房贷拓展需谨慎 合规经营要牢记

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年10月11日 09:46   来源: 中国城乡金融报   网友评论(人参与

  假按揭的发生使银行信贷资金安全受到影响,银行也可能因此受到监管部门的处罚,使其面临较大的法律风险。在当前房地产市场宏观调控力度加大、开发商资金趋紧的情况下,应如何防范假按揭的法律风险具有重要意义。

  假按揭引发的问题

  假按揭是指开发商为资金套现,将存量住房以虚构的买房人名义购买,再套取购房贷款的行为。对银行而言,假按揭发生后首先要关注借款合同效力,这直接涉及抵押担保是否有效、还款责任应由谁承担、银行按何种标准计收利息。

  关于假按揭借款合同的效力问题。在银行对假按揭并不知情、借款人签名真实的情况下,所签订的假按揭借款合同应认定为合同有效。司法实践中,部分法院将此类借款合同认定为无效合同,其依据是借款人与开发商恶意串通损害银行利益或以合法的按揭贷款形式掩饰其为开发商融资的真实目的。这一认定虽然从客观上考虑到了虚假购房事实及保护真实购房人利益,但不利于维护金融安全,因为即使银行履行了善意的谨慎注意义务,其正当权益也不能得到有效维护。从法律关系上看,购房关系与借款关系为两种性质完全不同的法律关系,虚假的购房行为并不应作为判断借款合同无效的依据。

  银行因自身行为过错而导致假按揭的发生,即有理由相信银行在对假按揭知情的情况下,法院视此借款合同无效。其认定无效的理由是《合同法》第52条“以合法形式掩盖非法目的”,借款合同以及购房协议一起构成表面形式的合法按揭关系,实质为开发商筹措建设资金。

  对通过发放贷款收回假按揭贷款行为的效力认定问题。实践中为化解假按揭贷款风险,有的银行通过发放贷款等额收回假按揭贷款,但实践中部分法院以此类借款合同属于以合法形式掩盖非法目的为由认定此重新发放借款行为无效。此类借款合同实则有效,理由如下:假按揭与重新发放借款收回假按揭是两个性质完全不同的行为,发放贷款收回假按揭贷款的目的是对虚假借款的修正,借款合同本身的目的并不违法;实际用款人与银行之间存在真实的债权债务关系,借款合同是双方的真实意思表示;银行为落实债务而签订的借款合同不违背法律的强制性规定,重新签订借款合同目的是落实债务、维护金融资产安全,该行为不违背法律行政法规的强制规定,也没有损害第三人之合法权益,不存在以合法形式掩盖非法目的。

  关于假按揭中的银行责任问题。在假按揭借款合同认定无效的情况下,依照《合同法》第58条规定,合同无效后的法律后果主要有两种,一是资金返还责任,二是损失赔偿责任。实践中争议焦点在于对银行资金利息损失应由谁承担及承担多大责任。由于假按揭的发生与银行贷款调查不实、审查不严有关,开发商多以银行存在过错为由认为自己不应承担全部责任。笔者认为:在合同无效情况下,判定当事人是否担责的前提是分清合同无效的原因及当事人对形成合同无效是否存在过错。如果银行对合同无效没有过错则银行不应承担责任。例如:B公司无房地产开发资质, 以有开发资质的A公司名义开发房地产, A公司为B公司提供印鉴,后B公司串通相关人员以虚构的购房关系向银行申请按揭贷款。银行发现其为假按揭后遂将A、B两公司告上法院,诉讼过程中A公司认为:银行在贷款发放过程中存在过错应承担相应责任。法院最终认定:造成此按揭合同无效的原因是A、B两公司恶意串通以合法形式非法获取银行贷款,尽管根据相关监管部门的检查意见,银行在此贷款发放过程中存在贷前审查、贷后监管不严的问题,但只是违反了有关的管理性规范,而这并不必然导致此贷款合同无效,即银行行为不是造成借款合同无效的直接原因,因而不应对贷款的损失承担责任,最终判令A、B两公司对全部资金损失承担责任。

通过键盘前后键←→可实现翻页阅读

(责任编辑:申雪娇)

评论 已有 0 条评论
实盘直播
  • 06:54东部鸿运:

    绾虫柉杈惧厠缁煎悎鎸囨暟3鏈�3鏃ワ紙鍛ㄥ洓锛夋敹鐩樹笅璺�.95鐐癸紝璺屽箙锛�.07%锛屾姤58.....

    当前人气:0

  • 06:53短线锁定上涨:

    [褰姣忓ぉ鍜ㄨ] http://itougu.jrj.com.cn/view/189514.j.....

    当前人气:0

  • 06:51稳定赢利才是王道:

    1.1.鏈挱涓荤嫭涓�棤浜岀殑'鐩樺墠澶х洏鍒嗘瀽',姣忔棩寮�洏鍓嶈鍒掑綋鏃ュぇ鐩樻柟鍚戝強鍏.....

    当前人气:0

  • 06:51笑看风云老师:

    鐩墠琛屾儏涓嶆槸鐗瑰埆濂藉仛锛屾瘡澶╁氨閭d箞鍑犲崄涓釜鑲″弽澶嶆悘鐪肩悆锛岀湅璧锋潵娑ㄧ殑杞拌.....

    当前人气:0

  • 06:50宇辉战舰-丹辉:

    銆愮儹鐐归緳澶淬�娆℃柊 鏂扮枂瑗胯棌 搴勮偂

    当前人气:0

  • 06:50chengzhigang123:

    缇庝笢鏃堕棿3鏈�3鏃�6锛�0(鍖椾含鏃堕棿3鏈�4鏃�4锛�0)锛岄亾鎸囪穼4.72鐐癸紝鎴�......

    当前人气:0

  • 06:47文子投资:

    銆愭姇璧勮祫璁�鎹獟浣撴姤閬擄紝鎴戝浗鑷富鐮斿彂鐨勫楠ㄩ鏈哄櫒浜篎ourier X1杩戞湡.....

    当前人气:1

  • 06:42自律耐心乘势待时:

    鏂拌偂鐢宠喘锛�缇庤鍗庣瓑3鍙柊鑲�鏈�4鏃ョ敵璐紝 缇庤鍗庣敵璐唬鐮侊細732538锛�.....

    当前人气:0

  • 06:36财友73xu5z94:

    娴峰埄杩戞湡杩樹細瑙佸埌12鍏冧互涓娿�浣嗕細鏈変竴涓緝闀挎湡鐨勮皟鏁达紝寰呰皟鏁寸粨鏉燂紝閲嶆柊.....

    当前人气:0

  • 06:36黄琼上善若水:

    澶у鏃╀笂濂斤紒

    当前人气:1

理财产品快速查询进入频道

银行名称

委托货币

产品期限

投资类型

预期收益