转贷、经营贷买房省百万利息?专家:切勿轻信中介说辞

1评论 2022-11-08 10:47:57 来源:蓝鲸房产 作者:黄嘉敏

  近日,张女士想在北京西城区购入第二套房,6成首付和5.35%的按揭贷款利率,让她动了用经营贷买房的念头,“目前首付款还差50万,而且听说能省上百万利息。”

  推销办理经营贷的“资金中介”给张女士算了一笔账,经营贷利息最低能到3.4%,低于房贷利率1.95个百分点,若贷400万元购房能省250万元利息。

  在首付不够、大额利息差的吸引下,张女士咨询了多家银行经营贷产品。

  有类似想法的购房人并不少,小红书、微博等平台还有不少“资金中介”推销办理经营贷或房贷转经营贷,售楼处也有员工向购房人推荐经营贷。

  所谓“经营贷”,是向中小企业主或个体工商户提供的低息贷款,借款人需通过房产抵押等担保方式获取,资金需用于经营。简单来说,经营贷就是一种抵押贷。

  由于政策鼓励银行对中小企业授信,经营贷的利率相对较低,一般在4%以下,低于多地首套房按揭贷款利率,且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差,各路资金中介一直活跃在推销经营贷的前线,该产品也受到购房人青睐。

  首付不够经营贷凑

  贷款十年可省250万?

  据张女士介绍,其看上的西城区房屋市价约1000万元,首付需600万元,目前仍差50万元首付。首付资金缺口是她考虑经营贷款的原因之一,“用家里现在的房子抵押贷款凑一下首付和剩余款项。”

  “节省百万利息”则是更重要的点,用经营贷买房到底有多划算?

  同样以张女士为例,北京第二套房商贷利率为5.35%,首付比例达6成,二手房商贷年限最长为25年;一位北京资金中介告诉记者,经营性贷款利率最低能到3.4%,一般10年一周期,随着利率逐年往下走,时间太长也没必要。

  以上述两种贷款方式购房为例,假设均贷款400万元。选择住房贷款方式,贷款期限为25年时,总支付利息约326万元,贷款期限为10年时,总支付利息约117万元;若选择经营性贷款,10年利息总额仅为72万元。

  转贷、经营贷买房省百万利息?专家:切勿轻信中介说辞

  转贷、经营贷买房省百万利息?专家:切勿轻信中介说辞

  转贷、经营贷买房省百万利息?专家:切勿轻信中介说辞

  “经营贷的利率水平相对较低,与北京按揭贷款相比,存在较大的差距,这造成部分购房人采用违规的方式贷款购房。”合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸财经表示。

  此外,IPG中国区首席经济学家柏文喜还告诉蓝鲸财经,采用经营贷购房的一般都是炒房客,除了节省贷款利息,这些人的按揭贷款额度已经用完了,故采用经营贷购房。

  除了用经营贷买房,资金中介还推销“房贷转贷”——将手头房产剩余按揭贷款一次性还清后,将房产用于抵押办理经营贷,以用低息贷款置换高息贷款。

  “办理成本”不低

  用经营贷买房看似能节省大额利息,但前期办理成本并不算低。

  由于经营贷面向中小企业及个体工商户,购房人若没有相应的经营执照,无法向银行申请此类贷款产品。记者注意到,多家银行相关产品介绍均提到,申请过程中需提供经营执照、购销合同等材料

  名下没有企业的普通购房人要申请经营贷如何操作?

  多位资金中介向记者表示,其提供“办理经营执照”业务。不同中介收费不一,报价在500元—1万元不等。

  在经营贷申请阶段,贷款人需要提供房产等作为抵押。对于手头没有房产用于抵押的购房人,或想转贷但手头资金不足以“赎楼”的购房人,资金中介还提供过桥资金服务,即出借一笔“短期借款”,并收取一定的利息。

  不同资金中介给出的过桥资金利息不一,一位成都资金中介的报价是“0.1%,按天收”(记者根据“80万元,一天800”计算所得),北京一位资金中介给出的报价则是“10天收0.7%”。

  “垫资我们不赚你钱,我们赚的是服务费。”上述北京资金中介表示。

  所谓服务费,是指资金中介完成一笔贷款后收取的费用,通常与贷款额度相关。

  前述成都及北京资金中介收取的比例分别为贷款总额的1.5%、1.2%。即若贷款400万元,分别需手续费6万元、4.8万元。

  与所宣传的“节省百万利息”相比,上述经营执照办理费、过桥资金利息、服务费加起来并不算多,采用经营贷购房看似比普通按揭贷款购房划算。

  还款压力大

  或存在赎楼风险

  作为利益链条上的受益方,资金中介的推销话术通常对经营贷购房的劣势避而不谈。

  “经营贷的期限都比较短,购房人还本付息压力较大。”柏文喜向蓝鲸财经表示。

  同样以张女士为例,选择按揭住房贷款时,贷款期限为25年时,其前10年总还款额约为290万元,平均每个月还款约2.42万元;贷款期限为10年时,其10年总还本付息约517万元,平均每个月还款约4.3万元。

  若采用经营贷,10年总计还本付息约472万元,平均每个月还款约3.93万元,这会对普通购房人带来巨大的还款压力。

  此外,经营贷在流程上相较住房按揭贷款更为繁杂。

  “经营贷一般10年一周期,授信3年期,3年要续贷一次,不需要审批流程,征信没问题就能续上。公司也要做好零报税。”北京一位资金中介告诉蓝鲸财经。

  而对于需要过桥资金赎楼的贷款人而言,还面临“贷款未获批”的问题。若在赎楼后银行拒绝了贷款人的经营性贷款申请,贷款人仍需偿还所借的赎楼资金,短期内或面临较大的还款压力。

  存违法风险

  作为专项贷款,经营贷强调专款专用,贷款人若将其用于购房,或面临法律风险。

  2021年3月,银保监会、住建部、人民银行联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》)中,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。

  在贷款申请阶段,银行也将对贷款人进行尽调;贷款成功获批后,银行会对贷款资金流向进行监测,监督贷款人将贷款资金用于企业经营用途,若发现这笔资金用于其他用途,可能会“抽贷”。

  广东法制盛邦律师事务所高级合伙人、最高人民检察院咨询专家陈亮律师告诉蓝鲸财经,银行通常有四种方式对经营贷款资金流向进行监管,包括购房、购车等合作机构的汇报,对贷款人的账户监控,要求贷款人在规定时间内上传用途证明,对企业经营情况进行调查以了解资金流向。

  一家国有银行贷款业务员还告诉蓝鲸财经,银行内部有专门的软件监测这笔钱的动向。

  “一旦发现购房人违规用经营贷套取低利率资金,银行会要求购房人偿还贷款,导致抽贷带来的资金风险。”郭毅表示。

  陈亮还向记者表示,除了银行抽贷,购房者的个人征信也会留下不良记录,“若购房者资金不足,无法及时偿还全部贷款,将面临被抵押的房产被拍卖的巨大风险,甚至可能被银行以骗取贷款罪起诉。”

  不过,在记者问及使用经营贷购房是否有风险时,一位资金中介表示,“很安全,大家都在用,这是很普遍的现象,我们的业务没有出过问题。银行都是按照一定的流程查,我们知道什么可以做,什么不能做。”据其透露,其所在公司月资金流量近1亿元。

  另一位资金中介则表示,“还了按揭后再放的经营贷,不存在用经营贷还按揭的问题。”

  针对上述“不存在用经营贷还按揭”的说法,陈亮认为,这看似规避了法律规定,但不管采取何种形式,经营贷变身房贷进入楼市,都是法律法规所禁止的。一旦发现贷款者和中介联手造假申请贷款的情况,将可能因涉嫌骗取贷款而被追究刑事责任。

  “提醒广大有转贷款意向的贷款人,切勿轻信中介机构的说辞,这种企图钻政策空子以从中得利的行为,将会使贷款人陷入不可控的风险之中。”陈亮提醒道。

  记者手记

  别让灰色产业链侵占中小微企业的生存空间

  中小微企业融资难并不是一个新问题,尤其是疫情以来,这一问题更加突出。

  相较大型企业而言,中小微企业在经营稳定程度上不具有优势,抵押物也较少,银行出于安全及收益考虑,更倾向于向大型企业发放贷款。

  贷款人伪造材料申请经营性贷款用于购房,相当于进一步挤占了中小微企业的贷款额度,加剧其融资难的问题。

  实际上,除了购房人“有需求”、资金中介大行其道,银行在经营贷流入楼市中的责任也不可忽视。

  记者在采访过程中以购房人身份向一家国有银行贷款业务员咨询,并表明想用经营贷购房时,其向记者表示,“肯定不能直接拿去买房的,百分之百能查到。”但随后,其详细介绍了规避资金流向监测的方法。

  另有银行贷款业务员及房产中介提醒记者相关风险,“经营贷要用于公司经营。”

  可见,在经营贷购房这条利益链上,有着形形色色的利益相关方——想节省利息的普通购房人,投资的炒房客,为赚取手续费和高息短期贷款利息而巧言推销的资金中介,看似是“受害者”的银行也是这条灰色利益链的参与方。

  正如柏文喜向记者所说,“银行在这当中往往充当了假装不知道而又暗中推动与纵容的角色。”

  近年来,国家三令五申禁止经营贷流入楼市。前述《通知》提到,银行机构不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年,以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人,要进一步加强借款主体资质审核,对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证,不得以企业证明材料代替实质性审核。

  陈亮表示,若银行明知贷款人是将经营贷用于购房而发放贷款,将会受到有关部门的行政处罚,情节严重的,相关经办人员甚至会被追究刑事责任。

  但经营贷流入楼市的乱向屡禁不止。

  就在11月4日,银保监会披露8张罚单,其中交行招行均因个人经营贷款挪用至房地产市场被罚款,建行也因个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不审慎被罚款。

  从目前来看,要进一步缓解中小企业融资难的问题、坚持“房住不炒”的定位,对经营性贷款的发放与使用监管亟待加强。

(责任编辑:申雪娇 RF13056)

关键词阅读:转贷 经营贷

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