叶檀楼市:对不起!扛不住了!房价 真跌了!

1评论 2019-09-02 07:24:22 来源:叶檀楼市 作者:吕韬 3天狂撸22%利润!

  文/吕韬

  房价,真跌了!

  8月25日,叶檀老师亲赴一线实地考察,上海几个楼盘,二手房价格下跌将近20%。上海考察前,叶檀老师在北京也经历了类似的情况,二手房价格实实在在下跌中。

  “北上”之外,南方一线——广州下跌形势更为严峻。

  8月上旬,番禺祈福缤纷汇惊爆——房价直降7000元!

  8月下旬,广州楼市下跌潮,从点到面,全面扩散。

  据广州PLUS统计,进入8月,广州11区二手房开始全面下跌!

  其中,下跌幅度最大的区域是海珠区,房价平均下跌5.1%;其次是增城区,房价同比下跌4.55%,越秀区则以下跌3.07%的幅度,排名11区下跌榜第三名。

  跌了!真跌了!全面下跌!量价齐跌!

  广州楼市下跌,叫量价齐跌。

  据中原研究发展部数据,8月广州11区二手房无一例外,量价齐跌。

  此前传出来,直降7000元的番禺区,8月份成交量跌幅,排名第二,仅次于荔湾区,说明实际情况确实比较严峻。

  广州二手房下跌,权威数据早有披露。

  据国家统计局公布的70个大中城市房价数据,广州二手房早在5月就开始下跌了。

  国家统计局的数据素来以平滑著称,不大涨不大跌,因此看价格指数绝对值,其实不如看发展趋势。

  国家统计局数据,广州二手房5月始跌,6月续跌,7月再跌,8月情况,自媒体和第三机构已经给出了,很可能是第四个月下跌。

  趋势看,广州二手房已经进入下跌通道!

  前几天,在文章《楼市压力前所未有!这些城市风险最大!》里,分析过,当前在4个一线城市里,广州的相对风险最大。

  根据国家发展与金融实验室的数据,以贷款价值比衡量,2019年上半年,广州平均新增住房贷款价值比为 77.7%,超越深圳,高居四个一线城市首位。

  一线城市贷款价值比,来源国家发展与金融实验室

  从上面的贷款价值比图上可以看到,广州的贷款价值比,在年初到4月款速攀升。

  这主要是因为,2018年年底到2019年年初全国楼市基调相对宽松。

  且广州1月和4月接连出台重磅人才政策,用人才给楼市助力。

  2019年1月,广州出台俗称“1+1+3”人才政策,把学历类人才入户年龄放开了5岁,且应届生可直接入户。

  2019年4月28日,广州又一次按捺不住对人才的饥渴,公布了最新款人才政策:

  据广州市人力资源和社会保障局网站公布的关于《广州市引进人才入户管理办法实施细则》,硕士及以上学历取消入户社保年线限制,无需6个月社保缴纳期;本科只需要交社保6个月就可以入户。

  经济学有种说法叫,边际效应递减。

  随着人才-楼市组合的效应减弱,加上4月19日,政治局重提住房不炒,开始收紧楼市,广州楼市,尤其二手房市场降温明显。

  7月份,伴随着,政治局强力表态,不靠房地产刺激经济。

  广州即便不情愿,即便房贷利率在一线城市中,已经位居前列,还是追随楼市主流,动手给楼市加息!

  据广州当地公众号消息,7月份开始,广州的房贷利率便开始有小幅度的上调,且已有两个月不再有银行下调房贷利率。

  目前广州19家银行主流的利率水平为:首套房贷利率上浮10%,二套房贷利率上浮15%。

  2019与众不同,经济越弱,贸易越严,楼市越紧。

  当前背景下,如果楼市政策,没有全国性定调相对放松,一线广州,头部典型,楼市颓势,很难扭转。

  住宅凉了!公寓火了!

  东边不亮,西边亮!

  尽管广州住宅市场“节节败退”,但公寓市场,却一反常态,逆势走强。

  据华夏时报,广州公寓市场2019年前7个月成交规模已经超过去年全年,成交面积达到90万平方米,同比大幅上涨125%。

  7月份单月,广州公寓成交面积,环比进一步上涨22%,创2019年年内第三高成交量。

  据中原地产数据,7月份,公寓榜单涌现较多位于中心区域的个盘,同时单价3万元以上项目占比增大。

  不买住宅,买公寓,广州人咋想的?

  住房不炒之下,一般住宅限制越来越多,条件越来越苛刻,而公寓则正好相反。

  2017年3月30日,广州出台政策,禁止个人购买公寓,但2018年年底,限购公寓开始松绑,广州允许个人购买商服类产品。

  限购口子一开,房价一旦不涨,公寓的春天就真的来了。

  公寓主打小户型,高收益率,主流租金收益率在5%左右,资产荒当前绝对算是核心资产。

  如果再加上,不限购,享受首套房待遇等“人性化”优势,公寓不火才怪。

  当然,广州公寓大火,归根到底,很可能还是一般商品住宅受到强烈抑制,投资需求转移的结果。

  叶檀财经多次强调,未来20年,楼市黄金时代不再,白银时代,分化再分化。

  坐拥粤港澳大湾区红利和旧改双重红利,广州长期前景依然光明。

  之前的文章盘点过,今年上半年土地成交排行榜前20。

  前六个月的土地排行榜里,广州尽管名列第10,但增长幅度很一般,连50%的增幅都没有。

  然而,时隔两个月,广州土拍提速非常迅猛。

  据中指研究院数据,2019年前8个月土地市场,风水轮流转。

  尽管杭州土地成交量依然高居榜首,但疲态明显,热度持续下滑,反观广州,土地成交则逆势持续放量,规划建筑面积分别同比增长102%。

  房企融资如此艰难,还要蜂拥而入进入广州,足以说明广州的长期吸引力,还是比较强的。

  所以,尽管短期风险明显,但并不改广州长期看好趋势。

  作为叶檀财经旗下专门分析房产、分析城市的公众号,叶檀楼市凝结了叶檀老师多年研究楼市的精华,汇聚了叶檀财经最强的分析师团队。

  在这,有第一手的楼市咨询,最全面的市场分析,最具深度的内容,毫不夸张的说,和叶檀楼市在一起,楼市问题,今后再也不是问题。

关键词阅读:房价 中指研究院

责任编辑:申雪娇 RF13056
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