我国房地产业贷款的信用风险有多大?

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月13日 13:27   来源: 银行家   网友评论(人参与

  要回答我国房地产业贷款信用风险有多大这个问题,首先要界定房地产业贷款的概念。监管机构的统计口径将房地产业贷款分为房产开发贷款(又细分为住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房产开发贷款)、地产开发贷款、商业用房贷款(细分为个人购买商业房产贷款和企业购买商业房产贷款)、个人住房贷款、经营性物业贷款、其他以房地产为抵押物的贷款、持有房地产企业发行的债券和房地产信托等,这是一个“宽口径”的统计。大型银行年报中披露的与房地产业相关的贷款包括个人住房贷款、房地产贷款和房地产业的贷款等,其他以房地产为抵押物的贷款、持有房地产企业发行的债券和房地产信托的金额在年报中没有详细披露。结合年报中披露的数据,本文对工、农、中、建、交五家大型银行(简称“五行”)“宽口径”房地产业贷款的信用风险进行测算,测算的指标为房地产业贷款占比、预期损失水平及占银行资本净额的比例。

  个人住房贷款:优于国际同业平均水平

  根据内部评级法下资本计算的规定,个人住房贷款归入以住房为抵押物的按揭暴露,计算风险加权资产需要有违约概率、违约损失率和违约暴露三个风险参数。考虑到我国个人住房贷款产品不涉及或有债项,违约暴露为本金及相应产生的利息,测算时用贷款余额近似代替。但违约概率和违约损失率取决于各家银行开发模型时挑选的数据时间窗口、数据质量和模型方法,即使对同样的债务人和同样的抵押物,也很容易产生风险权重方面的差异。

  一般而言,决定个人住房贷款债务人违约概率最主要的两个风险驱动因子是抵押率(Loan to Value)和债务人的债务收入比(Debt Service Ratio)。从2013年上半年数据来看,大型银行个人住房贷款抵押率在50%以下的数量约占40%,而抵押率在50%~60%和60%~70%的占比分别为20%和37%。只有约3%的个人住房贷款抵押率超过70%,97%的贷款抵押率低于70%——远好于国际同业水平。因为抵押率会随抵押物价值变化而动态变化,作为抵押物的个人住房,其价格的持续增加会导致在贷款存续期内抵押率不断下降,从而降低债务人违约的风险。我国大型银行抵押率数据好于国际同业,正是住房价格上升的反映。债务收入比是衡量债务人偿债能力的重要指标。2013年上半年的数据表明,大型银行的个人住房贷款该值在30%以下的占约40%,50%以下的占95%,只有5%的债务人债务收入比超过50%,这一比例与国际同业相比也非常乐观。债务收入比越低说明债务人偿还能力越强,但考虑到银行在收集及核实相关数据方面遇到的实际困难,对这一指标的客观性应保持一定程度的怀疑。基于这两个主要的风险驱动因子判断,个人住房贷款债务人违约概率情况较为乐观。

  影响个人住房贷款违约损失率的主要风险驱动因子,是不同清收方法下实际清收的价值和折现率。逻辑上判断,过去若干年,我国居民住房价格的大幅度上涨导致违约贷款实际清收的损失率下降,基于前七年历史数据预测的个人住房贷款违约损失率应该较为乐观。出于审慎目的,巴塞尔委员会规定用于计算住房按揭贷款违约损失率不能低于10%。由于缺乏我国大型银行个人住房贷款违约损失率的公开数据,本文将违约损失率下限锁定为10%。

  表1中的风险参数水平显示平均违约概率变化很大。除汇丰银行在香港地区平均违约概率低于1%外,其他银行都在3%左右,高者甚至在4%以上。平均违约损失率除了UFJ银行较高以外,其他银行普遍偏低。

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【作者: 章彰】 (责任编辑:申雪娇)

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