刚刚29万亿房贷降息了 46个问答读懂LPR和房贷新利率

1评论 2020-02-20 11:05:06 来源:金融监管研究院 作者:孙海波 3天狂撸22%利润!

  刚刚!29万亿房贷降息了!

  刚刚CFETS公告,LPR报价利率1年期4.05%,5年期4.75%,双双下降10BP。1年期下降也是预期之中,此前MLF和公开市场操作央行都主动下降10BP,对应1年期LPR是盯住MLF,如果报价行不降,那在央行这里肯定过不了关。但5年期LPR降息并不是必然的,央行此前就操作过当方面降低1年期LPR,因为银保监会和央行一直认为房贷在整个信贷市场占比过高,坚持房主不炒意味着不一定对称性降息。所以此次降息意义重大!实际就是主要为将近30万亿存量+增量房贷准备的。

  此次5年期LPR降低10BP比上一次2019年10月份的5年期降息10BP意义更重大!原因很简单,上一次5年期LPR降息,只能对增量房贷有影响,对20多万亿存量房贷没有影响,2020年开始所有房屋贷款按揭人和银行会重新商议定价,多数选择浮动定价,但是LPR加点是通过原来的利率减去2019年底的5年期LPR的出来的,所以2019年的降息对存量房贷而言是白费了。但2020年的5年期LPR降息直接会导致存量房贷转换过程中加点数减少!

  当然针对存量和增量房贷而言,一般一年一次的重新定价,2020年降息,真正享受到降息成果需要等到2021年冲定价。

  2019年底,央行发布公告〔2019〕第30号,明确存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜。这是央行利率市场化必走的一步,自从去年8月份启动LPR改革以来,短短4个月就启动第二步。存量房贷数量远大于增量,从这个意义上看这次切换的影响甚至大于去年8月份的起步。

  连续两次5年期房贷降息,未来几年或许能让大部分有还贷压力中产负担下降一点,仅此而已;而且这个房贷压力下降本质上也不是央行慈善,而是整体经济的投资回报率在下降。

  央行这次切换受影响最大的存量房贷利率会下降么?央行切换存量为了给存量房贷还款人减轻压力么?普通贷款人应该如何选择?笔者尝试做一些科普。

  一、此前存量房贷2020年进行转换LPR加点定价的意义

  首先科普一下LPR,就是央行不再制定贷款指导利率,而是让18家报价行自己每个月20日报价,去掉最高和最低各两家,剩余14家报价算数平均就是LPR报价,1年期LPR报价行表面上需要根据MLF加点形式报价,但实际上笔者相信仍然受制于央行窗口和本行自身负债和运行成本。5年期LPR更是没有报价基础,因为5年期LPR直接影响房贷的还款利率,一般认为短期5年期LPR受央行影响更大。

  1、央行存款房贷LPR挂钩,还贷压力会下降么?

  回答这个问题很复杂其实,主要取决于几个因素,如果你的房贷剩余期限足够长,选择了LPR加点定价模式,未来央行持续引导5年期LPR下行。三个要素缺一不可。但即便是下行,其实对房贷还款人而言也是杯水车薪,影响非常小,决不可能出现所谓的《央行拯救房贷泥潭中的你!3个月后,29万亿元房贷,集体卸下担子》中描述的:如果房贷余额有300万元的话,每年还款差异可能达到3-15万元。

  以300万房贷总额,20年等额本息,现行是1.1倍上浮,那么利率5.39%来计算(类似于LPR5年LPR加点59BP),目前每月还本付息20450元。如果未来真的利率下行,2022年下降50BP到4.3%,那么实际利率是4.89%(仍然5年期LPR+59BP)。

  每月还款大约19650,下降了800元,一年也就9600元。

  笔者的预测,2021-2022年开始,即便5年期LPR下降,也肯定小于30BP;即便从长周期看,中国因为劳动生产率提升速度趋缓,人口增速趋于0,未来20年整理利率肯定是下行趋势。但这个是长周期判断,就未来几年而言,因为房地产调控压力,央行大概率仍然会维持5年期LPR和1年期LPR非对称下降。也就是即便1年期LPR下降30BP,5年期LPR可能下降只有20BP。所以前面假设利率下降50BP是非常大胆的猜测,也不过是节省9600元/年。

  2、未来即便是5年期利率下降和LPR切换有多大关系?

  换一个思路来考虑,即便是央行从去年到现在不做LPR切换,仍然央行制定贷款指导利率,未来3-5年利率也同样会往下走。我们经常会遇到一个问题,中国利率到底谁决定?表面上看央行货币政策司和央行行长决定,实际肯定决策层级更高,但再深究的话,高层对利率问题的决策依据是什么,或者降息压力是什么?是企业的盈利能力,也是整个社会投资收益水平决定。这个投资回报率下降的趋势无人能阻拦,决策层或许可以左右降息是上半年还是下半年,但不太可能把降息延迟太久。

  所以有没有这次LPR切换,终究房屋按揭贷款人的负担从3年以上的周期看的确是下降,但这其中原因是整个社会收益率下行的结果,不是央行一个文件决策的结果。

  3、贷款人应该如何选择存量房贷利率?

  这点答案其实基本都一致,选浮动利率(不要选固定利率),因为中长期利率肯定往下走,只是不要太乐观,5年加起来下行幅度大概率也不会超过100BP。

  4、央行此次LPR改革目的是什么?

  如前面第2问,既然央行都无法完全自主决策利率走势,那么央行为何费那么大力气搞什么LPR改革。

  笔者认为是央行不想背锅。其实中国央行管理水平和过去20年总体控制通胀的效果和发展中国家比已经成就斐然。但是一直以来大多数民众对物价或房价不满都是央行来背锅。房价涨当然是央行放水太多,实体经济不行负债成本负担太高当然是央行不愿意降息来背锅。因为这些小学数学水平的推测和结论最容易理解和记住,菜市场和超市任何人都可以说道几句。

  夹在各方利益博弈中间,如何平衡?最好的办法是把锅给银行,让银行根据成本来报价,以后贷款利率我“不管”,我只负责维护市场秩序。如果这时候LPR降不下去,银保监会是不是考虑下传导机制的问题?银行是不是考虑下让利?负债端是不是考虑下打破理财刚兑?结构性存款是不是要压一压?

  5、借款人是否可以申请“转按揭”?

  央行在其问答中明确:依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,商业银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”业务。

  重新协商的条款包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率;但肯定不能改变融资金额和变更银行。

  很遗憾,笔者认为不能转按揭在利率下行的长周期中实际上对大多数贷款人并不利。5年期LPR实际上就对两类融资人响比较大,一类是房贷,一般期限20-30年。另一类是期限较长的政府基建和政府平台融资,此类融资期限也在3-10年,未来所有这类融资也要按照LPR进行加点定价,如果5年期LPR央行摁着不让报更低价格,是不是政府融资平台也要忍受更高成本呢?人家政府平台融资最大的好处就是可以申请债务置换,而且明确规定了对隐形债务置换只能是用更低的贷款利率置换原先债务,也可以跨银行进行置换(实际上和转按揭很类似)。

  整体上其实意图很明显,房贷借款人的融资成本不能太低。房住不炒的整体定调到了央行这个层面,基本上一套房和二套房都进行了严格的利率管制。

  6、如果让商业银行完全自主决策房贷利率会如何?

  所以首套房和二套房房贷利率未来基本都是在5年期以上LPR基础上加点至少是0和60个基点。但是各个省市可以根据自身的特点加点更高:如北京和苏州相对而言严格,北京首套房加点55BP,二套房加点105BP;苏州首套房加点120BP,二套房加点150BP;成都加点也比较高。

  那么如果没有各地央行这样的监管要求,让商业银行自主决策,首套房和二套房房贷是什么水平?其实2012-2015年很多银行推出的7-8.5折的房贷利率就是一个回答,当然这只是针对少数及其优秀的借款人,无严重逾期记录,收入稳定,收入还贷比可控,抵押率LTV很低。但肯定总是有一部分客户能达到这个水平,银行之所以愿意央行指导利率或者5年期LPR基础上折扣放款,主要还是基于负债端成本在降,加上资产端的其他安全资产越来越少。最终竞争的结果就是优质房贷是银行趋之若鹜的资产类别,但央行通过行政方法遏制市场竞争,银行只能通过非市场手段获客,营销。

  6、此次受切换影响的房贷规模多大?企业贷款规模多大?

  (1)这是继去年8月份LPR改革后,央行最大的改革举措,针对数量庞大的存量房贷利率定价进行改革。根据此前统计,全国主要金融机构房地产贷款余额为43.3万亿元,其中个人住房贷款余额为29.05万亿元;考虑到部分处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换,笔者预计至少25-26万亿房贷面临重定价。

  注意此次降息是针对增量+存量,所以笔者认为体量大概仍然在29万亿左右。

  (2)公告明确其他存量贷款也可双方协商转换重定价。不过从实际中长期贷款规模看,房贷是大头,其他主要是一些中长期基金项目融资期限稍微长一些。此类企业贷款加点取决于博弈力量。所以除房贷外,其他企业存款贷款切换影响不大,规模远低于很多自媒体说的100万亿,因为多数在2021年前已经到期(此次切换5年期以上的LPR是2021年才第一次生效)。

  7、为何说2019年的LPR两次降息未能享受到?

  商业性个人住房贷款的加点数值,应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。这意味着:存量房贷无法享受前期LPR一次降息的成果。只能享受后期5年LPR下降的红利。此举旨在保护银行收益,维持房贷成本在相对高水平。

  8、为何增量房贷不允许减点,存量房贷切换允许减点?

  之所以明确考虑转化为LPR加点可以为负值,主要还是基于现实考虑,毕竟2011-2014年,很多银行发放了7-8折首套房的房贷,折后肯定低于当前LPR4.8%水平。该规定并不是鼓励新发放贷款减点,事实上新发放贷款根据此前央行要求不能低于5年LPR。

  毕竟央行的这个规则只是一个行政规范性文件,此前商业银行和借款人民事合同受法律保护,从法律角度,如果央行的任何规定有损于房贷借款人,那么借款人完全可以不去重签合同。为了LPR切换至少在2020年不能影响银行和借款人双方利益,维持现状是最佳选择。

  9、此次LPR切换对银行和市场还有哪些其他影响?

  (1)如果选择浮动如果变固定,银行的银行账户利率风险大幅度加大(尽管趋势上是利率在长周期内会下行);资产久期拉长。如果基础资产已经做成MBS类似的证券化资产,那么对MBS投资人也会影响。总体上收益下行更明显。

  (2)总体存量房贷规模庞大,除去部分快到期有约25-26万亿元,资产端利率市场化加速前进。不论转化为固定还是浮动,未来对基于LPR的利率衍生品需求更大。

  理论上,房贷借款人可以选择不变更,央行的规定只能对银行有强制约束力,对个人没有强制约束力。未来仍然会有少部分存量未变更的合同。

  以下为公告全文:

  中国人民银行公告〔2019〕第30号

  为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:

  一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

  自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

  二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

  已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

  三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。

  商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

  从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。

  之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

  四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

  五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

  六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

  七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

  二、46个问答读懂LPR和房贷新利率

    本文系笔者根据央行的问答整理出的46个问答,以便读者更加系统性地了解相关内容。

  一、LPR概述

  1.什么是贷款市场报价利率(LPR)?

  LPR是由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心(CFETS)计算得出并公布的基础性的贷款参考利率,是银行贷款利率定价的主要参考基准。

  2.新LPR有哪些关键变化?

  主要有五方面:一是以公开市场利率(MLF)为基础报价生成,二是增加5年期品种,三是报价行范围扩大,四是报价频率由每日改为每月20日,五是计算方法由加权平均改为算术平均(这使小行的报价权重和工商银行(行情601398,诊股)等大行的报价权重一样)。

  简单来说,经历此次改革后,LPR才真正进入实战环节,即贷款后续逐步都要过渡到LPR加点的方式。

  3.LPR报价行都有哪几家?

  目前共有18家报价行:工行农行中行建行交行5家国有大行,中信银行(行情601998,诊股)、招商银行(行情600036,诊股)、兴业银行(行情601166,诊股)、浦发银行(行情600000,诊股)、民生银行(行情600016,诊股)5家股份制银行,西安银行(行情600928,诊股)、台州银行2家城商行,上海农商行、广东顺德农商行2家农商行,渣打银行花旗银行2家外资银行,微众银行、网商银行2家民营银行

  4.LPR有哪几个期限品种?

  LPR目前有1年期和5年期以上两个期限品种。一般贷款都是参考1年期LPR,房贷主要参考5年期以上LPR。1到5年之间贷款利率银行可以在两个LPR品种中二选一。

  5.LPR什么时间公布?

  自2019年8月20日起,每月20日(遇节假日顺延)上午9时30分公布。

  6.如何计算LPR?

  18家LPR报价行向CFETS提交报价,原则上应为其最优贷款客户的利率。报价以5BP为步长,报出的格式为MLF加点(亦可为减点)。CFETS去掉最高最低价后对剩余16家算术平均,向0.05%的整数倍就近取整得出LPR。当然,不同银行最优质客户资质不一样,而且每家银行的负债端成本不一样,资本管理的成本不同,流动性管理成本不同,所以每家银行LPR报价也会不同。

  7.最新LPR在哪里可以查到?

  可在CFETS或人行网站上查询。网址为:www.chinamoney.com.cn中的“贷款市场报价利率”栏目或www.pbc.gov.cn首页右侧“贷款市场报价利率(LPR)”栏目。

  8.与原来的贷款基准利率相比,新LPR定价的利率水平会更低吗?

  首先,新LPR应和此前1年期贷款利率的9折比才具可比性——即和4.35%*0.9=3.915%对比。即如果LPR利率最终定价低于3.9%,方可认为存在弱降息。

  同时,尽管目前1年期MLF利率是3.3%,和3.915%相比已有大幅下降;但从MLF到LPR还有一个加点的过程。这个加点幅度如果接近60BP,那么实际上最终的LPR就会和当前央行一年期指导利率基本持平,也就谈不上降息了。

  9.一年期LPR以MLF作为主要参考的公开市场操作利率,是否合理?

  如果要进行彻底的利率并轨,显然LPR应参考更市场化、更高频的政策利率。当前的MLF有以下几个缺陷:

  ①覆盖的机构范围不够广。目前只有大中型银行(国有、股份制、大型城商行等)可向央总行申请MLF;而中小银行只能向央行中心支行申请SLF(期限短,量很小,几可忽略)。如果长期都以MLF作为LPR基准,那么MLF势必需要大幅度扩容,覆盖广大中小银行。

  ②LPR每月都需要报价,但MLF并非每月都有续作,每次也非每家银行都续作,偶发性比较高。

  ③MLF市场化程度不高,仍然是央行的一个指导利率,几个月可能也只变动一次,并不能及时反映市场波动。

  10.LPR改革后是否就意味着贷款利率已经市场化了?

  可能还是有很长路要走。首先,一年期LPR如果一直参考MLF,那么MLF自身很多方面需要改变;或者未来需改为参考更加市场化的金融市场利率。其次,要确保18家报价行内部的定价充分市场化,才能真正让贷款利率的风向标LPR市场化。同时,放开价格指导之外,央行对贷款放开量的指导亦不可欠缺。

  11.哪些衍生品可能以LPR作为参考基础?

  LPR本身充分反应市场利率波动,未来更多贷款合同可能基于LPR做浮动利率贷款。从企业角度可能有对冲利率风险的需求。银行角度也有管理银行账户利率风险的需求。所以基于LPR的利率衍生品(如IRS等)应该是市场需求。

  12.LPR能在多大程度上解决向实体企业传导不畅的问题?

  即便央行近期就降低MLF利息,而且主动引导LPR利率下行,但是将LPR传导至小微、民企,让这些企业的融资利率下降,依然非常困难。

  这主要是因为近几年,风险溢价随着违约率的上升而不断抬升。虽然无风险利率(以国债利率为代表)大幅下行,但是由于风险溢价大幅度上升,总体融资成本仍然在上升。同理,即便LPR开始下行,普通企业的融资成本仍然难以下行。要改变这个现状,实际需要的改变比降息还要复杂很多。

  可以看到,确实近几年政府也在大力推进改革,比如完善破产制度和知识产权保护,多元化抵质押品,打击逃废债,建立失信惩戒机制,加大对民营企业家的保护......虽然改善普通企业融资环境重要举措在陆陆续续落地,但是要见效果,仍然还有很长的路要走。

  13.目前,央行关于LPR报价的监管体系是怎样的?

  推动利率市场化一直是央行货币政策司的主要使命,所以具体执行相关政策细节包括对银行的考核和监管是货币政策司和地方的货币信贷处。

  首先,LPR报价行都是符合宏观审慎管理要求、财务状况良好,且在同类型银行贷款市场中有较强影响力、具较强定价能力的银行。这些银行的报价代表性较强,能充分反映市场利率变化情况。这次特地新增的8家银行分别有外资银行2家,民营银行2家,城商行两家,农商行两家,主要就是希望LPR能广泛反应不同银行对应的不同客户群的报价。

  其次,人行将指导市场利率定价自律机制对报价行的报价质量进行考核,重点考察报价的真实性、有效性,杜绝违规报价行为。人行还将指导市场利率定价自律机制根据考核结果,定期对报价行进行动态调整,确保LPR报价质量。报价后,为了形式上合规,可能每家报价行都需要按照其报价水平给其优质客户做一些贷款投放。

  同时,由于LPR全市场最重要的利率风向标之一,算术平均的计算方式使得18家银行不论规模大小都对LPR有同等影响力。这尤其对中小银行而言无疑是给予了至高无上的荣耀。而且成为LPR报价行后,中小银行可获得直接和央行总行货币政策司对话的机会(此前8家中小银行都是地方中心支行管理,没有机会和央总行货币政策司业务沟通)。在部分额度及市场准入方面,极有可能被给予政策倾斜。

  二、贷款与LPR

  14.以前办理的贷款利率是否需要调整?

  2019年8月16日前已发放的、已签合同未发放的贷款,原则上利率仍按合同的约定执行,不调整定价基准。有需要的客户,也可在与银行协商一致后,将合同约定的参考利率基准调整为LPR。

  15.所有新发贷款都要立即参考LPR吗?

  2019年8月16日以后,各银行新发放的贷款应主要参考LPR定价。但由于系统等原因会经历一个过渡阶段。整体上,央行要求金融机构的整改应于2020年2月底之前落实到位。

  同时,自2019年三季度评估时起,央行将贷款市场报价利率(LPR)运用情况及贷款利率竞争行为纳入 MPA 的定价行为项目考核,推动银行更早更多运用LPR。

  16.过渡阶段后,新发放贷款合同还能使用贷款基准利率吗?

  过渡阶段后,贷款应主要参考LPR定价,不得继续使用贷款基准利率。同时需要注意的是,也不得将贷款基准利率作为贷款定价基准的可选项。

  也就是说,贷款合同中关于利率的约定应表述为在相应期限LPR的基础上加减点,即“LPR±XX个基点”或“LPR±XX%”的形式,不得使用LPR上/下浮动倍数的方式报价。

  17.是否可以通过补充协议来约定参考LPR定价?

  应当在贷款合同的主合同中明确使用LPR定价,而不应仅仅通过签署补充协议来约定参考LPR定价。

  18.既然LPR是 Loan Prime Rate 的缩写,贷款合同中是否可以依然使用“贷款基础利率”指代现在的LPR?

  贷款合同中只能使用“贷款市场报价利率”或“LPR”,不得继续使用“贷款基础利率”等其他表述。

  19.LPR如何变成借款人实际支付的利率?

  LPR是贷款定价的参考利率,借款人实际支付的利率要在LPR的基础上,综合考虑信用情况、抵押担保方式、期限、利率浮动方式和类型等要素,由借贷双方协商确定。

  20.LPR的变动如何影响实际贷款利率水平?

  整体来看,若LPR下降,会带动贷款利率水平降低。不过若从单个客户的贷款利率看,还要考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。

  但是需要注意,虽然报价方式各家行需要按照LPR加点的方式来报价,但是最终贷款报价和LPR的相关性仍然取决于LPR报价的代表性和真实性,如果LPR报价只是因为央行窗口指导或者因为MLF下降而下降,那么最终实际贷款报价肯定会通过增加加点幅度补偿回来。因为银行最终贷款的成本核心是本行的负债成本+流动性管理成本+资本回报要求的成本+信用风险溢价,其中MLF对大多数银行而言在负债中占比很低甚至为0,这就意味着MLF本身变动对银行LPR报价加点过程中影响不大。

  21.LPR每月调整,贷款利率是否也会每月变化?

  对于固定利率贷款,贷款的执行利率是固定的,不会因LPR变化而改变。对于浮动利率贷款,实际执行的利率将按合同约定的重定价周期,随LPR改变而改变。如合同约定按季重定价,贷款利率则会随LPR按季调整而变化,以此类推。比如房贷可以是每年或者每几年变一次,更不会每月变化。

  22.每月20日9:30公布新LPR之前发放的贷款应参照前一日的LPR,还是当天的?

  每月20日的贷款可以选择参考当日新公布的LPR,也可由自主协商选择具体参考某一天的LPR,并在合同中明确约定。

  23.固定利率贷款如何参考LPR?

  固定利率贷款在合同期限内利率水平保持不变,按合同明确的某个时点/时段的LPR加减点确定具体利率。利率水平确定后,直至借款到期日都保持不变。

  24.固定利率贷款定价参考LPR时,具体需要明确哪些定价要素?

  固定利率贷款合同中,应在利率相关条款中明确系参考LPR定价,并写明所使用LPR的具体发布日期、期限品种和加/减点数。

  固定利率贷款合同的定价要素不全,MPA考核将不能认定其为参考LPR定价,即最终会影响MPA考核。

  25.浮动利率贷款如何参考LPR?

  浮动利率贷款应在合同中约定,以一定的时间周期,按相应期限LPR加减某一确定的点差,来计算具体利率。

  如一笔20年期浮动利率个人住房贷款,约定每年1月1日重定价,约定点差为+30BP(首套房),参考基准为上年12月20日5年期以上LPR。合同签订日为2019年9月19日,由于8月20日的5年期以上LPR为4.85%,则2019年9月19日至12月31日的利率为5.15%(=4.85%+30BP);若2019年12月20日的5年期以上LPR为4.95%,则2020年1月1日至12月31日的利率为5.25%(=4.95%+30BP)。以此类推。

  26.循环贷款是否要调整为参考LPR定价?

  循环贷款合同签订日在2019年8月20日之前的,属于存量合同,在合同有效期内多次提款的,可按原合同约定的定价基准执行。8月20日之后签约的循环贷款属于新增贷款,原则上应参考LPR定价。

  27.已签订的授信合同和贷款合同的贷款是否要调整为参考LPR定价?

  2019年8月20日之前,已签订授信合同和贷款合同,并在合同中约定了参考基准的,属于存量合同,可按原合同约定执行。8月20日之后签订的授信合同和贷款合同均属于新增贷款,原则上都要参考LPR定价。

  28.扶贫贴息专项贷款、国家助学贷款等特殊贷款是否需要参考LPR定价?

  有关政策中明确了参考基准的特殊类型贷款,目前仍按该类贷款的现行政策执行。人行已与相关政策制定部门进行沟通,将涉及贷款利率的参考基准调整为LPR,待相关政策明确后再作相应调整。

  29.信托贷款、委托贷款等表外业务是否需要参考LPR定价?

  信托贷款、委托贷款等表外业务也应主要参考LPR定价。不过在央行具体考核指标中,这些暂时不纳入,考核指标主要是针对表内人民币贷款科目。

  30.LPR报价降低和此前传统贷款基准利率降息比有何差异?

  从明面上看,或者从长远来看,两者最核心差异是LPR是一个市场化的利率,而以前的贷款基准利率是央行的政策利率。所以央行可以说LPR是市场行为,不应过度解读。当然从短期来看,LPR政策性倾向仍然很强。

  如果同样是降息,那么LPR利息下降也影响小很多。LPR报价降低和银行最核心的存款负债不相关,所以和此前的贷款利息降息(多数是存贷利息一起降)比要弱很多。

  31.目前LPR报价的市场化程度多高?

  (1)央行此次新增了5年期以上的LPR品种。相对而言,5年期以上LPR政策性更明显,毕竟可以防止更多信贷资金流入房市。所以未来相当时间内预计该品种报价不会降低,也就是央行对该品种的窗口指导时间更长。1年期LPR短期可能受央行影响比较大,但随着各家银行定价市场化程度上升,1年期LPR报价会逐步走向市场化。

  (2)1年期的LPR至少还可以参考MLF。而5年期以上的LPR目前看没有一个明确的参考锚。显然,增设5年期以上LPR的重点是为了给房贷利率的非市场化做准备,但因为短期缺乏一个公开市场的锚,所以预计5年期以上LPR或以央行指导为主。

  (3)即便是1年期LPR,作为其基础的MLF仍具有很强的政策性色彩。详见第9问。

  三、个人住房贷款相关

  32.个人住房贷款从何时开始参考LPR定价?

  从2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成,因为房贷期限较长,所以参考的是5年期以上LPR利率。

  33.LPR执行后,个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式吗?

  可以。选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变;选择浮动利率的,贷款利率由LPR加点确定,并按照借款合同约定的利率调整重定价周期进行调整,利率随参考的LPR变动而浮动。 

  34.LPR定价和贷款基准利率定价的计算方式有何不同?

  前者以LPR为定价基准,加点计算借款人的实际支付利率。后者以人行公布的贷款基准利率、浮动比例计算借款人的实际支付利率。

  例如:在LPR定价方式下,一笔20年期的个人住房贷款,经借贷双方协商,确定在LPR基础上加55个基点(即0.55%),若5年期以上LPR为4.85%,借款人实际支付利率为5.4%(=4.85%+0.55%)。

  在原来贷款基准利率定价的方式下,同一笔个人住房贷款,协商确定贷款利率为基准利率上浮10%,若5年期以上基准利率为4.9%,借款人实际支付利率为5.39%(=4.9%×(1+10%))。

  35.新发放个人住房贷款利率应该选择参考哪个时间的LPR?

  个人住房贷款利率应参考最近一个月相应期限的LPR定价。实操中,借贷双方会在合同中约定明确的LPR参考时间确认方式。如合同签订日前一日相应期限的LPR,或起息日(贷款发放日)前一日相应期限的LPR。

  36.新发放个人住房贷款的LPR加点数值如何确定?

  对新发放个人住房贷款,银行会根据当地差别化信贷政策规定的加点下限,综合考虑银行经营、借款人风险状况和信贷条件等因素,由借贷双方协商确定每笔贷款的具体加点数值。

  37.新发放个人住房贷款的LPR加点数值是不变的吗?

  个人住房贷款的加点数值在合同期限内固定不变。

  38.参照LPR定价的个人住房贷款,利率会每月调整吗?

  根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年,也可选择1年以上的重定价周期。也就是说,每笔个人住房贷款利率调整最频繁的情况也就是是按年变化。因此,不会发生每月调整的情况。

  39.如果LPR下调,每月还款额会不会减少?

  新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年,贷款利率、月还款额不会按月调整变化。但如果当年发生了重定价,当年利率重定价日后每月还款额会发生变化。

  40.参考LPR定价的个人住房贷款利率会如何调整?

  个人住房贷款利率将按照合同约定的重定价周期,以重定价日最近一个月相应期限的LPR为新的定价基准进行定价;政策规定个人住房贷款的重定价周期最短为1年。

  例如:一笔20年期的个人住房贷款,约定重定价周期为1年,重定价日为每年的1月1日,固定加点数值为20个基点。

  若贷款在2019年10月26日发放并计算利息,2019年10月20日发布的5年期以上LPR为4.95%,则在10月26日至12月31日期间,贷款实际执行利率为5.15%(4.95%+0.2%=5.15%);

  若2019年12月20日发布的五年期以上LPR为4.90%,则2020年1月1日的贷款实际执行利率为5.10%(4.90%+0.2%=5.10%)。

  41.公积金贷款是否参考LPR定价?

  不参考。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  42.组合贷款如何参考LPR定价?

  组合贷款中的商业性个人住房贷款参照LPR定价,公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。

  43.已经发放的个人住房贷款是否也参考LPR定价?

  不参考。2019年10月8日前已发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  44.已签订合同但未发放的个人住房贷款是否也参考LPR定价?

  不参考。2019年10月8日前,已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  45.已受理但未发放的个人住房贷款是否也参考LPR定价?

  2019年10月8日前已受理并签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按照原合同约定执行;10月8日前受理但在10月8日后签订的借款合同的,应参考LPR定价。

  46.个人住房贷款参考LPR定价后,对于首套、二套商业性住房的规定一样吗?

  不一样。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

关键词阅读:房贷 降息

责任编辑:申雪娇 RF13056
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