房贷增速趋势性下降 楼市过度需求将受控制

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年10月22日 11:05   来源: 证券时报   网友评论(人参与

  【现状】首套房贷利率回归基准时代

  房贷“不赚钱” 银行“结新欢”

  房子都要交付了 房贷还遥遥无期

  【各地动态】广州首套房贷利率上浮10% 公积金贷款遭“歧视”

  海口房贷利率最高上浮到15%

  房贷利润下降明显 部分银行房贷占比从80%降到55%

  银行未见普遍停放房贷 利率优惠收紧放款“要等”

  【业内建议】房贷收紧或致审批延迟 业内建议购房者提早出手

  【影响】高房贷利率或引局部房价下跌 刺破地产泡沫

  【专家解读】余丰慧:银行房贷占比骤降警示了什么

  

  近期,国内各大银行个人住房抵押贷款业务出现的“额度荒”、利率上浮,甚至停贷的问题,与今年三月份“新国五条”出台前后赶“政策末班车”而出现需求超前释放、货币政策紧缩(今年广义货币供应增速控制在13%以内)、住房购置需求超预期增长(前三季度商品房销售额同比增长34%)和二季度以来对公贷款增加(基建项目审批加速)有关。因此,很多媒体指出,当前个人房贷业务的紧缩更多的是周期性的,而非长期趋势,明年伊始新的额度就会释放出来,周期性的紧缩现象也就会自动消除。近日,针对媒体对多家商业银行收紧房贷的报道,央行也回应说,房地产信贷政策方向没有变,今年房地产贷款继续保持了快速增长。前三季度,累计新增个人住房贷款12492亿元,占各项贷款新增额的17.2%。而9月底个人住房贷款余额也达到8.7万亿元,同比增长20.9%。

  但是媒体和央行的看法没有认识到银行业务经营环境的变化,以及这种变化对个人房贷业务的影响。中国银行行情问诊)业的资产规模从2008年底的62万亿迅速膨胀到2013年一季度末的131万亿,是同期美国银行业的2倍左右,信贷扩张的速度和规模在世界经济史上是前所未有的。可以说,近几年相对高速的经济增长是以巨额粗放的信贷增长为代价的,但持续高速的信贷扩张显然是不可持续的,2011年货币当局以来开始逐渐收紧信贷投放,通过强化资本充足率、存贷比和额度控制来限制贷款增速,货币环境长周期紧缩的时代已经开启。

  但与此同时,一直不为银行所眷顾的民营企业和中小企业,以及近期受银行贷款限制的房地产企业和一些地方政府融资平台对信贷有强劲的需求,而这些资金需求方往往愿意支付市场化的贷款利率。于是,银行纷纷通过影子银行(银信合作、理财产品等)的形式来规避紧缩性的监管措施。目前,影子银行业务的绝大部分是与银行密切相关的,甚至是银行主导的。比如,近几年迅速发展的银信合作、银证合作、委托贷款,其主导力量无一例外都是银行。可以毫不夸张地说,中国的影子银行业务的主导力量是银行,而产品主要是银行贷款的简单替代物。

  在贷款利率市场化的同时,尽管存款利率仍旧存在上限管制,但由于2004年以来中国一直存在存款实际负利率的情况,再加上资金投入上高收益的诱惑,银行业金融机构资金来源竞争日益加剧,低成本的存款越来越少,储户对理财产品和货币市场基金等新型货币型投资产品越来越青睐,银行“脱媒”现象日益严重,存款利率名义上的管制在近年来被冲击的七七八八了,这个情况与美国银行业在上世纪70年代末的情况非常类似。

  市场倒逼的利率市场化使得银行的负债成本和资产收益越来越市场化。市场化的一个表现就是资金来源成本和资金投资收益的中枢上了一个台阶,存贷款基准利率已经被远远地抛在身后,这对传统的个人住房按揭贷款来说是一个趋势性的挑战。

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【作者: 李宇嘉】 (责任编辑:申雪娇)

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