新加坡人有能力偿还房贷 住宅市场仍然稳健

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月10日 14:41   来源: 新华网   网友评论(人参与

  据新加坡房地产联合交易网(SRX)报道,新加坡住宅市场的健康与稳定性并没有面对风险,新加坡人仍有能力偿还房屋贷款

  SRX最新发布的一份报告,主要是就近期国际评级机构穆迪(Moody''s)对新加坡银行系统降级作出回应。报告是从住宅市场的角度进行探讨,研究新加坡住宅市场是否面对风险,结果显示新加坡住宅市场仍然稳健。

  这份报告主要使用两个数据来进行研究,即SRX房地产指数(简称SPI)与房贷偿债率(Mortgage Debt Servicing Ratio,简称MDSR),来探讨新加坡的住宅市场是否依然健康和稳定。

  报告指出,上个月,穆迪将新加坡银行系统的前景评级从“稳定”降至“负面”,原因就包括本地银行贷款业务的增加,以及新加坡和区域市场的房地产价格日益上涨。在此之前,金融管理局正好推出了新的房贷管制框架,限制总偿债比率(TDSR)必须在60%以内,让申请房贷者避免过度借贷。

  不过,报告得出的结论是新加坡的房价是合理的、房贷偿债率属于历史正常范围,而必须在利率大幅度增加的情况下,才会影响本地家庭对住宅的可负担能力。

  该网站所追踪的SPI显示,本地的非有地私宅价格(包括公寓与共管公寓),从2000年1月到今年6月增长了104%;以年化率来计算,这相当于平均每年5.4%的资产增值。

  报告认为,房价每年5.4%的增值,对新加坡来说是相当合理的。这是因为考虑到其他方面的经济因素,即新加坡在2000年至今,每年的平均通货膨胀率是2.2%、经济增长为6.5%,而平均失业率仅3.7%。新加坡也成功将自己转变成这个区域的金融、医疗保健、物流与港口、生物科技和娱乐休闲中心,在这些背景下,报告不认为新加坡非有地私宅价格涨幅不合理。

  另一方面,从本地家庭对房子的可负担能力来看,SRX对目前的房贷偿债率与过去进行比较,发现如今家庭的负债程度与2001年以来相比,不但没有增加,反而负债比率有所下跌。如果假设置业人士在买房子时的房贷与估值比率(LTV)是80%,本地家庭的房贷偿债率都没有超过21%;而如果假设房贷与估值比率为50%,房贷偿债率并没有超过14%。

  现实数据显示市场的平均房贷与估值比率是在40%到53%之间的水平,因此这个负债水平不但没有上涨,而且还是属于健康水平。

  从利率上涨的风险来看,他们假设,如果家庭的房贷与估值比率高至100%,然后利率也翻倍增加,他们预测那些购买中档价格组屋的买主将承担36%的房贷偿债率,而购买较高价组屋的买主的房贷偿债率则为29%;而中价与高价私宅买家都将承担32%的房贷偿债率,意味着四分之三的群体还是拥有相对可以控制的房贷偿债率。

  该报告在作出这样的推算时假设,新加坡有80%的家庭是居住在组屋,而20%的家庭是住在私宅。他们以此计算,80%买家购买组屋,20%买家购买私宅,根据不同的收入来推算不同的群体会购买不同价格的组屋和私宅。他们使用的是利率假设是目前15年固定利率计划所提供的2.95%,因此他们相信这是一个相对保守的推算,因为目前市场浮动利率计划所提供的利率远远低于此。

  报告在得出这样的结论后,认为新加坡人的收入增长其实是随着房价增长而上升,因此利率增幅要远远超过100%,才会让目前的房贷偿债率接近过去的高点。若一个平均家庭的房贷与估值比率只有50%,即使利率翻倍,他们的房贷偿债率也可能仅15%到18%而已。

  因此,他们认为新加坡人仍然有能力偿还他们的房贷,并没有因为房地产价格的日益上扬,而导致市场面对不健康和不稳定的风险。

(责任编辑:戴海东)

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