房贷利润下降 部分银行房贷占比从80%降到55%

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年10月21日 09:06   来源: 四川在线-华西都市报   网友评论(人参与

  ====导读====

  【现状】房贷利润下降 部分银行房贷占比从80%降到55%

  银行贷款重心转向小微企业

  房贷利润不高 但能带来客户量

  四大行上浮首套二手房利率

  超过15年房子难贷款

  银行拟提高深圳二套房贷首付至七成

  【影响】部分银行房贷趋紧 年内影响有限明年房地产软着陆

  部分银行收紧房贷 刚需最受伤

  【相关链接

  我市房贷未“停摆”大行额度仍充足

  青岛房贷额度充足未停摆 仍可拿到85折利率优惠

  商业住房贷款可以转成公积金贷款 装修不能提取

  二手房贷款未批下来违约吗 律师:个人原因算违约

  申请房贷有什么条件? 哪些人容易被银行拒绝

  银行收紧贷款 楼市遭遇“紧箍咒”

  ====正文====

  近期出现的房贷紧张现象引发了“停贷”传言,对此央行表示,个人房贷规模并未缩减,银行体系内资金充裕。那么为何出现贷款难?记者调查发现,由于房贷利润下降,银行开始调整贷款结构,更愿意投向小微企业,不过由于房贷能带来大量客户,银行不会停发房贷。华西都市报记者陈黎江玮

  最近一个月,有关房贷的事情闹麻了。市民黄先生的QQ群里,有传言说“明年商业房贷要取消”;新闻也到处在报,某某城市的房贷停摆了……

  市场传言沸沸扬扬之下,央行前不久终于站出来辟谣。“未出台停房贷政策,房地产信贷政策方向无改变”。

  华西都市报记者近日调查成都多家银行发现,虽然房贷没有停发,不过审批的速度却变慢了许多。

  央行数据显示,个人房贷规模并未缩减,银行体系内资金仍然充裕,但为何老百姓仍觉得贷款不好贷?

  买房人愁

  商贷利率上浮公积金要等明年

  在成都工作了快3年的陆先生,最近打算买个地段稍微好一点的二手房安定下来,等资金充裕了再换套大一点的房子。不过咨询了多家二手房中介后,陆先生得到的一致回答是“现在公积金不好贷,起码要等明年”,而商贷则是完全没有优惠,大部分银行都是在基准利率基础上上浮5%。

  “现在商贷要看银行贷款的人多不多,额度紧不紧张。”一家中介的工作人员刘先生昨日对华西都市报记者直言,最近成都贷款买房的人挺多,国有银行的额度稍微宽松,只要满足贷款条件,放款会在一个月左右,而股份制商业银行的额度紧张一些。“放款一般要2个多月。但这只是我们预计,如果银行卡得严,款好久能放下来,谁也不能打包票。”

  市民高小姐等了2个多月,贷款仍然没放下来。“我选择的是商业贷款+公积金的组合贷款,买房子时说2个月就可以。”高小姐说,但如今公积金紧张,不知道何时才能放款。

  卖房人同样有点愁。在静居寺有一套精装房的杨先生,3个月前就把房子委托给了中介,看房的人虽多,但如今还是没有成交。“很多来看房的人都是要贷款的,然而银行迟迟办不下来,我还不如稍微降点价,卖给一次性可以付清的。”

  房贷为何迟迟放不下来?经历了7月份“钱荒”的银行,难道如今仍然资金紧张?对此,央行上周专门发文表示,“积极支持居民首套自住购房需求的政策没有改变;目前银行体系流动性供应总体上比较充裕,未来仍将保持合理适度的水平。”

  记者调查

  银行贷款重心转向小微企业

  央行的统计数据表明,今年前三季累计新增个人住房贷款12492亿元,占各项贷款新增额的17.2%,而且其中首次购房贷款占比达到76.5%。

  对于房贷紧张的局面,央行分析认为,虽然各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策,但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快,因此9月以来,一些中小型银行在贷款结构方面有所调整,部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。

  央行所说的“贷款结构有所调整”,预示着部分银行在选择贷款给谁时,出现了一些变化。

  房贷占比从80%降到55%

  一商业银行个贷员工李明(化名)的现身说法,也印证了央行的上述分析。“我在银行主要做个人房贷、个人经营性贷款(小微贷),也会涉及到一些个人消费类贷款。”昨日接受采访时,李明给记者画了一张表。“以前我们银行的房贷占比可以达到80%,现在你猜多少,只有55%了,相比而言,小微贷占比正在逐步上升。”

  “房贷的贡献率没有小微贷高的啊!”说起为什么房贷占比缩水,李明脱口而出,如今资金使用成本比较高,房贷利率上浮不能太夸张,因此利差越来越小。

  而小微贷虽然风险高,但至少上浮30%的风险定价机制,已经覆盖了风险。“上浮30%算温柔的,有的银行上浮70%-80%,你想啊,政府在引导银行支持小微企业,赚钱又多,大家何乐而不为。”

  不过针对市场上“房贷将停止”的传言,李明斩钉截铁地说“房贷是不可能停的,偶尔特定的时间段,资金紧张临时停一下是正常的。”

  对此,链家地产市场研究部分析师张旭分析认为,按照以往情况看,接近年底本身就是信贷紧张的阶段,因此房贷紧张局面预计很有可能会持续到年底。

  小微信用贷款最快3天到账

  和不少等放款的市民不同,在荷花池开了一家商铺的王女士,如今资金运转得比较流畅。

  “我以前在某商业银行做存款,有时也会做一些理财,半年前我的铺子要扩大经营,就去这家银行申请个人经营贷款,因为有房产做抵押,一般来说20多天就可以下来,最多也就1个月。”王女士说,她还算慢的,另外一个做生意的朋友去银行申请纯信用贷款,有时最快3天就到账了。

  虽然利率在基准利率上有近30%的上浮,但王女士直言,“上浮后的利率也不到10%,总比去外面的融资公司借钱好,你不知道,那些融资公司20%以上的年利率算是普遍情况。”

  在一家商业银行工作的冯先生昨日也向记者透露,近几个月以来,多家商业银行都在慢慢调整贷款结构,发展个人经营贷款的步伐很快。

  业内分析

  房贷利润不高 但能带来客户量

  某银行内部人士表示,“房贷不仅上浮空间小,往往还要再给予折扣优惠,这块业务的净息差收窄是一个大趋势,相对于小微贷款可以上浮20%-30%的利润来讲,房贷业务的利润其实不大。”在这样的现状下,不少专家认为,房贷业务已成为“鸡肋”。

  不过对于这一说法,在一家商业银行工作的冯先生却认为,房贷虽然利润相对较小,但却实实在在可以为银行带来客户量。

  “一般来说,客户在哪里办房贷,必然会选择该行办卡,推荐银行其他产品的几率也更高。”冯先生说,这也是银行不可能停房贷的原因之一。

  “要从根本上解决房贷紧张问题,要鼓励设立民营银行,鼓励银行业的充分竞争,继续推动利率市场化。”中央财经大学中国银行(行情,问诊)业研究中心主任郭田勇表示。

  央行也表示,下一步,将密切跟踪监测个人住房贷款市场变化情况,加强与相关部门的协调配合,鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务。

  在银行信贷紧张的行情下,昨日,《金证券》记者从南京多家银行摸底调查了解到,针对新房,还有优惠政策的银行凤毛麟角。工行建行中行农行等四大行甚至上调了首套房中二手房的利率,工行上浮比例最高,达到了基准利率的1.1倍。在股份制商业银行中,此前还有优惠的浦发银行(行情,问诊)也悄然取消了优惠,兴业银行(行情,问诊)要求首付提至35%。

  记者还了解到,自9月份以来,随着首套房贷利率优惠政策的逐渐取消,首套二手房的成交量也随之下滑,中介人士保守估计,与最火爆的8月份相比,二手房成交量下滑超过了20%。

  二手房成交量持续下滑或将是大概率事件。

  首套二手房利率上浮

  “现在房贷是一天一个政策。”建设银行(行情,问诊)一理财经理告诉《金证券》记者,新房银行已没有优惠推出,只能实行基准利率,如果是二手房,即使是首套二手房,利率也要上浮5%。

  记者从多家二手房中介处了解到,工商银行(行情,问诊)实行基准利率上浮10%,农业银行(行情,问诊)实行基准利率上浮5%,中国银行实行基准利率上浮5%-10%。

  《金证券》记者以客户身份致电工行城南网点,一工作人员证实了房产中介的说法。该工作人员告诉记者,目前针对新首套房,该行实行基准利率,如果是二手房,即使是首次贷款,也要上浮10%。《金证券》记者了解到,目前,工行针对二套房房贷,利率也是按照基准利率上浮10%的政策执行。

  中国银行相关人士告诉《金证券》记者,目前针对二手房中首套房贷款,该行根据房屋实际情况,实行基准利率上浮5%-10%的利率政策。“根据房屋所在区域以及房屋本身的市值及质量进行评估,然后给出一个合理的贷款政策。”

  此外,农业银行也上浮了二手房的首贷利率,至基准利率的1.05倍。

  南京工业大学土木工程学院房地产经营管理系主任吴翔华表示,随着银行利率市场化的逐渐放开,银行更加注重资产质量的提升。

  超过15年房子难贷款

  《金证券》记者在采访中了解到,目前,许多银行已将二手房房贷“拒之门外”。多家银行均对记者表示,目前不管是新房还是二手房申请贷款,下款时间均无法保证。

  一家股份制商业银行的信贷人士向《金证券》记者表示,一般来说,银行有限的额度只能给合作的楼盘按批次放贷,针对二手房,即使是首套二手房贷款,个人申请起来也比较麻烦,银行不怎么愿意接这样的案子。

  此外,一家中介人士表示,在二手首套房贷款中,除了审核买房人的资质,还要看房子的资质。

  该人士解释,贷款申请人如果是公务员或者企事业单位的稳定、高收入者,申请贷款的通过率就会比较高,此外,一般来说,银行要求申请的二手首套房,房龄+贷款年限不得超过30年。有的银行甚至明确表示,房龄不得超过15年是申请房贷的“硬杠杠”。

  “总之,贷款人要有稳定的收入来源,房龄越新越容易通过。”该人士说。

  二手房成交量应声下滑

  自9月份以来,随着首套房贷利率优惠政策的逐渐取消,首套二手房的成交量也随之下滑,一房产中介人士向《金证券》记者透露,与最火爆的8月份相比,二手房的成交量下滑幅度超过了20%,由于银行无法放款,今年下半年以来二手房的悔约增多。

  “现在许多卖房人对于房子的期望值过高,价值不断往上涨,有价无市。”该中介人士担忧地表示,现在银行对于二手房的审批越来越严,即使是此前很吃香的学区房,银行也收紧了审批自由度。后期如果各股份制商业银行跟进的话,二手房的成交量还将持续下滑。

  不过,二手房的挂牌价格并没有下调。

  房产中介人士告诉《金证券》记者,今年房价的上涨使得许多卖房人失去了理智。

  “我们建议客户如果急着出手,可以适当下调心理预期,在出售的时候,适当下调成交价格,但是,客户总以为我们另有所图。”该房产中介表示,受银行利率政策影响,二手房成交量持续下滑将是大概率事件。

  南京各银行首套房贷利率政策一览

  工商银行 新房基准 二手房上浮10%

  建设银行 新房基准 二手房上浮5%

  中国银行 新房基准 二手房上浮5%-10%

  农业银行 新房基准 二手房上浮5%

  交通银行(行情,问诊)新房基准 二手房基准

  招商银行(行情,问诊)新房分楼盘最多95折 二手房基准

  兴业银行 新房基准(首付35%) 二手房基准

  浦发银行 新房基准 二手房基准

  广发银行上浮20% 二手房上浮20%

  光大银行(行情,问诊)新房基准 二手房基准

  华夏银行(行情,问诊)新房基准 二手房基准

  北京银行(行情,问诊)新房基准 二手房基准

  南京银行(行情,问诊)新房基准 二手房基准

  制表人:管伟

  家族信托神秘:受益人难知全貌

  一家股份制商行上海分行相关人士透露,作为财务顾问和受托财产的托管行,其已成功引导其私人银行客户与一家大型信托公司签订了财富传承家族信托。这是华东地区第一单家族信托。尽管不少业者质疑,我国当前法律环境能否培育出真正的家族信托,但信托法专家指出,家族信托是今后信托业的发展方向。

  5000万门槛背后

  家族信托最根本的特征是民事信托,家族传承。但具体的合同条款千差万别,难有定式。

  据了解,第一单家族信托涉及的客户,之所以决定成立家族信托,实现家族财富的传承,是由于健康原因。该家族信托的受托财产在5000万元以上,且有不可撤销约定。这意味着随着该家族信托的设立,财产所有权已转移至信托公司名下,不可撤销。从法律层面来看,划入家族信托的资产被分割至企业与家族之外。

  在税收方面,目前的理解是,由于受托人向受益人所支付的、源于信托财产的增值,不属于投资交易产生的收益,所以不存在缴纳增值税、营业税和所得税等问题。同时,由于资产所有权已转移至受托人,在法律上不归属委托人所有,因此不属遗产范围之内,进而不用缴纳遗产税。

  据了解,家族信托往往设有条款约束后代行为。例如,有些家族信托甚至有条款约定,如果子女(受益人)考不上大学,则一分钱也拿不到。如果子女考上父母列出的几所学府,或是选择不断深造,那么能支配更多的钱。甚至会有更细致的就业条款约束:毕业后必须找到全职工作,全职工作必须一个星期上班超过5天,一天必须超过8个小时。如果失业,受益人将得不到资金支持。婚育条款约束:等受益人结婚,会有一笔结婚基金,每生育一个后代,孙辈也将享有信托收益。

  “除非你自己做过自己的家族信托,否则永远无法知道家族信托的全貌,甚至连家族信托的受益人也只能知道和自己相关的信托条款是怎样规定的。”信托法专家称,“这是家族信托的魅力所在。”

  多重障碍影响壮大

  有数据称,2012年末中国个人可投资资产总额约83.1万亿元,同比2011年增加13.7%。而大众富裕阶层迅速扩大,2012年末达到1026万人,他们占私人财富总额的比例逐渐走高,2012年达16.4%。

  而信托公司在多年充当银行“角色”后,终于意识到回归信托本源才是今后正确的发展方向。一些专业的信托公司纷纷推出家族信托,例如上海信托、平安信托,私人银行也急切关注这块业务。因为银行体系逐渐收紧银根,而“自力更生”的私人银行急需更多资金、企业家的“源头活水”。

  但是,中国的法制土壤能否让家族信托生根、发芽、开花、结果,尚有待观察。

  首先,个人私有财产委托给信托公司是否“安全”。也许有一天,因为某种理由,私人财富会被收走,这是富豪最担心、讨论最多的问题。

  如果委托人设立家族信托后,委托人的企业因经营不善而被债权人申请破产清算。在有信托登记的情况下,家族信托作为信托财产,理应受“破产隔离”的保护,而不在清偿资产之列。但我国现在仍没有实现信托财产登记,没有破产隔离的相关实施细则,此前也没有类似案例,那么对于已经设立的家族信托财产的有效性的判定,只能由法院裁决。如此一来,家族信托财产的安全性令人怀疑。

  其次,目前在国内实现不动产产权转移成本非常高。因为我国的房屋产权变更一律视为交易,会被征收交易税。以企业法人名义持有房产的税费要高于个人,并以每年1.25%的比例递增。而不少富豪的财产中都有大量不动产。这部分财产不能信托化是制约家族信托发展的一大障碍。

  再者,如果受托机构倒闭破产,家族信托该怎么办?这方面缺少实践检验。

  一位业内人士坦言,信托化的资产,因为权属变更确实会有风险。谁也不敢说哪家私人银行或者信托公司就是最好的,所以还要从法律架构的设计上保护自己、保护信托。

  继深圳市政府表态将研究调整第二套住房贷款首付比例和利率后,已有房屋中介收到来自银行的消息,称二套房贷首付比例可能提高至七成;人民银行深圳中心支行也表示,提高二套首付比例的相关政策正在走流程。

  更有商业银行在二套房贷政策出台前,已主动将二套房贷款利率提高至上浮20%。

  调控不断加码

  深圳正在成为这一时期房贷政策最严的城市之一。继9月份快速提高首套房贷款利率后,深圳二套房贷款首付比例和贷款利率可能将进一步提高。

  有中介机构按揭部人士告诉证券时报记者,已有多家银行通知中介,二套房贷首付比例下一步将提高至七成。

  人民银行深圳中心支行一人士称,目前有关二套房首付比例提高的政策仍在走流程,但他并没有透露何时出台提高二套房贷首付比例的政策。

  此前深圳市召开的房地产宏观调控领导小组联席会议已部署下一步房地产调控工作,其中重要的一条就是“加强差别化信贷政策执行力度,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”。目前,各商业银行正在等待央行正式通知的下发。

  事实上,今年3月份深圳公布的《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,就要求加强房地产税收征管,严格实施差别化住房信贷政策,在必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率。而这也为二套房首付比例的提高埋下伏笔。

  尽管二套房首付比例提高的相关政策尚未正式出台,但已有包括工商银行、广发银行在内的多家银行将二套房的贷款利率上浮20%。

  这意味着深圳购房者的贷款成本将全面提升。今年9月份,深圳各家银行已全面提高首套房贷款利率,并以贷款额度紧张为由放缓房贷发放节奏。大量按揭购房者被告知放款时间不确定,需要排队等待。“放款时间比以往延长半个月时间的现象比较普遍。”深圳某知名地产中介按揭部人士告诉记者。

  部分二套房贷变身消费贷

  随着二套房贷款利率进一步提高至上浮20%,已达到与个人消费贷款利率接近的水平,据了解,已有一些购房者采取全额付款购房,再向银行申请个人消费贷款的做法,以此变相获得二套房贷。

  二套房贷款目前最多只能获得七成贷款,下一步二套房贷款政策出台后,购房者可能只能获得三成贷款甚至更少贷款。以个人消费贷款名义申请贷款,购房者可以获得七成贷款,但贷款期限不能超过10年,而住房按揭贷款年限可长达30年。

  还有一些购房者通过假离婚等方式规避二套房贷款政策,“离婚”后,以名下尚未购买过房产一方的名义再申请首套房贷款利率。

  “由于购房者倾向于采取各种方式规避二套房贷的限制,这使得平时申请二套房贷款的购房者数量并不多。”上述深圳某中介人士告诉记者。

  各种规避方式背后是二套房贷款政策的严厉执行。目前各家商业银行普遍按照“认房又认贷”的做法来执行二套房贷政策,即使居民家庭已将首套房出售,家庭不再持有房产,再申请房贷仍视为二套房贷款。

  首付比例提高至七成后,二套房贷款的首付和贷款比例将与首套房相反,购房者买二套房需支付成交价的七成,银行只提供余下的三成房款,购房者的资金杠杆比例将大幅降低。

  四季度以来,不时传来各地部分银行房贷收紧的消息,市场专业人士也对此多有解读。甚至有相关人士认为这是房地产市场下行的信号,但我们认为部分银行暂停房贷只是银行内部调整信贷结构的结果,预计到明年初将有所好转,且对当前市场成交影响有限。由于四季度供应量较大,叠加旺盛的需求,四季度房地产成交仍值得期待。更长远一点看,在通胀压力逐步凸显、按揭贷款利率逐步上移和供给逐步增加的作用下,预计2014年中国房地产市场将呈现出较为平稳的软着陆局面。

  部分银行房贷趋紧,年内影响有限

  自8月末以来,银行房贷日益趋紧,北京、上海、广州、深圳、武汉等城市部分银行都暂停房贷,部分银行虽未停贷,但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率,而房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

  银行房贷收紧主要由两方面造成,一是利率市场化推进下信贷整体向收益更高的小微贷款倾斜。二是今年以来由于房地产市场成交持续维持在高位,1-8月部分银行房贷投放过多(根据央行上海总部数据,今年1-8 月份上海个人住房贷款的累计增量已经高达728 亿元,是去年的4 倍以上),接下来开始做结构调整,导致个别银行分支机构暂停房贷发放。信贷额度的收紧对重点城市的一二手房屋成交将产生一定的负面影响。虽然房价的上涨压力迫使地方政府采取控高端,放低端的方法干预市场的供应,以及部分银行收紧房贷会造成的需求延后释放,但考虑到国家对首套置业的支持,我们认为不可能出现大规模禁贷,而且当前的认购可以在明年年初获得足够的银行额度转化为签约,我们依然看好四季度的市场表现。

  此外,我们短期内流动性将有所改善。虽然国庆节后资金面偏紧,但债券收益率普遍较节前持平,NDF市场人民币远期汇率在盘整多时后近期进一步升值,并创出本轮升值以来新高,这暗示着9月外汇占款将有所恢复,预计短期内流动性会有所改善。

  从根本上来说,资金成本的抬升对于家庭部门的需求虽然有影响,但不是唯一的因素,因为除了价格之外,还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响,也就是说家庭部门的需求曲线对利率的弹性没那么大,除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。

  世联重点监测的30个大中城市9月商品房成交面积2041.61万平米,环比上涨8.2%,环比上涨幅度较前几个月有明显的改善。其中一线城市成交面积438.13万平米,环比大幅上涨24.2%;二线城市成交面积1192.14万平米,环比上涨3.6%;三线城市成交面积417.33万平米,环比上涨7.5%。9月的市场表现充分证明当前银行放贷收紧和按揭贷款利率的缓慢上行并未对市场成交造成多大的影响。

  

  当前购房者的信心也是楼市重要的支撑:8月以来世联代理的楼盘来访量大幅上升,今年“十一”期间更是创出近三年来的新高,这说明当下需求仍旧旺盛。2013年3季度世联购房者信心指数为58.2,较上季度提升1.5,创下近三年来新高。也是自今年年初“新国五条”政策颁布以来,世联购房信心指数首次提升,一改今年前两个季度稳中有降的态势。调查的结果还显示,本季度房价上涨态势并未对购房者的购房热情造成很大的影响,具体表现在:(1)从购房者对未来成交量的预期来看,本季度有61.1%的购房者认为未来成交量将继续上升,较上季度增加3.4个百分点,创下2012年以来的新高;(2)从购房者对未来购房时机的判断来看,本季度有28.6%的购房者表示未来半年适合购房,较上季度大幅增加6.0个百分点,而表示未来半年不适合购房或购房时机一般的置业者占比则有所下降;(3)从购房者拟置业时间来看,27.7%的购房者表示会在近三个月内置业,较上季度大幅增加5.0个百分点。这些变化表明购房者在第四季度入市的可能性较此前明显增加。

  明年中国房地产将呈现出平稳的软着陆局面

  首先,从本届政府的施政方针可以看出一些新的思路,虽然执行限购、限贷政策,但谨慎推进房产税改革。此外,政府还会注重发挥市场机制的调节作用,放松供给端的调控,适度调节需求端。上市房企再融资的放开、利率市场化、资产证券化以及其他的金融改革的逐步推进,都意味着房地产调控的长效机制渐行渐近。在可见的未来,政策可能会非常平稳,预期也随之稳定,供应和需求更加正常化,那么市场出现周期波动的幅度越来越小。

  其次,市场的成交结构变化也会促使周期波动幅度逐步收敛。世联地产(行情,问诊)目前拥有超过四十家分公司,业务已经覆盖全国主要成交区域,代理的楼盘超过900个,累计成交客户已经超过90万,因此世联的客户数据能反映房地产市场的一些真实情况。数据显示,2012年至今的市场回暖过程中,投资客占比从未超过15%,这说明当下的成交主要以刚需客户为主。受制于限购政策,投资客无法回归房地产市场,这与2007年和2010年投资客踊跃的情形形成鲜明对比。这样的成交结构,使得市场拥有一定的内生能力来对抗周期的波动。

  其三,从整体溢价率的走势和我们监测的上市房企拿地/销售金额的比值来看,虽然上市房企在今年以来拿地热情有所回升,但是相对上一轮来说比较理性。事实上,从2010年调控至今,上市房企在加快周转的同时保持土地购置的相对理性,这说明他们有意识地适度降低杠杆水平,良好的现金流状态也使得其对抗财务风险的能力正在稳步提升,行业正在朝着更加健康的方向发展。

  总的来说,由于通胀压力的逐步凸显,相信明年整体的利率上浮明显,这将导致市场出现软着陆的局面,上半年问题还不大,下半年估计要差一些,但整体的波动幅度将小于08年和11年。

  点评:在可见的未来,政策可能会非常平稳,预期也随之稳定,供应和需求更加正常化,那么市场出现周期波动的幅度越来越小。

  19家银行2家停贷,有折扣的银行只剩5家,且最低折扣仅为9折,大部分银行已经恢复到了基准利率。

  相比新房,二手房方面更加吃紧,有11家银行无法确定下款时间。不少房主等不及贷款,在他们看来这等于是一种变相的停贷。

  房贷收紧,买新房的刚需没钱,二手房挂了一个月没卖掉,想买二手房的不买了。

  尽管银行在贷款紧缩上从来都不缺理由,但是在购房需求,尤其是刚需如此旺盛之时,收紧房贷,确实伤了普通购房者的一片赤诚之心。二手房房贷收紧之后,银行针对新房的个人房贷业务也日渐收紧。楼市买家、卖家相互纠结,真正的刚需最受伤。

  房贷收紧伤了谁?

  王先生在南京工作,长期租房。8月份的时候想买个二手房先安定下来,以后再换新房。王先生选了某国有大型银行申请二手房贷款,但是银行的工作人员告诉他早已没有以往的利率八五折优惠政策,如果要做只能执行基准利率。王先生最终决定还是申请该行贷款。审批手续很快就办完,但是两个月过去了,王先生的贷款还是迟迟没有下放,银行工作人员对此的答复是:“申请贷款的人太多,放款有先后,请耐心等待。”

  房贷收紧之后,不少卖房人开始抱怨,房子貌似不好卖了,挂了半个月都无人问津。买房人也坦言,不少银行对二手房都停贷了,想买也买不起来。

  方先生在瑞金路有一套房,全家搬到河西之后,就想把房子卖掉。8月底把房子挂出去之后,就一直没有卖出去。“我的房子还蛮新的,挂出去之后,来看的人很多,就是没有谈成的。”方先生显得很无奈。“后来银行房贷收紧了,很多来看房的人都说要等贷款,我也不太情愿。”

  买房人这边则更无辜,本来看的好好的房子,卖家一听要贷款,就不乐意了。房产中介更是表示,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。现在很多二手房银行贷款下不来,贷款买房的都不敢买,卖房的也不敢卖了,尤其是置换升级的卖房人,宁愿降价卖给可以一次性付款的,也不愿意抬价卖给准备贷款的。

  “有钱的话,我也愿意一次性付款啊!可现在的房价动辄一两百万,普通老百姓根本没有实力一次性付款,只能寻求银行贷款买房。”或许这是大部分买房人的心声吧。

  数据说话

  9月份南京二手房市场个人挂牌量为15972套,比8月份少了3083套,跌幅高达16.18%,是今年4月份以后挂牌量跌幅最大的一个月。有人猜测,9月份二手房挂牌量大幅下降,是受到银行房贷收紧的影响,导致不着急入市的房主放缓了交易的脚步,而着急买房的人也买不到房的局面。

  而从8月开始,南京二手房的成交量一直在低位徘徊。根据南京二手房数据监控中心数据显示,7月成交量7884套,8月下降9.5%,9月的成交量虽然较8月有所回升,也只有7288套。

  但从10月1~7日国庆期间的情况来看,南京二手房市场个人挂牌量有所回升,达到2795套,比节前7天(9月24~30日)增加了800多套,比9月1~7日同期增加了近900套。业内人士表示,挂牌量回升说明房主对后市依然看好,买房意愿仍然较为强烈,但从未来南京二手房市场走势来看,如果二手房贷款难问题没有改变,“银十”的成色还是令人担忧。

  谁在扣紧房贷?

  为此记者采访了某大型银行信贷部门的负责人,该负责人告诉记者近期银行下款慢的原因主要有四点,一是银行一般上半年都会大量放贷,以求完成指标任务,实现收益。而下半年就会进行调控。特别是进入四季度,更是会收紧贷款,这不是今年一年的问题,而是已经形成了行业的惯例。

  二是目前房贷在很多银行眼中已经成了一个“不赚钱”的项目,占用资金又多,所以银行势必会将大量的资金用于其他用途,而不会重点关注房贷。

  三是最近楼市确实火爆,贷款的人实在太多。过多的刚需也让银行工作人员压力增大。“有时候确实是因为忙不过来,审批总有个先来后到一个个来吧。人一多时间一拖长就会给客户造成款难贷的印象。”最后就是一些股份制银行确实眼下资金面偏紧,无力大量放贷。

  记者在中国银行了解到,目前房贷早已没有优惠政策,要做只能做基准利率。“放款时间不能确定,可能会比较慢。”招商银行工作人员也表示现在房贷的放款至少要一个月,“具体还是要看审批流程,如果流程上再出点问题那就更久了。”交行的相关人员则简单明了地表示,“能贷,95折。”具体放款时间则未做说明。另外南京银行、兴业银行的放款时间也都在一个月以上。

  有报道称,甚至有银行提出了“基准利率上浮20%放款几率大”这样的说法,这样苛刻的条件也拦不住心急如焚的申贷人申请该行贷款。上浮20%就表示100万的贷款20年分期利息可差30万之巨。

  最夸张的是,一家股份制商业银行的房贷经理告诉记者,由于四季度贷款额度紧张,下款时间都比较长。如果首套房贷款申请基准利率,要等到2014年1月以后才能放款。不过,如果客户能承受利率上浮30%,并且各项手续齐全,最快2个星期就可以下款,上浮10%或20%的贷款申请,今年年内也可以下款。

 

(责任编辑:申雪娇)

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