暂停房贷预警楼市风险 利率市场化或成重要拐点

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年10月08日 10:13   来源: 中国企业报   网友评论(人参与

  “金九银十”一向是房地产销售的旺季,但出人意料的是,在这个最需要房贷的时候,许多城市的银行却表现得相当不够给力:近期,北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务,一些银行虽未停贷,但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率,房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

  房地产商、地方政府和银行向来被认为是推高房地产价格的主要力量,如今,作为三大主力之一的银行系统开始“后退”,这意味着房地产市场长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变,楼市风险已经达到临界点。

  尽管多家银行对于暂停房贷所给出的理由都是“额度用尽”,但事实上,银行系统并不“差钱”,多家银行暂停房贷的原因,并不是由于6月份“钱荒”的延续。首先,9月26日,央行再发800亿元逆回购,使9月最后一周公开市场实现净投放1550亿元,创下6月初以来单周净投放的最高规模。同时,自7月份以来,外汇占款由负转正,资金再度流回国内,增加的外汇占款将投向市场。保持平稳的银行间同业拆借利率,表明市场流动性并不缺乏。

  事实上,让多家银行暂停房贷的原因主要有两点:利润的降低和风险的加大。

  利率“市场化”趋势导致房贷业务“不划算”。虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化,但各银行接连不断的理财产品发行已经让存款利率变相“市场化”。这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了赔钱的买卖,银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。从房贷收益看,目前五年以上贷款利率为6.55%,如果打7折则为4.585%;从房贷成本看,目前理财产品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此,执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱,就是执行6.55%的基准利率也只是勉强维持成本。

  在目前中国市场资本成本高和利率市场化趋势的双重夹击下,房贷已经成为银行的“鸡肋”产品:提高房贷利率,市场无法承受;不提高房贷利率,银行可能会出现亏本。

  “断供”和“鬼城”现象导致房贷风险加剧。“用银行的钱做房地产”是中国房地产行业的特殊现象。极端的案例是房地产商把原本5000元/平方米的楼盘价格,在没有市场的情况下,人为推高到10000元/平方米,然后自己买下来。由于银行通常会提供7成的贷款,实际上房地产商相当于已经以7000元/平方米的价格,把房子卖给了银行。在加剧楼市供应紧张局面和制造涨价效应的同时,房地产商已经把全部的风险转嫁给了银行。

  如果说此前这种风险还一直处于“猜测”阶段,温州的“断供房”则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌,温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40%,豪宅价格拦腰斩断跌幅50%,最低跌幅20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的卖价,房屋已变成了负资产,于是开始弃房“断供”(不再按期还银行贷款)。温州市银监局其提供的数据显示,至今年7月,温州全市共发生580例房屋抵押贷款弃房和15例按揭贷款,尽管这个数字与市场断供房高达上万套的说法相去甚远,但房价泡沫可能带给银行的风险已经在从担忧变成现实。

  与此同时,以鄂尔多斯(行情,问诊)为样本的“鬼城”现象,正在不断增加新的案例,银行在房地产相关链条上的贷款风险也在加大。目前,银行给房地产商的贷款不断收紧,一些小型房地产商在市场上的融资成本已经高达30%,融资对于他们来说,只是争取一个把“死刑”变成“缓期执行”的机会,这个机会就是在赌房价能不能持续升值。

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(责任编辑:申雪娇)

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