今日国家统计局公布了1-11月全国房地产投资、销售和70个大中城市房价数据。其中，房地产开发投资增速较上月略有回落，依然具有韧劲；商品房销售面积增速略有加快，各项房价指数同环比增速较上月持平或有放缓。以下是本期数据点评及对2020年房地产市场走势初步预测：

　　一、房地产投资增速仍具韧劲，正从高位缓慢回落

　　2019年1-11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2％，增速比1-10月份回落0.1个百分点。开发投资增速正从高位缓降，依然具有韧劲。从其两大组成部分来看：

　　一是占比约六成的建安投资依然坚挺，后续有望保持较快增长。

　　1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积87.5亿平方米，同比增长8.7％，自2019年3月以来维持8％以上，是近五年以来的最高增速平台。缩短项目周期、加快施工节奏是开发企业应对资金收紧压力的较优选择，行业项目施工仍处在高峰期。单价方面，由于房企货值布局重回核心城市叠加原材料价格的自然增长，单位施工强度稳中有升。综合房屋施工面积和强度情况，预计2020年建安投资可能保持较快增长。

　　同时，开竣工增速走势趋于收敛。竣工与开工比例常年比较稳定，增速变化曲线也较为贴合，但在2018-2019年间却出现了较大缺口，或与限价导致停工增加有关。1-11月份，房屋新开工与竣工面积累计增速分别为8.6％和-4.5％，增速缺口较上月收窄2.4个百分点（图1）。预计2020年，一方面销售预期向下使新开工增速从高位有所回落，另一方面持续高增的施工带来竣工面积增速企稳回升，开竣工缺口有望加速修复。

　　二是占比约三成的土地投资走弱，后续增速可能以下行为主、前低后高。

　　1-11月份，房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，同比下降14.2％，降幅比1-10月份收窄2.1个百分点；土地成交价款1.2万亿元，下降13.0％，降幅收窄2.2个百分点。由于融资受限下现金流压力没有解除，开发企业拿地总体偏谨慎，土地购置面积和成交价款双负增，总体徘徊在低位区间。

　　拿地货值布局上呈现出明显的分化特征。在100个大中城市中，一线、二线和三线代表城市土地成交面积累计增速分别为24.5％、5.4％和-15.4％。出于土地储备和可售库存下降的考虑，房企有在一二线城市补库存的意愿，优质地块仍受青睐；三四线城市中大多需求较弱、基本面风险上升，拿地战线明显收缩。

　　计入开发投资额、分期付款的土地购置费通常相较当期土地成交有时滞效应（图2），给付进度在一定程度上也受到新开工节奏影响。预计2020年，土地购置费增速将向土地成交价款增速变动的方向回归，并受新开工增速回落影响，增速总体可能以下行走势为主、前低后高。

　　综上，由于建安投资坚挺和土地投资走弱，预计2020年房地产投资增速中枢可能自高位缓降至7％左右。

　　二、市场成交短期回升，后续或量缩价稳，并呈结构性分化特征

　　1-11月份，商品房销售面积14.9亿平方米，同比增长0.2％，增速比1-10月份加快0.1个百分点；商品房销售额14.0万亿元，增长7.3％，增速持平（图3）。下半年以来，融资渠道全方位收紧倒逼房企加紧以价换量促销、加快资金周转速度，成交走势有回升之态。年末房企面临业绩冲关将加紧促销，短期内销售增速还将小幅回升。

　　然而市场成交增速难言企稳回升，政策仍是关键决定因素。本轮房地产周期已经历将近五年的“超长待机时间”，主要在于持续深化的调控拉长了下行时间。其中2015年1月至2016年4月为成交增速上行期，为期16个月；2016年5月至今为下行期，已长达43个月。“五限”政策持续下市场观望情绪浓厚，目前成交的短期回升还难以作为判定是否迎来拐点的依据，销量有再度收缩的可能；若调控政策出于稳定市场、防止过冷，因城施策进行局部反向纠偏，则购房需求存在释放空间。

　　从结构上看，预计一线城市基本面稳健，在调控任务限制下可能量价相对平稳；二线和三线重点城市“抢人大战”翻开续篇，市场成交可能放量，销售增速领跑，约个位数正增；三四线城市在经历去库存浪潮平息、棚改货币化退坡之后，本地真实需求的不足和前期透支的影响将逐渐暴露，成交同比可能下降5％-10％。综上，预计2020年商品房销售面积可能稳中有降，同比持平或下降5％以内。

　　在房价方面，各项房价指数同环比增速较上月持平或有所放缓。11月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比、同比增速分别为0.3％和7.3％，分别较上月缩窄0.2个百分点和0.7个百分点；二手住宅价格指数环比、同比分别为0.1％和3.8％，分别与上月持平和较上月缩窄0.4个百分点（图4）。调控政策以房价为锚，在市场成交稳中有降和土地溢价率走低的影响下，预计2020年房价增速有望收窄，同比仍为正增，结构性分化与上述成交分化类似。

　　中央经济工作会议针对房地产领域重申坚持“房住不炒”定位，并提出“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，房地产调控还将在较长时间内持续。从行业运行情况来看，在供给侧，房地产开发投资数据较有韧劲，减小了调控大幅放松的必要性；在需求侧，若市场成交缩量至过冷，调控政策为稳定市场或进行局部反向矫正。较可能从“人才引进”的角度因城施策边际调整，或修正对刚需和改善需求群体存在误伤的政策，金融调控方面则可能相对保持定力。