夏丹:疫情冲击楼市供需 后续恢复将存差异

1评论 2020-02-17 17:42:15 来源:交银研究在线 作者:夏丹 3天狂撸22%利润!

  观点摘要

  2003年非典疫情“相对集中”,对当年房地产市场影响小且短暂。

  此次新冠疫情“更加严峻”,对房地产施工和销售活动负面影响直接。其中短期冲击显著,中期趋势不改但存挑战,地区间恢复有差异。

  正文

  新冠疫情自爆发以来,较短时间内在全国快速蔓延。对比非典疫情爆发特点及影响,此次新冠疫情更为严峻,对房地产行业施工和销售活动将产生直接的负面冲击,后续影响和恢复情况在短中期及地区间存在差异。

  一、2003年非典疫情爆发“相对集中”,对房地产影响小且短暂

  2003年非典疫情的爆发有两个“相对集中”的特点:

  一是持续时间相对集中。非典疫情从事后回溯的起点(2002年11月)到全球范围内基本结束(2003年7月),全程历时约8个月。但在国内,从进入公众视野(2003年2月)到疫情统计“三零”(2013年6月),持续时长约4个月。抗击疫情的集中攻坚期约2个月,其中2003年3-4月为爆发期,5月疫情就得到了显著缓解。

  二是波及地区相对集中。国内感染人数超过千人的地区有三个,即北京(2521人)、香港(1755人)和广东(1512人);百人以上、千人以下地区有五个,分别为山西、台湾、内蒙古、河北和天津。从内地情况来看,北京和广东两地感染人数占比超过75%,加上山西等四省市占比约97%,疫情严重区域相对集中。

  行业快评 | 夏丹:疫情冲击楼市供需 ?后续恢复将存差异

  数据来源:WHO,作者译制

  相应地,非典疫情对当年房地产市场的影响较短暂。全国房地产开发投资和商品房销售额均保持了稳定增长,增速仅有窄幅波动。从内地疫情最严重的两地北京和广东的情况来看,北京市房地产开发投资仅在4月份受到隔离限制冲击,5月就走出了疫情影响;广东省作为疫情最早发源之地,房地产开发受影响时间稍长,但6月开始也得到了缓解。在市场成交方面,北京和广东商品房销售额增速均在5月修复,此后广东市场增速相对平稳,北京从年初过高增速回落却仍高于全国平均。

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  数据来源:国家统计局,作者绘制

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  数据来源:国家统计局,作者绘制

  二、新冠疫情“更加严峻”,对房地产短期冲击显著,恢复情况将存在差异

  

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  数据来源:国家卫健委,各省市区卫建委,丁香医生

  此次新冠疫情不论是感染人数、传播速度还是波及范围,情况都比非典时期更加严峻。截止到2月17日9:15,全国确诊病例达70635人,已数倍于非典时期的感染人数。目前疫情仍在持续,全国乃至世界范围内都在等待一个实质性的拐点到来。

  1. 负面影响:主要对两个方面影响直接

  一是施工进度延后,资金回笼受阻。各地房地产监管部门要求建筑工地延迟开工,封闭管理和交通不畅也令工人返岗受到限制。这不仅将带来建筑材料和人力成本提升,还将拖累施工交楼进度,影响后续现金流回款,土地款支付和扩大生产面临困难。近一周多部门和地方陆续出台措施支持企业有序复工复产,在疫情控制较好的地区停工影响有望缓解。

  二是楼盘推介困难,交易活动转淡。全行业售楼处暂时停止开放,防疫期间城市间人口流动和城市内出门活动也受到限制,楼盘销售活动转淡。不少房企开启网络销售模式,但由于不动产推介和交易的特殊性,线上销售面临一定困难,依然不能完全替代线下销售活动。恒大将在2月18日启动全国在售楼盘75折优惠活动,这可能促使其他房企跟进降价促销。

  2. 持续时间:“停工停售”短期冲击显著,中期恢复存挑战

  工地停工、售楼关闭,必然对1-2月房地产开发投资及销售造成直接冲击。纵观近十年房地产的开发和销售数据,其季节性特征较明显,1-2月份在全年的平均权重不超过10%,对全年数据的影响有限。不过3-4月份权重一般稳定在15%左右,目前来看疫情的影响至少持续到一季度末,“金三银四”的传统旺季恐难以出现。

  房地产行业的主要趋势由基本面决定,疫情的影响更多是将需求释放时点向后推移,需求不减则活跃度恢复不难。然而不同于2003年非典时期,由于当前房地产行业原本就处于下行周期,全年开发投资和销售增速将不改回落趋势,并在原有预测基础上有所下移。与此同时,对于宏观政策及地产调控的放松预期在增强。若行政限购和信贷政策边际放松,因城施策调节力度加大,可能抵消疫情的负面影响。

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  数据来源:国家统计局,作者绘制

  3. 地区差异:“常驻需求”释放较易,“候鸟需求”恢复较难

  国内新冠疫情以2月4日为分水岭出现了一些变化,湖北以外的地区情况有所改善,新增确诊病例数量开始逐日下降,不过建筑企业复工时点仍在推迟。人口集聚的一二线城市多为“常驻需求”,在疫情平复之后有望较快恢复,甚至出现补偿性释放,负面影响较小;人口外流的三四线城市存在“候鸟需求”,今年错过春节前后的返乡置业节点,疫情过后可能也较难恢复。

  湖北省内除武汉以外的地区自2月6日起新增病例数也有一定好转;而在武汉市内,抗击疫情还处在紧张艰难的高压阶段。2月12日起诊断依据扩展至临床诊断后,确诊病例还有相当程度的激增,不过这是填补前期控疫漏洞的积极举措。湖北省内复工时间较晚,多个城市生态遭创,对全年房地产开发和销售的冲击较大。

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  数据来源:国家卫健委,各省市区卫建委,WIND

  此外,今天上午统计局公布了1月份商品住宅销售价格变动统计数据,70个大中城市新建商品住宅价格同比增速6.5%,连续第九个月增长放缓;环比增速0.3%,亦较上期收窄。从各线城市的情况来看,在稳房价、稳预期的长效管理要求下,房价同环比涨幅回落是主流;仅有一线城市环比涨幅扩大,主要源自上海和广州房价上涨加快。疫情导致楼盘销售停滞,部分房企加大优惠促销力度,短期房价增长可能稳中有落。

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  数据来源:国家统计局,作者绘制

  交通银行(行情601328,诊股)金融研究中心

  夏 丹资深研究员

关键词阅读:夏丹 疫情 楼市供需

责任编辑:申雪娇 RF13056
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