楼市的这几大特征 你都知道吗?

1评论 2020-11-02 08:53:25 来源:小白读财经 作者:熊大 这个方向有机会!

  近期,贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》,信息量很大。在《报告》中我发现了许多关于各大城市刚需群体置业、城市发展脉络、人口流动等现状和特征及其背后的逻辑,值得与大家一起分享。

  不过客观来说,《报告》以4个一线城市+15个新一线城市+11个二线城市为研究样本,样本覆盖率并不高,虽不能完全呈现中国楼市现状,但可以比较明确地判断其基本趋势。

  1、重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三

  解读:人口是决定楼市趋势的长期因素,有人的地方,房价才会涨。报告数据显示,重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三,成都、西安和天津的人口潜在置业需求指数也挤进TOP10行列。通过对比你会发现,2019年重庆常住人口3124万,在校小学生规模206.3万;四大一线城市,以及成都(1658.10万人;2019年)等城市也都是千万级人口大市。所以无论从增量还是存量方面看,这些城市房地产都有强大的需求支撑。

  楼市的这几大特征,你都知道吗?

  不过需要注意的是,人口潜在需求不等于人口吸引力。比如排名第一的重庆,过去5年人口增速整体呈下降趋势。即便是示范区深圳,在2020年疫情影响下,人口也较于2018年少了将近100万人。

  楼市的这几大特征,你都知道吗?

  所以真正决定城市人口吸引力的不在于城市规模有多大,而在于是否存在有潜力的产业。而诸如像重庆、西安、成都等虽然定位是新一线城市,但真正愿意呆在那的人并不见得有多少。《报告》根据经济增长、第三产业占比、资源配套和创新能力四大指标对比后发现,北上广深及一线周边地市依然是人口吸引力、发展潜力最大的城市。报告数据显示,北京、广州、南京、杭州、深圳位居前列。

  2、大湾区楼市靠人口流量,石家庄、重庆等地楼市靠出生率

  解读:这其实是一场全国资金和本地资金的较量,而后者显然是鸡蛋碰石头。全国来看你会发现,购房客本地比例的高低与城市发展潜力和当地经济相关性不大,即并不是越发达的城市,外来人口购房者比例越高。那么,这和什么有关呢?产业、创新以及城市发展格局。

  楼市的这几大特征,你都知道吗?

  由于上海地区经济结构主要以国有为主,广东主要以民营为主,这就注定了绝大多数中低层劳动者都会向广东流动,因此珠三角地区刚需购房者来源本地户籍占比非常低。此外在创新这块,深圳领跑全国,进而带动周边地市,也吸引着全国的资金,当然也包括购房资金。报告数据显示,深圳、惠州、东莞三个城市刚需购房客来自本地的比例仅在3.7%-6.3%之间,在所有样本城市中水平最低。而在石家庄、重庆、南通三个城市,刚需购房来自同城的比例超过60%

  3、四大一线置业动力指数靠前

  解读:报告数据显示,深圳置业动力指数最高,排名居于榜首,北京和广州次之,上海排名第四位。

  现在很多媒体都在鼓吹所谓的新一线城市,但有一个很残酷的现实是:传统四大一线城市的人口、资源、政策吸引力地位,中短期内任何城市都无法撼动。一线城市兼具战略定位、经济发展、资源配套、创新能力等多维度的优势,说“新一线”只是某些方面超越而已,全面超越中短期几乎不可能。客观来说,杭州、东莞、惠州等地的人口流入,不过是沪深的溢出效应罢了。人们理想的置业首选仍是一线。

  不过由于城市饱和的问题,一线城市也开始将部分功能分散开来,比如北京和雄安。或者产业错位发展,比如上海和江苏。当然不可否认,诸如杭州、东莞、佛山等地方产业优势在全国也数一数二。

  4、刚需购房客群在城市市郊置业较多

  解读:报告数据显示,以北京为例,从空间分布情况来看,刚需购房群体主要集中在五环外区域,越靠近市中心,成交量越小。上海主流成交商圈主要分布在中环外,内环核心商圈成交占比较小。

  有人说,这不很正常吗?市中心贵,当然在郊区买,有什么问题吗?表面上是因为价格层次,实质上可以反映出这个城市的商圈,即商业地产发展是否合理。

  楼市的这几大特征,你都知道吗?

  关于商业地产,不少城市在发展初期都会集中在老城区,后期则会不断开拓新城,形成“商圈遍地开花”的发展格局。而在一线城市,基本上每个辖区都有一个中心商圈,对当地楼市起到相互促进的作用。但是在一些大搞新城的三四线城市,这样的商圈或新城往往会形成“鬼城”。比如根据《兰州市城市商业网点规划(2016-2020)》,兰州需要多个商业地产同时发展,且部分写字楼需要“按照甲级、5A的高标准来建设和运营”,但是兰州经济体量仅为2837亿元(20192019年常住人口增量不过3.73万,根本无法给商圈提供足够的流量和购买力。所以无论是商业还是住宅,一线城市的库存可以通过时间来消化,而三四线城市的库存,如果经济不崛起,库存就永远是库存。

  5、刚需购房女性近半

  解读:在大城市,晚婚晚育很正常,女性也是一样。男性为了事业可以放弃爱情,那女性呢?如果事业稳定且爱情还未到来的时候,自然会选择买房。

  报告数据显示,30城刚需购房者中女性占比在35.8%-56.3%之间,整体占比约为46.3%。其中天津、上海、北京等地该数据甚至接近50%

  6、超八成消费者认为所在城市未来1年内房价预期持平或微涨

  解读:这意味着报告样本中的30个城市未来房价将趋于稳定,事实是这样吗?未必。客观来讲,深莞惠大湾区的房价还在上涨,而天津、沈阳、长春等地部分地区房价还在下跌。所以说在当前房贷和房企融资总体收紧、三四线去库存的背景下,地方楼市分化和全国调控政策整体偏松是楼市的整体特征。不过,报告数据显示,如果有200万,约40%的人还是会选择买房。可见,房子在国人心中投资属性的地位短期内无法转变。

  总结

  虽然这份报告的样本城市并不多,但是根据最真实的交易数据得出的,可参考性还是有的。我们从报告也可以得出结论:大城市的马太效应仍在,不少城市房价仍在稳步上涨,但人们对房价的预期已经大有改变。

关键词阅读:楼市 一线城市

责任编辑:申雪娇 RF13056
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
市场年度报告显示:中国银行理财为投资者创收近万亿元

2021-03-07 14:34:33来源:经济日报

3亿老年人口!银行数字科技该如何做好服务?

2021-03-06 09:54:15来源:中国电子银行网

头部银行演绎“大变局”!招行组建大财富平台,平安调来业内悍将,邮储发力直销银行,银行零售下半场正酣战

2021-03-05 16:05:06来源:金融界网

什么情况?去年刚刚流拍1.04亿股,这家银行又有5817万股股权要拍卖,苏浙两省中小银行太难了

2021-03-07 09:50:30来源:券商中国

一二线城市密集调控 控制杠杆和二手房成关键

2021-03-04 09:40:57来源:证券时报网

强迫贷款?!互联网平台“贷款按钮”风险大

2021-03-03 17:31:30来源:肖飒lawyer

货币政策、普惠贷款、金融科技监管......政府工作报告透露金融领域关键信息

2021-03-06 14:40:32来源:蓝鲸银行

襄阳银保监分局探索建立家属助廉制度,织密织紧干部日常廉政监督网

2021-03-06 13:52:32来源:中国银行保险监督管理委员会网站

上市公司陆续发布闲置资金理财公告,结构性存款受青睐!

2021-03-05 11:12:11来源:中国银行保险报

新春第一课:银行“隐秘”知识点,保底利率很低

2021-03-05 10:37:56来源:中国银行保险报网

银行抛百万年薪公开“海选”高管 今年以来14家上市银行高管变动

2021-03-04 01:07:11来源:证券日报

银行股行情还能持续吗?

2021-02-22 10:44:55来源:王剑的角度

北上资金调仓迹象明显,银行股成重点加仓方向

2021-02-21 14:56:35来源:证券时报

更多>> 以下为您的最近访问股
理财产品快速查询
实时热点