房价上涨过快,近日,住建部对佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示。

  5月17日晚间,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,其中相当部分涉及规范房地产企业融资行为。

  局部调控或“箭在弦上”

  据新华社报道,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

  值得注意的是,今年4月,住建部预警的6个城市名单并未公开,而5月预警则直接公布了4城名单,“敲打”之意明显。

  其中,4月大连新建住宅环比上涨0.7%,同比上涨13.2%;二手房环比上涨0.8%,同比上涨9.1%。

  4月南宁新建住宅环比上涨0.9%,同比上涨11.5%;二手房环比上涨1.4%,同比上涨11.7%。

  苏州和佛山目前不在70城名单中,但近期房价均出现大幅上涨,苏州部分热门地区单价甚至超过了上海市郊区,一度引发抢房潮。

  中原地产研究中心数据显示,4月份,佛山一手新房成交均价13382元/平,同比上涨28%,环比上涨6%,已连续多月上涨。

  值得注意的是,佛山在4月10日发布了松绑公积金的政策,松绑力度较大。其中,将个人公积金最高可贷款额度从40万元上调至50万元,放开对建筑面积超过144平方米的普通住宅贷款限制,以及将公积金“禁贷”认定范围从“认房”改为“认贷”。

  从城市属性来看,这四个城市一直都是区域内人口重点流入区域,同时在周边一线城市都处于严格限购限贷的背景下,还承接了部分外溢的购房需求,因此楼市一直热度不退。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,本次约谈是“房住不炒”政策思路的体现,也有助于后续各地房价稳定政策的出台。

  这四个城市房价上涨有不同的原因。佛山目前全市均价较去年同期约上涨2成。尤其是近期在一些政策松绑的预期下,以及粤港澳大湾区概念的推动下,佛山房价继续上涨,炒作现象增加,进而需要积极进行管控。南宁被约谈的原因与佛山基本类似。

  苏州近期房价大幅上涨与工业区等热门区域新房项目不多、二手学区房炒作有关。相关调控政策出台也是为了有效抑制房价的上涨,对于稳定市场买卖行为有积极引导作用。

  从国家统计局的房价指数看,大连的一二手房价格指数增幅并没有过于靠前。大连近期土地市场交易回暖或也是被监管的一个重要因素。

  中原地产首席分析师张大伟表示,近期的数次约谈显示出住建部的预警系统已经建立完成开始常规性运行。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。此外,预计包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将常态化。

  严跃进表示,近期苏州做了一个较好的表率,对于核心区域房价炒作过多的领域积极进行了管控。预计后续此类城市也会有房价管控政策出台,这对于打击炒房炒地现象有积极的效应,也体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心。

  房企融资仍井喷

  中原地产研究中心数据显示,在四月房企创造单月融资2600亿的高峰后,5月前2周,虽然遇到小长假,房企的融资额继续高位运行,日前已经发布融资计划接近800亿。

  此外,整体看,部分企业的融资成本继续降低。4—5月整体房企的融资成本基本告别2位数利率,主流房企尤其是国企性质的房企境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有非常明显的下降。

  5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“通知”),其中多处涉及房地产行业政策。

  针对非银机构,通知明确了整治重点为:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资%2B股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

  有金融机构人士指出,不排除接下来房地产融资会出现变化,一、二季度未有融资和销售现金流储备的房企,资金链可能再度紧张。

  调控数量再迎高峰

  中原地产研究中心统计数据显示,今年4月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。

  在发布调控政策的城市中,包括济南、郑州等地城市针对楼市出现的谣言进行辟谣;也有城市针对市场明显“回温”迹象发布楼市收紧调控,包括合肥、遵义、深圳、长沙、丹东等多个城市;深圳、南沙、北京等城市针对人才房、共有产权房等政策也再次明确落地细则;此外,公积金收紧政策4月也在多城市发布,包括合肥、佛山、成都、黄山等地。整体来看,公积金政策有收紧趋势。

  58安居客房产研究院首席分析师张波预计,2019年市场的松紧“微调节”状况将持续存在,因城施策的大背景下,楼市政策在不同城市的体现方式会更为多样化,不但松紧方式不同,松紧的力度亦会有所差异。

关键词阅读:房地产市场调控 房价 中原地产

责任编辑:申雪娇 RF13056
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