4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。房地产是国民经济重要支柱，在稳定和促进宏观经济增长方面发挥重要作用。目前国内外环境复杂性超预期，中央提出“两个支持、一个优化”，在坚持“房住不炒”定位不变的前提下，从政策、消费和供给三方面为房地产发展适度松绑，维护房地产市场平稳运行，促进宏观经济稳定增长。

　　从2021年银行年报看房地产信贷投放和风险

　　银行信贷是影响房地产业发展的关键因素之一，既影响房地产开发商的供给行为，又能影响消费者的住房需求行为。反过来，房地产是信贷市场中最重要的抵押物，个人住房贷款是居民贷款的主体部分，因此房地产业也是影响商业银行不良率的重要因素。

　　银行房地产信贷投放

　　房地产信贷投放类型主要分为两种，一种是投向房地产企业的房地产开发贷款，另一种是投向个人客户的住房贷款（其他还有一些商业物业等方面的贷款，占比不大）。2021年我国主要金融机构房地产开发贷款余额为12.01万亿元，较上年增长1000亿元，同比增速0.84％，增速比上年末低5.2个百分点；个人购房贷款余额为38.32万亿元，较上年增长3.88万亿元，同比增速11.27％，增速比上年末低3.3个百分点。银行业金融机构是我国主要金融机构的重要组成部分，2021年我国42家A股上市银行房地产贷款余额共计42.14万亿元，其中对公房地产贷款余额为7.72万亿元，个人住房贷款余额为34.42万亿元，较上年分别增长34615亿元、1623亿元和32992亿元，同比增速分别为8.95％、2.15％和10.60％，较2020年增速分别下降3.45个、8.23个和2.30个百分点。严监管态势下，房地产领域贷款增速放缓，其中开发贷增速下降幅度更大。

　　银行房地产信贷质量

　　在新冠肺炎疫情冲击和监管力度加码的双重压力下，房地产企业开发和销售遭遇寒冬，并发生多起风险事件，导致银行房地产开发贷款不良率上升。2021年我国六大行房地产开发贷款余额总计3.37万亿元，不良贷款余额为1155亿元，不良贷款率3.42％；2020年为2.34％，上升逾1个百分点。而2021年六大行全部贷款的不良贷款率仅为1.36％，低于房地产开发贷款不良率约2个百分点，银行业需要着重防范房地产贷款风险。除中国银行外，其他五大行2021年个人住房贷款余额共计19.50万亿元，不良贷款余额为6.17万亿元，不良贷款率0.32％，低于2020年的0.34％，个人住房贷款不良率维持在较低水平。

　　做好贷款风险防范，支持住房合理需求

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是我国古代先贤提出的美好愿望，也是我国经济社会发展追求的重要目标。商业银行是目前我国金融体系的绝对优势力量，在维护经济平稳发展，保障人民“有房住，住好房”的奋斗过程中发挥着重要作用。

　　为什么要支持合理需求

　　“房住不炒”是我国房地产业发展的总基调，围绕这一总基调，我国出台了大量的相关政策。2020年8月，监管部门对房地产企业提出“三线四档”融资管理要求，2020年最后一天，人民银行、银保监会对房地产信贷划定了“两条红线”，有效缓释了房地产业集聚的风险。但是在政策执行过程中，相关部门也存在政策理解出现偏差导致用力过度的现象。再叠加其他领域的监管措施，房地产企业融资压力陡增，资金链断裂风险上升；同时居民部门融资受到约束，房地产销售遇冷。政策加码、疫情冲击、流动性紧张，我国房地产业“硬着陆”初显端倪。2021年房屋新开工面积19.89亿平方米，同比增速-11.38％，商品房销售面积17.94亿平方米，同比增速仅为1.9％。房地产“硬着陆”风险带来政策纠偏的紧迫性，也为缓解居民融资约束和支持合理住房需求提供了契机。

　　住房保障，关乎民生。合理住房需求包括刚性住房需求和改善性住房需求，支持住房合理需求的关键要义就是住房可以真正满足消费者的居住需求，而不是投资需求。随着我国二胎、三胎政策落地，原有住房无法满足居住面积需求，以及经济发展水平逐渐提高，居民部门改善性住房需求日益凸显。住房保障，亦关乎发展。改善性住房需求是促进房地产业发展的重要因素，支持住房合理需求，有利于促进房地产业形成从供给到需求的良性循环。

　　2022年银行如何更好支持房地产领域

　　在支持房地产业良性发展的进程中，商业银行要主动担当，深入理解贯彻国家政策，提升风险防范能力，支持房地产业合理融资需求。一是银行需要提升自身风险防范能力，加强放贷信用资质审查，密切关注房地产贷款抵押品价值变化和相关风险，做到全过程风险管理。二是在供给端，要支持房地产企业的合理融资需求，区分项目风险和企业风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，不在房地产企业出现流动性危机时“雪上加霜”。还需要稳健开展房地产并购贷款业务，支持优质企业合并出现困难的优质项目，从房地产业内部化解风险。三是在需求端，要积极支持住房合理需求，满足居民部门的刚性购房需求和改善性购房需求。银行可以设置更加丰富的差异化贷款政策，在贷款首付比例和贷款利率方面给予合理购房需求人群更大力度支持，灵活调整受疫情影响人群的个人住房贷款还款计划，维护房地产市场平稳运行、良性发展。

　　（作者单位：王剑，田维韦，国信证券股份有限公司；赵一啸，中国人民大学财政金融学院）