房价还会涨吗?2020年搞懂这个很关键!

1评论 2020-01-13 07:52:05 来源:菜鸟理财 作者:業問 如何判断星期六买点?

  今天的文章,是应某位菜友的要求,在经典的房地产“短期看金融,中期看土地,长期看人口”理论之外,来给大家科普另一个把握楼市入市节奏的关键依据。

  这个依据,就是很多人都听过,但多数还是一脸懵逼的“板块轮动”。

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  先给大家解释一下板块轮动是啥意思。

  简单来说,其实就是指房价在热钱的流转下,从核心城市转到核心城市周边,再到二线热点城市,再到普通二线城市,再到三四线城市炒作的这么一个历程。

  股市的板块轮动,很多人都听过。楼市的板块轮动之所以没多少人明白,主要原因是,它其实是在上一轮房价暴涨的过程中才开始出现的。

  当时,全国楼市是呈现出了这样的魔鬼步伐:

  一线城市阵营中,2015年第二季度,深圳房价率先发力,接着三、四季度时上海和北京的房价便接力上涨,2016年第一季度,板块轮动就到了广州。

  二线城市阵营中,部分城市的房价从2015年下半年开始上涨,2016每年,更多二线城市加入了房价大涨的狂欢。

  比如说合肥、厦门、南京等城市,在这波板块轮动中都是上涨得比较明显的。

  而一线城市周边的三四线城市,在一线城市房价大涨之后,也开始了一轮明显上涨。

  比如说深圳周边的东莞、惠州、中山,北京周边的燕郊、香河等,都受到了板块轮动的影响。

  而在此之前,全国大多数区域的楼市都是同步变化的,一般会呈现同涨同跌的规律。

  比如说,2005上半年、2007年、2009下半年和2010年,全国楼市普遍大热。

  2008年、2011年和2014年,则全国楼市普遍遇冷。

  之所以会在上一轮的房价暴涨中出现了板块轮动的新现象,主要是以下几方面原因综合造成的:

  第一是最早通过炒房赚钱的那批人所带来的“致富”效应,让越来越多中产及新富阶层开始意识到:靠炒作房地产,就能在短期内赚大钱。

  也就是说,市场上持币入场的玩家,不再是一小部分先知先觉的人,反而成了一种群体行为。

  第二是2015年下半年的信贷刺激,释放了大量可流动资金,降低了借钱的门槛。

  无论是房地产开发商还是个人,都能感觉到市场上的钱更多了,要从银行借到钱更加容易了,在2-3年翻倍的行情刺激下,疯狂加杠杆也就不算个啥事了。

  第三是政策利好频出,限外令松绑,非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%;,公积金贷款不断降低门槛,全面推行公积金异地贷款等。

  这一系列的政策,都进一步降低了买房的门槛。让懂行的不懂行的都开始掏空积蓄、积极借钱,把赌注全押进楼市。

  偏偏在这时候,还推出了通过棚改来“涨价式去库存”的大招,大量持币待购的拆迁户急吼吼地入市,板块轮动的节奏和范围开始从区域性事件变成了全国性潮流。

  直到现在,虽然调控已经坚持了好几年,但板块轮动的余热,都还在很多三四五线城市持续着……

  2

  那么,下一次的轮动,还会再出现吗?

  業問的答案是肯定的。

  人都是趋利避害的,在上一次轮动里赚到钱的人,都还忘不掉那躺着数钱的刺激,所以一旦市场出现缝隙,新一次的轮动在所难免。

  回顾2019年的深圳楼市,你会发现,作为上一次轮动的“龙头”,深圳楼市已经率先开始了新一次的板块轮动了。

  最初的星星之火起于深圳前海,2019年初,前海的诺德假日开始被热炒。

  诺德假日的小两房在2018年底时成交价是390万,2019年后就涨到了420万,此后继续一路飙涨至490万。

  2019年3月至7月,前海南部分楼盘开始发热。

  8月的先行示范区政策后,前海领涨,深圳湾、半岛和后海片区跟涨,此后,前海降温,宝中和碧海开启一轮新的领涨。

  11月豪宅税调整之后,全深圳各区的版块轮动也就开始了。

  在听到深圳率先起跑的信号枪以后,在上一次板块轮动中尝过甜头的炒房客、中产和新富们,肯定是不会轻易放过下一次轮动机会的。

  所以業問才说,在大概率上,楼市还会出现下一次的板块轮动。

  只是,这一次轮动和上一次的轮动,在逻辑上会不太一样。

  上一次的板块轮动中,主要是少数资深炒房客带动中产和新富,充分利用资金杠杆去炒。

  当已经炒热的城市开始受到调控的影响,就马上换下一个“洼地”继续炒。

  从核心城市到其周边城市,再到二线城市、三四线城市,先后轮番被炒了一遍,于是就有了我们看到的二年翻倍大行情。

  而这一次的轮动,大环境已经有所不同。

  一方面,在2020年的政策组合拳“宽货币、紧信用、松财政”下,即使有降准降息,但银行放贷收紧,要想借到钱也没那么容易了。

  另一方面,虽然在“因城施策”的前提下,很多城市的楼市都会有所放松,但是放松并不等于放开,毕竟上头还有“房住不炒”的总基调压着。

  综合来看,由于这一次的轮动资金体量相对来说有所缩小,基本只能靠个人的资金积累,或者有限的杠杆支持,加上楼市放松空间有限。

  所以也就很难产生上一次轮动那样丧心病狂的效果,让全国大部分地区楼市都在短时间内再来一轮普涨。

  3

  最后老规矩,给一些業問的研判和建议吧。

  業問预计,这一次的轮动,会呈现这样的规律:

  1、优先在核心+热点城市的内部区域轮动。

  由于资金体量相比上一轮来说被大幅削减了,手中的子弹不够,瞄目标自然要盯最有可能打中的那个。

  所以这一次的板块轮动,首先会挑最有核心的城市下手,比如说再次冲在最前面的深圳。

  而在深圳这个城市的内部,也并不是普涨,还会进一步的细化轮动。

  就拿宝安和南山来说,虽然这俩都很热门。

  但在宝安最热的也只是宝中,在南山最热的也只是前海后海,其他区域并没有大幅的跟进,部分区域甚至是被遗忘了,基本很难等到平分秋色的机会。

  同时,曾经的深圳房价洼地光明,也受到了热钱的追逐,开始升温。

  2019年底的时候,光明新房房价已经站稳5万,部分较新的二手房房价已经在冲6万了。

  等深圳内部都轮动了一遍了以后,那估计就会开始轮到临深或者是广州了。

  2、强二线和少数二线有望被再次轮动到,除此之外的其他城市,则基本没有被“轮动”的可能性。

  毕竟如今的资金体量有限,热钱只会寻找最确定的机会,没有条件再像上一次板块轮动那样广撒网,搞个雨露均沾的普涨。

  就像業問之前说过的,楼市已经二八分化,甚至一九分化也是有可能的。

  从现在开始,不是所有房子,都有机会能成为房产了,所以买房一定要擦亮眼睛。

  好了,今天就跟大家聊到这里。还有啥具体问题,欢迎加我微信入群交流。

  大家也可以在留言区回答一下,国内第一个提出板块轮动这个概念的人到底是谁?

关键词阅读:房价 深圳房价 宝安

责任编辑:申雪娇 RF13056
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