住房公积金贷款资金告急 购房者需审时度势

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月09日 17:09   来源: 中国日报网房产太原新   网友评论(人参与

  近日,北京、上海、杭州等多个城市的住房公积金管理中心传出住房公积金贷款压力猛增,公积金贷款余额告急。从今年清明节过后,由于住房公积金吃紧,多地出现缓贷、断贷现象。

  自从6月钱荒蔓延以来,北京多家银行开始收紧房贷,各地政府和银行也纷纷推出“权宜之计”。业内人士分析,今年我国的楼市回暖,楼市持续走热,各地区购房需求猛增。虽然国家政府一直在进行房地产调控,各种调控政策不断出台,但是严格的国家房地产调控政策依然没有阻挡人民购房的热情。

  住房公积金

  住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金,是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度,具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。 这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。

  住房公积金贷款条件

  申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面:贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件。

  近期楼市成交火爆 多地公积金贷款余额告急

  国内楼市成交持续火爆,不少城市的公积金贷款余额已经“囊中羞涩”。

  近日,杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”,其中,杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”,以缓解公积金贷款猛增的压力;合肥推出公积金贷款“轮候制”,根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划,实行总量控制。

  

  “‘公转商’是借用商业银行资金支持自住需求,”中原集团研究中心一名分析师对记者表示,由于公积金“封闭运行、自行放款”的性质,很多城市在楼市交易持续火爆的情况下,不得不紧缩公积金贷款或延长办理周期,以此来延缓部分需求入市。

  一位熟悉公积金运行的业内人士表示,“公转商”、“轮候制”等都是缓解燃眉之急的权宜之计,楼市低迷时,公积金过度结余会造成资源浪费;楼市火爆时,又容易出现余额不足的情况,因此,建立合理的公积金存贷机制,加大对公积金风险的管控才是长远之计。

  上海、杭州、南京等地的公积金贷款轮候已近3个月。杭州市住房公积金管理中心表示,目前公积金贷款率已达90%,并且还将继续保持这一高位。为缓解公积金贷款猛增压力,各地纷纷推出“权宜之计”。业内分析认为,多个城市公积金吃紧,直接原因在于楼市持续走热,成交量大幅攀升,带动公积金使用率提升,存量“见底”。

  据本报记者调查,自6月“钱荒”蔓延以来,北京多家银行已收紧房贷,八五折优惠利率逐渐减少,部分银行网点已停止贷款业务,直到明年年初才有可能恢复。与此同时,全国多地公积金余额吃紧,出现缓贷、断贷现象。业内人士预计,住房需求压力不减或使下半年住房贷款依然维持偏紧局面。

  楼市回暖促公积金集中爆发今年以来,严格的限购仍然难以抑制市场反弹,前期购房需求集中释放,上半年中国多地房地产市场成量价齐升的状态。国家统计局数据显示,上半年全国商品房销售面积51433万平方米,同比增长28.7%。北京上半年新房成交更是高达4.5万套,创近4年同期新高。

  急剧膨胀的购房需求导致今年以来个人购房贷款快速增长。央行数据显示,上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元,几乎相当于去年全年。其中,个人购房贷款9.07万亿元,约占整个涉房类新增贷款的70%之多。

  

  上海市住房公积金管理中心公布的数据显示,1-6月上海市共归集住房公积金和补充公积金299.18亿元,同比增长17.76%,与此同时,1-6月住房公积金提取合计179.38亿元,发放住房公积金个贷金额333.8亿元。

  温州市住房公积金管理中心数据显示,上半年,温州共发放住房公积金贷款33.52亿元,已超过2012年全年公积金贷款总额;郑州市上半年共发放住房公积金贷款19亿元,同比增长100%。

  徳佑地产交易按揭部总监杨永俊介绍,尽管放款数额创下新高,但目前上海公积金个贷政策未变、放款也正常,只不过上半年短期出现过放款速度减缓的情况。

  同策咨询研究中心总监张宏伟分析称,公积金贷款额度可根据当地房价和归集资金,在许可范围内进行政策微调。“如果当地公积金管理中心出现资金紧张,可适度收紧并提高贷款门槛;资金宽裕了,则可能适当放松。”

  多地出台政策解“燃眉之急”

  面对公积金吃紧压力,天津、大连、桂林等多地提高缴存上限,武汉甚至取消实行了三年的公积金缴存“保底限高”政策。

  在多种应对举措中,杭州推出的“公转商”贴息贷款业务更显积极。杭州市住房公积金管理中心近日宣布,将会同4家银行于9月联手推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”,对符合公积金贷款条件者,由银行按照公积金中心审批额度先行发放商业性个人住房贷款,由公积金中心按月给予利差补贴,待公积金中心资金宽裕时,再将银行商业性贷款置换转回。

  不少业内人士表示,此次杭州新政虽然属于“非常时期”的过渡性举措,但也体现了政府应对公积金压力的一次积极探索。

  而徐州市住房公积金管理中心也于日前宣布,开展“公转商业务”。徐州市住房公积金管理中心相关负责人称,今年以来,徐州市住房公积金提取和贷款总量的迅猛增长,一定程度上影响了住房公积金贷款的正常发放。

  

  而早在7月初,公积金余额不足的合肥就已经采取了“轮候制”来缓解压力。合肥市住房公积金管理中心称,当公积金贷款资金不足时,公积金中心将按“轮候制”确定贷款发放时间,实行总量控制。在“轮候制”下,公积金中心每月可贷额度将固定,一旦放完,申请市民将要排队等候下月指标。

  其实,早在年初,北京、苏州、东莞等城市就已经收紧了公积金政策,官方公布的原因或为配合调控,或为“保持公积金均衡持续运行”。业内人士分析,后者表述的背后就是部分城市公积金余额不足的事实。而如今,杭州、徐州、合肥等城市的表态显然更直接,就是因为缺钱。

  公积金受限误伤刚需族近年来,刚需已经成为了主要的购房群体,所以公积金的受限也难以避免误伤刚需。根据目前的情况,公积金普遍无钱可贷的局面将至少延续到明年,商业银行又流动性趋紧,这都将在一定程度上抑制刚需的释放,下半年可能将迎来楼市销售淡季。业内指出,从目前的情况看,公积金告急,发放、审核程序趋严、时间拉长,降低了相关部门办事效率,也给急于购房者增添烦恼,公积金发放的不及时也让地产商不愿意卖房给使用公积金贷款购房客户。

  中原集团研究中心表示,多地公积金贷款激增,包括贷款与提取在内的公积金使用增速明显高于缴纳归集增速。由于公积金封闭运行自行放款的性质,很多城市不得不紧缩公积金贷款或延长办理周期,以此来延缓部分需求入市。为解燃眉之急,借用商业银行资金支持自住需求,以期维持刚需的入市进程。

  就全国范围来看,目前有不少楼市繁荣的地区同样面临着住房公积金存量压力,极大影响到普通购房者的购房需要。部分城市通过提高职工存缴额度、降低贷款额度来缓解公积金资金紧张。

  专家指出,由于我国公积金制度实行时间较短,尚未建立存贷比率、稳定有效的公积金保值增值投资渠道等机制,公积金超量发放、难以正常增值,以及存在“多数人缴纳、少数人享受”的“负福利”效应突出等问题,亟须相关职能部门协调解决。

  业内分析认为,在商业银行贷款十分紧张的情况下,公积金管理中心贴息“公转商”的举措并不能起到多大效用。而若不从房价和公积金政策缺陷的根本上去解决问题,其调整提高公积金缴存上限、降低贷款上限以归集更多资金的做法,也只能是饮鸩止渴。

  

  政府贴息劝公积金转商业房贷

  记者在采访中了解到,由于进入2013年以来购房需求较为集中释放,个人住房贷款出现快速增长,而这一集中购房也透支了各地的公积金贷款额度,多地公积金出现缓贷、断贷现象。为解燃眉之急,多地公积金中心提高公积金缴存上限,降低贷款上限,或者采用公积金“公转商”贴息贷款方式,应对公积金运行压力加大问题。

  对此,业内人士指出,在我国没有明确的公积金存贷机制的背景下,集中的购房需求容易出现公积金余额短缺、吃紧的现象,因此,应及时建立公积金存贷机制,控制公积金存贷比例,加大对公积金风险的管控。

  吃紧:公积金贷款现“公转商”贴息

  月初,张茜和丈夫签下位于北京通州区的一套期房。想着赶快付清房款,所以二人在清明节一过就来到北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心(以下简称“国管中心”)办理住房公积金贷款申请。但直至今日,她申请的公积金贷款仍然未能发放下来。

  “递交申请后,我隔两天就会查询一下公积金审批进度,但直到6月底国管中心‘系统升级’暂停业务,审批进度一直显示‘处于受理中’。”张茜说,因为审批下不来,她曾多次致电国管中心询问原因,但得到的答复均是办理人员太多,在排队。

  张茜说:“7月上旬,国管中心主动给我来了电话,他们表示现阶段有近千人像我一样等待公积金审批放款,但是由于公积金整体资金额已到85%的红线,如按正常程序,通过审批拿到贷款最早需等到9月以后。所以,为节省等贷时间,现在可以申请‘个人住房公积金转商业贴息贷款业务’(以下简称“‘公转商’贴息贷款”),商业贷款与公积金贷款利息差由国管中心进行补贴。”

  随后记者致电国管中心,国管中心表示由于系统暂停两周,堆积的客户过多,所以从7月5日后开始实行“公转商”贴息贷款,但发贷银行只能是中国邮政储蓄银行,申请项目也仅限定在期房。

  太原地区住房公积金缴存基数和缴存比例调整

  从7月1日起,太原地区住房公积金缴存基数和缴存比例开始调整。职工住房公积金缴存基数不得低于《山西省人民政府办公厅关于调整我省最低工资标准的通知》中规定的最低工资标准;住房公积金缴存比例不得低于单位10%、个人6%,不得高于单位12%、个人12%。

  

  此次调整中,缴存基数和比例使用时间从2013年7月1日至2014年6月30日止。太原市各缴存单位应当在办理2013年6月的住房公积金缴存后,自2013年7月1日至2013年7月31日之间,进行本单位的住房公积金缴存基数和缴存比例的调整。

  据悉,住房公积金缴存基数和缴存比例的调整贯彻“提低扩中限高”的原则,本年度实行上下限控制。在住房公积金缴存基数方面,一是不得低于《山西省人民政府办公厅关于调整我省最低工资标准的通知》中规定的最低工资标准:迎泽区、尖草坪区、杏花岭区、万柏林区、晋源区、小店区、古交市1290元;清徐县1190元;阳曲县1090元;娄烦县990元。

  二是党政机关、事业单位缴存基数不得超过市统计部门公布的2012年度职工月平均工资的3倍;其他单位缴存基数原则上不得超过市统计部门公布的2012年度职工月平均工资的3倍,同时实行最高缴存基数限制。

  太原市统计部门公布的2012年度职工月平均工资为4009元,3倍为12027元,超过部分按照《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》的规定纳税。

  同时,住房公积金缴存比例不得低于单位10%、个人6%,不得高于单位12%、个人12%,在上述范围内应当以偶数分别确定单位和个人缴存比例。单位和职工个人缴存基数和比例每年调整一次,调整完成后,在本缴存年度内不得变更。

  太原:购房者不良信用将会影响办理房贷

  如今,信用记录已成为人们生活中必不可少的一部分。无论是办理信用卡,还是贷款买房买车、求职升迁,如果有负面信用记录,这些都可能受到影响。

  信用档案记录了个人和企业过去的信用行为,这些信用记录将影响个人和企业未来的经济活动。在各商业银行的贷款审核中,均将个人的信用记录作为一项重要的参考依据。也有人称,信用记录是自己的另一张“经济身份证”。

  太原市民吴先生经过几个月的挑选,终于看好了一套房子。可到办理贷款的时候,银行工作人员告诉吴先生,他有不良信用记录,不能为其办理贷款。原来吴先生一年多以前的一次信用卡透支,给他惹下了麻烦。

  

  吴先生说,“这可以说是我人生中第一个理想--拥有自己的住房。在母亲和亲戚的帮助下,我交付了20多万元的首付,随后就等着开发商给我提供相关材料,我好办理商业贷款。但是让我意想不到的事情发生了:银行拒绝向我提供贷款,并称我有不良信用记录。我细细地回忆才想起来,大约是在三年前,我在单位推荐下办了一张信用卡,在一次聚餐中我从信用卡中划走了300多元的餐费,之后由于疏忽我竟然忘了还款。至此,我就有了不良信用记录,不能贷款买房,而依我的经济能力根本不能一次性付款买房。”

  “贷款可能也能批下来,只是利息折扣什么的没了。我想换个名字,然后重新申请。这样折腾下去,可能违约。因为合同对放款时间是有要求的,如果延期太多,会扣违约金,时间长了,开发商会追责的。”吴先生告诉记者。

  吴先生的遭遇令人痛心。如今个人信用记录宛如居民的“经济身份证”,正得到越来越多的使用,人们要买房、买车或者刷信用卡都得要信用,银行在审核个人信用卡或信贷申请时,已将个人的信用记录作为是否发卡或放贷的重要参考依据。

  2013年以来,我国房地产市场交易日渐火热,即使在国家各种调控政策纷纷出台的时刻,房地产交易量依然持续增多。购房贷款主要有住房公积金贷款和商业贷款两种,住房公积金作为重要的住房社会保险制度,可以较好的保障职工的住房需求,在资金方面也为购房职工提供了帮助。今年,日益增多的购房需求使得多地的住房公积金管理遭遇挑战,多地住房公积管理中心资金告急,各地区也在寻求相应的解决办法来缓解资金紧张。购房者如需办理公积金贷款,请提前至各地区住房公积金管理中心咨询,以免延误贷款时间。

(责任编辑:申雪娇)

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