蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

1评论 2020-11-19 11:00:35 来源:学点儿投资 作者:淑菜 龙头股,这样抓!

  没有一种商业模式,能在亏损下延续。

  蛋壳纵使逃避,也不能回避。

  接连爆出公寓断网、拖欠工程款、CEO被调查可能挪用国资……11月16日,蛋壳公寓在微博回应。

  蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

  截至11月17日收盘,蛋壳公寓股价却暴涨71%?市场传言称“蛋壳公寓将被我爱我家接盘”。

  蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

  从8月26日到11月16日,蛋壳公寓股价从8.15美元一路跌至1.37美元,一路跌,突然暴涨,这样的走势,不禁让人联想起了瑞幸咖啡,同样是表现很妖的中概股。

  长租公寓,是年轻人在事业开始期的“过度选择”,一直碰瓷星巴克的瑞幸,是年轻人喝咖啡的“过度选择”。

  迷之相似的地方,还在于广受质疑的“商业模式”。

  海量资金加持、抢占市场、资产负债率连年递增。

  这种“模式”,严重违背了商业规律。

  长租公寓疯狂,商业模式难支撑

  逃离北上广的年轻人有多惨?

  一二线装不下皮囊、三四线装不下灵魂。

  房价居高不下,“京漂”、“沪漂”、“深漂”的年轻人只能租房。

  根据58同城2019年发布的《租房消费行为调查报告》,一线、新一线城市租赁人群比例或将超过40%。

  蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

  政策说,“房住不炒”;年轻人说,“只租不买”。

  然而没想到,租房路上却出现了最大的拦路虎——长租公寓。

  蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

  统计完公开资料中爆雷的企业,没想到2020年被新冠病毒灭掉的行业居然是长租公寓。

  住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,直指长租公寓,高收低租、长收短付,这长租公寓常见的模式将被列入经营异常名录。

  因为,已经跑路的长租公寓基本都有这两个特点!

  所谓“高收低租”指的是,高价收房,低价出租。

  比如,广州城濮公寓给房东开出了6800元一个月的高价,在实际转租的时候,标价只有3400元。

  蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

  (城濮公寓招揽用户的帖子)

  这个怎么听,都像是肯定会赔本的买卖。

  果然,在9月16日晚爆出资金链断裂,数百名租户和房东前往城璞公寓总部讨要说法,警方介入调查。

  所谓“长收短付”,就是按年收取房客租金,再按月付钱给房东,利用这个时间差,企业就可以用这笔钱来“钱生钱”,或者把钱投到新的公寓里,扩大规模。

  这么高的风险下,商业模式能否坚挺,主要看企业能否高效周转资金,

  长租公寓行业,资金密集,利润微薄,要维持企业的运营,必须依靠源源不断的资本注入。

  根据天眼查,蛋壳公寓在上市前经历了8轮融资,投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本等,其中最大一笔来自蚂蚁金服、老虎环球基金联合领投的5亿美元。

  蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

  近年来长租公寓疯狂生长,频频爆雷。

  目前来看,长租公寓的运行模式有两种,轻资产和重资产,区别在于,收房子还是自己盖楼。

  根据市场发展报告,轻资产模式下的资本回报率很少高于2%,支持方面,抵租成本、装修运维占了总成本的80%,光靠租金差来盈利并不可行。

  一部分重资产的长租公寓选择自持物业,从拿地盖楼开始搭建长租公寓,对于资本投入来说,回报周期太长了。

  靠租金贷周转?只能鸡飞蛋打

  与蛋壳合作开展租金贷的微众银行发了公告:

  蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

  称明年三月底之前,还不上钱的租客也不会影响征信。

  甚至高调表态,如果租户被迫搬离了住处,只要在公众号上登记一下就能保证至少在几个月之内征信不会受到影响。

  然而,有律师指出,长租公寓企业资金链断裂,没办法按时支付租金,房东有权解除合同,把房子收回来。

  在蛋壳危机中,微众银行扮演着什么样的角色呢?

  租金贷,相当于以个人的身份向银行申请一笔住房消费贷。

  刚毕业的租客不能一次性掏出一整年的房租,只能通过微众银行贷款,直接把全年的房租都付给了蛋壳,然后按月连本带利还给微众银行。

  从本质上来说,租金贷就是利用租户的信用借贷,搭建了一个资金池,也因此隐藏了巨大的风险。

  蛋壳危机未除?靠租金贷难以为继!

  早在2019年年底住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,整治租金贷。

  文件明确规定,租金贷占总收入不能超过30%。

  然而,招股书显示蛋壳公寓从2017年以来,租金贷的使用人数在6成以上

  蛋壳公寓的困境,只是行业困境的冰山一角,

  对于所有的新兴行业来说,想要稳健发展,必须依靠可持续的商业模式。

  高风险之上的生意,不是创新!那是赌博啊!

关键词阅读:蛋壳危机 租金贷

责任编辑:申雪娇 RF13056
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