房地产融资的池子正活泛起来。

　　11月23日上午，交通银行宣布分别与房地产企业万科集团、美的置业签署全面战略合作协议，将分别为两家企业提供1000亿元、200亿元授信意向额度。

　　随后，中国农业银行宣布与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团等5家房地产企业“牵手”，深化全面合作。

　　中国银行也宣布与万科集团合作，将为其提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度。

　　民营房地产企业发债融资也有新动向。

　　当天，在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，龙湖集团、美的置业、金辉集团分别获批发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。根据此前中国银行间市场交易商协会披露信息，“第二支箭”预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

　　多位专家、业内人士向《中国银行保险报》表示，房地产融资环境出现变化，反映出近期一系列积极的房地产金融政策正在落地。

　　Part.1

　　商业银行出手稳定房地产融资

　　日前，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会（以下简称“座谈会”），提出保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放。

　　11月23日，人民银行、银保监会围绕保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务等六个方面，出台16条金融支持政策。

　　根据交行披露的信息，此次与万科集团、美的置业“牵手”，正是交行落实座谈会精神和16条金融支持政策的重要举措。交行将为两家房地产企业提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。

　　农行表示，将围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，与5家房地产企业进一步加深合作。

　　植信投资研究院资深研究员马泓认为，国有大行此举对提振市场信心、推动房地产市场逐步恢复平稳起到积极作用。

　　“当前，市场普遍对房地产行业信心不足，对部分房企现金流、工程建设、项目交付等存疑。银行增加涉房领域授信额度，对改善房企融资情况、增厚流动性起到直接有效的帮助。”马泓说。

　　中国银行研究院高级研究员梁婧指出：“目前，政策侧重点正从保需求、‘保交楼’逐步走向保市场主体。11月以来，金融对房地产市场的支持力度不断加大。”

　　在梁婧看来，大行出手，一方面有利于保障房地产企业的流动性，助力项目顺利推进，化解潜在风险隐患；另一方面有利于改善预期，提振市场对房地产行业的信心，推动房地产销售回暖，促进房地产企业资金回流。

　　Part.2

　　“第二支箭”为房地产企业发债分担风险

　　实际上，金融管理部门在维护房地产企业融资平稳有序方面从未停下脚步。

　　“针对前期一些房地产企业风险暴露导致逾期交房，我们出台2000亿元‘保交楼’专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立鼓励商业银行支持‘保交楼’结构性政策工具。”日前，人民银行行长易纲在2022金融街论坛年会上表示，“最近我们扩大了支持民企发债的‘第二支箭’，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围内。”

　　目前，随着万科集团、新城控股、美的置业、龙湖集团等房地产企业纷纷公布“第二支箭”政策框架下储架式注册发行计划（一种发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行短期融资券、中期票据等），后续债券融资落地情况备受市场关注。

　　一位民营房地产企业人士表示，参与“第二支箭”债券融资，对弥补企业资金缺口将有很大帮助。

　　“据不完全统计，自11月8日中国银行间市场交易商协会表示‘第二支箭’将扩容以来，已达成或即将达成的储架式债券融资注册发行规模接近1000亿元。这有助于缓解市场及民营房地产企业相关股东和投资人的担忧情绪，也为下一步可能存在的融资需求做好铺垫。”马泓表示。

　　Part.3

　　供需两端发力助房地产企业“过冬”

　　不过，专家普遍认为，当前房地产市场仍处于较为困难时期，还需从供需两端多点发力，进一步提振。

　　马泓建议，下一步，可考虑通过适度下调房贷利率、引导符合条件的城市下调房贷首付比例等方式，推动个人住房信贷平稳增长。同时，可考虑增加对银行房地产开发贷支持力度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比。此外，应加大力度创造宽松的非银融资环境，对资质较好的房企加大直接融资支持，合理运用债券、信托、REITs、信用违约掉期或信用风险缓释凭证等工具。

　　一位业内人士表示，近期，银保监会、住建部、人民银行联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》对房地产企业纾困“见效快”，但目前尚待具体的落地措施。此外，在安全可控前提下允许适度延期还款，也是房地产企业需要的纾困措施。

　　座谈会强调，要支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全前提下合理展期。同时，完善“保交楼”专项借款新增配套融资法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　11月23日出台的16条金融支持政策也明确，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持。此外，也强调依法保障住房金融消费者合法权益。