大手笔降息!央行又要准备为楼市“输血”?

1评论 2020-04-01 08:55:20 来源:金融界网站 作者:学点儿投资 李长祥 5个月斩获362.16%!

  3月30日,央行公布了最新一次的逆回购招标公示。

  大手笔降息!央行又要准备为楼市“输血”?

  人民银行开展了500亿元逆回购操作,中标利率由2.4%下降为2.2%,一下子大降了20个基点,这次是5年来最大降幅。

  央行逆回购是中央银行将手中的钱,通过抵押债券,以一定的利息贷给大的银行或者券商)。

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  图说:央行逆回购

  逆回购的期限通常为1天、3天或者7天等。通过逆回购,央行可以增加市场货币,释放资金流动性。

  “央行500亿逆回购操作” 就说明资金流动性增强了,市场活跃起来。

  央行7天期逆回购利率最近调整情况:

  第一次:2019年11月18日,7天期央行逆回购利率下降5个基点,由2.55%降至2.5%;

  第二次:2020年2月3日,7天期央行逆回购利率下降10个基点,由2.5%降至2.4%;

  第三次:2020年3月30日,7天期央行逆回购利率下降20个基点,由2.4%降至2.2%。

  逆回购利率是市场新的利率风向标,但并不是真正意义上的降息

  逆回购,多为7天或14天,相当于短期放水以解燃眉之急。真正意义上的降息是4月20日公布的LPR。

  No.1

  4月LPR将下调,房贷利率同步下滑!

  货币政策之所以“突然发力”,跟3月27日召开的政治局会议有密切关系。这次会议是一个重要标志,标志着“政策观察期”结束,发力期到来。

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  政治局会议的主要内容:

  要加大宏观政策调节和实施力度。要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,适当提高财政赤字率,发行特别国债,增加地方政府专项债券规模,引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕。要落实好各项减税降费政策,加快地方政府专项债发行和使用

  这就是对未来一段时期货币政策、财政政策的最权威表述。“引导贷款市场利率下行”是核心,还要发行特别国债、提高赤字率、增加地方债、减税降费。

  之所以如此,是国际经济贸易形势发生了陡转。目前,国际疫情形势仍然严峻,全球确诊超过70万例,美国接近14万例,多个国家开始“封国”,国际需求迅速萎缩,外贸空前承压,衰退风险陡增。

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  全球疫情大数据

  前有内需冲击,后有外贸承压。经济面临的压力超过了2008年和2014年,稳增长的重要性再次凸显,这就是财政政策和货币政策不得不同时出手的原因。

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  为应对疫情影响,今年2月初央行已先行下调逆回购利率10个基点。当月中期借贷利率(MLF)随后同幅下调,进而带动2月贷款市场报价利率(LPR)下调。

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  知名房地产专家杨红旭同样认为“未来,不超过半年,从某个时点开始,房贷利率将顺畅的跟着LPR一起下滑……”。

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  有业内预测,这一次逆回购利率调整幅度历史最大,也就意味着4月20日的LPR下调空间将大于2月降息幅度。对于房贷5年前以上的LPR来说,预计将出现10-20个基点的下调!

  No.2

  疫情之下的房地产市场

  疫情之下,没有能置身事外。疫情短期内,对房地产行业冲击极大,市场成交量的影响非常明显。

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  正常情况下,房地产在新年的销售额约占全年销售额的10%左右。然而疫情爆发后,不止地产行业,全国各地的经济全面停滞。各大地产的售楼处关闭、市场观望情绪浓厚,市场销售量大幅下行,市场调整压力大。

  受到疫情的冲击,很多城市的房地产企业销售回款受到明显影响,债务陆续到期,使得现金流压力增大。

  房地产企业加杠杆的过程,一方面依赖于销售回款,另一方面依赖于从金融市场重新获得再融资的能力。如果销售不能迅速回款,将对房企造成致命冲击。

  房企现金流压力在2019年已十分明显,当年有528家房企发布破产公告。2020年1-2月,全国申请破产的房地产企业累计已超过100家。按照当前趋势看,2020年房地产企业破产的数目将达600-700家。

  好消息是,复工以来,买卖双方入市意愿强 多地房地产市场回暖,房产销售恢复速度比较快。

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  根据中指院数据,2020年2月17日至23日(春节假期复工后第二周),北京、上海商品房销售套数分别为666、945套,较上一周的413、595套明显回温。

  复工后的第三周(2月24日至3月1日),北京商品房销售套数为1792套,甚至高于去年同期(春节假期后第三周)的808套。

  南京市商品住宅成交1968套,相较于去年开工后(2月11日)14天的824套,同比大幅增加138.8%。

  值得一提的是,3月30日,碧桂园披露的2019年财报数据中,企业2019年营收总额达到4859.1亿元,同比增长28.2%。

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  其中,毛利润约1266.4亿元,同比增长23.6%;净利润约612亿元,同比增长26.1%。

  稍早前披露的2020年2月份销量报告中,恒大地产实现合约销售额447.3亿元,同比增长约108%。

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  借助“网上卖房”全新的模式下,恒大地产实现了疫情之下的逆市增长。

  尽管受到疫情冲击,房地产行业进入了行业洗牌。汰的也不过是一些规模较小的地方房企。

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  房地产四巨头“碧恒万融”,都交出了一份不错的成绩单。房企巨头规模效应明显,大象跳舞成为这个时代的特点。

  No.3 

  房地产市场迎来新一轮“输血”?

  在房住不炒的原则下,降息有助于房地产市场的稳定。

  一方面降息会导致资金成本降低,真实购房者的购房成本降低,有助于这部分群体入市。

  另一方面,降低会带来银行的放贷成本降低,预计银行的信贷释放也将降低价格增加信贷量。

  但就此还不能简单的理解为,房地产市场将迎来新一轮“输血”。

  楼市靠天吃饭,最近大部分城市市场只是复苏,远远谈不上火热。

  3月到今天,全月全国只是恢复到了疫情前大约60-70%的水平,除南方少数城市稍微好一点外。市场都在等待政策。

  全国各地楼市救市政策井喷,但力度都非常有限,难以导致市场出现大幅度变化。

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  数据显示,仅在3月份,一二线城市中有30个城市房贷利率出现环比下调。其中,上海市首付比例下调到仅需30%。而在3月27日,广东江门、广西柳州均宣布一系列放宽楼市限购的政策。

  整体看,疫情平稳后必须稳定积极,而房地产一方面要坚持房住不炒,但也必须稳定,降息有利于保持房地产预期稳定。

  在出口肯定将出现问题、消费短期也肯定很难的时候,房地产的稳空前重要。

  END

  刺激房地产,是为了对冲疫情冲击,房价也很难大涨。

  至于该不该买房?建议是:刚需尽早买,改善挑着买,投资慎重着买。

  具体点说,刚需自住是无需考虑入手时机的,一来租房有很多不便,非常时期更甚。

  改善人群则需要挑优质房产,好楼盘,好地段,好交通……

  投资要慎重,房子是用来住的,不用来炒的。

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关键词阅读:降息 央行 楼市

责任编辑:申雪娇 RF13056
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